12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 важных вопросов про налоговый вычет на покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.

Судебная практика по таким делам довольно разнообразна, поскольку нередко случаются споры между налоговой и налогоплательщиками.

В качестве примеров можно привести Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 № 5-КА19-22, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 18384/12, в которых говорится о том, что если доходы при реализации объектов получены в результате ведения предпринимательской деятельности, то они будут включены в общую налоговую базу без применения вычета.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 5-КГ18-9 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что заявителю было отказано в предоставлении налогового вычета, но при этом судом не были исследованы материалы, свидетельствующие о заключении предварительного договора купли-продажи, в котором истец, приобретая объект, понесла значительные расходы на проведение строительных, отделочных работ.

Названные работы, в свою очередь, могут быть квалифицированы как расходы при покупке квартиры, при наличии которых можно претендовать на увеличение предоставляемого вычета.

При продаже квартиры каждый ее владелец обязан отчитаться об этом перед налоговой и при необходимости произвести уплату сбора, размер которого будет зависеть от общей суммы налогооблагаемой базы. Имущественный вычет является определенной льготой, при вычитании которой указанная база может быть сокращена, а, соответственно и сумма налога будет уменьшаться.

Сколько нужно времени, чтобы не платить налог

1. Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.

Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.

1. Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:

• приватизирована;
• унаследована;
• подарена близким родственником;
• получена по сделке ренты.

Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.

Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.

В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:

• куплена;
• подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
• обменена;

от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2022 году.

Как определяется сумма к возврату

Даже в небольших населенных пунктах, стоимость недвижимости может достигать нескольких миллионах, а в крупных городах эта сумма будет еще выше. Однако законодатель устанавливает максимально возможные лимиты, которым могут воспользоваться граждане при обращении за вычетом:

• для возведения нового жилья – не более 2 млн. руб.;
• при покупке квартиры, комнаты, дома или доли в объекте недвижимости – не более 2 млн. руб.;
• по процентам по ипотеке – не более 3 млн. руб.

При этом с 2014 года было снято ограничение по количеству объектов недвижимости, при покупке которых можно претендовать на вычет. Если с 2014 года гражданин совершал несколько сделок и приобрел два или более объекта недвижимости, он сможет представить к вычету затраты по всем объектам, однако не свыше законодательных лимитов. Для лиц, реализовавших свое право на вычет до 2014 года, такое правило не действует – повторное предоставление льготы для них будет невозможно.

Приведем пример, который позволит раскрыть порядок предоставления вычета на фактически приобретенное жилье:

1. по месту работы определяется размер заработка и сумма НДФЛ, перечисленного в бюджет – например, при годовом заработке в 1 млн. руб. сумма налога составит 130 тыс. руб.;
2. определяются затраты на приобретение жилья, которые можно представить к вычету – например, при цене объекта в 4 млн. руб., в декларации можно указать только 2 млн. руб.;
3. так как размер налогооблагаемой базы по месту работы не превышает сумму вычета, гражданин сможет получить из бюджета всю сумму НДФЛ, удержанную за год, т.е. 130 тыс. руб.;
4. поскольку при расчете вычета сформировался неиспользованный остаток в сумме 1 млн. руб. (2 млн. руб. вычета – 1 млн. руб. дохода), его можно использовать при обращении в последующие годы.

Таким образом, гражданин сможет получать вычет до тех пор, пока не исчерпает сумму законодательного лимита. В любом случае, максимальный размер вычета при покупке квартиры не превысит 260 тыс. руб., т.е. 13% от 2 млн. рублей. Однако аналогичной льготой могут воспользоваться иные собственники – супруг, другие члены семьи. Поэтому при оформлении жилья в долевую или совместную собственность, семья сможет вернуть налог по каждому правообладателю.

Получение вычета по ипотечным процентам проходит по отдельной процедуре. Следовательно, собственник сможет воспользоваться сразу двумя вычетами – за покупку жилья, и по уплаченным процентам. Ограничения по сумме возврата процентов связаны только с законодательным лимитом в 3 млн. руб. – пока этот предел не исчерпан, можно подавать декларацию и возвращать средства из бюджета.

Закон допускает и получение вычета по НДФЛ за предыдущие 3 года. В этом случае нужно подтвердить факт перечисления налога в бюджет по общим правилам. Также есть возможность получать текущее освобождение от удержания НДФЛ по месту работы. Для этого нужно выполнить следующие действия:

• зарегистрировать сделку в Росреестре и получить выписку ЕГРН, подтверждающую возникновение права собственности;
• получить в налоговых службах справку, подтверждающую право на вычет;
• обратиться к работодателю с заявлением о предоставлении вычета – при положительном решении вопроса, с работника не будет ежемесячно удерживаться подоходный налог, пока не исчерпается вся сумма вычета.

Существует стандартный перечень документов, которые необходимо предоставить для получения налоговой льготы:

1. Удостоверение личности – паспорт.
2. Справка, подтверждающая уплату подоходного налога за предшествующий год по форме 2-НДФЛ.
3. Налоговая декларация о доходах. Составляется налогоплательщиком самостоятельно за конкретный год и предоставляется на специальном бланке. Можно подать через сайт «Госуслуги» или на сайте налоговой в «Личном кабинете».
4. Личное заявление, которое оформляется в свободной форме (по образцу) и фиксирует желание налогоплательщика получить соответствующий возврат средств.
5. Докмуенты, подтверждающие право на данную льготу.

Документы, которые подтверждают право на получение вычета, зависят от вида вычета. Это могут быть:

1. Бумаги, свидетельствующие о совершении покупки недвижимости, а также оформлении на нее права собственности.
2. Договор с учебным учреждением и его лицензия.
3. Для вычета на лечение – договор с лечебным учреждением и его лицензия, заверенная нотариусом. Все это выдается на основании чеков, которые есть у пациента. Если чеков не будет, то клиника не даст подтверждающих документов об оплате лечения.
4. Для вычета на детей понадобится свидетельство о рождении. Если ребенок студент – справка о том, что он обучается на дневном отделении. Справка о заключении брака, если родители его зарегистрировали. Для ребенка с инвалидностью – соответствующее медицинское заключение.

Для родителей, которые воспитывают ребенка в одиночку – дополнительные бумаги о подтверждении статуса одиночки. Для приемных родителей – постановление органов опеки или договор о приемной семье.

Процедура возврата процентов по ипотеке: основные этапы

Действия налогоплательщика, претендующего на компенсацию части уплаченных банку процентов, совпадают с теми, которые он осуществлял при оформлении вычета по основной сумме покупки жилья.

Для получения назад излишне уплаченного НДФЛ заемщику предстоит:

• собрать пакет документов, благодаря которым налоговая служба удостоверится в его праве на возврат средств из бюджета;
• подать заявление в налоговую инспекцию, в котором указывается подробная информация о сделке по приобретению жилой недвижимости и об ипотечном договоре с банком;
• дождаться результатов рассмотрения представленных документов сотрудниками ИФНС, ответственными за работу с физическими лицами;
• получить денежные средства на свой расчетный счет.

Этот порядок действий – общий и для оформления вычета при покупке квартиры, и при желании вернуть НДФЛ за проценты по ипотеке. Отличие состоит только в необходимости указать, что цель обращения – возврат части выплаченного банку вознаграждения за предоставленный кредит. Не обойтись и без доказательств внесения средств в погашение процентов по жилищному займу.

При рефинансировании кредита есть некоторые особенности подачи заявки на возврат:

• при возмещении заемщиком процентов от основной суммы задолженности повторение процедуры с рефинансированием невозможно: согласно законодательству, одобряется только одна просьба;
• рефинансирование должно быть целевым, исключительно на покупку жилой недвижимости. Наличие суммы на личные нужды может стать причиной отказа;
• ограничение налоговой базы 3 миллионами рублей действует и в случае заключения договора перекредитования.

Возиться с документами не всегда есть время, но все же важно не просрочить период обращения за вычетом. Если решено получить компенсацию напрямую в налоговом органе, декларацию можно подавать в любое время в году, который следует за годом приобретения. Например, если это 2019-ый, не поздно обратиться к налоговикам даже в середине декабря 2020-го.

Важно учитывать, что возврат налога возможен только за три последних года. Так, если лицо, купившее недвижимость в 2015-ом, не стало сразу подавать декларацию и потом решает сделать это в 2019-ом, вычет будет только за 2016-ый, 2017-ый и 2018-ый годы. К сожалению, в этом случае 2015 год для оформления льготы уже безвозвратно потерян.

Имущественный вычет в 2021 году: изменения и разъяснения

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):

• родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);

• дедушки/бабушки;

• внуки;

• братья и сестры (в том числе неполнородные).

Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.

Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.

Уменьшить налог можно следующими способами:

1. Применение имущественного вычета.

2. Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.

3. Продажа имущественных долей отдельными договорами.

Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.

Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.

Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.

1. Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
2. Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
3. Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.

Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.

Имущественные налоговые вычеты в 2020 году

1. Если право на вычет по недвижимости возникло после 1 января 2014 года, то суммы вычета по ипотечным процентам ограничена 3 000 000 рублей.
2. Если право на вычет по недвижимости возникло до 1 января 2014 года, то суммы вычета по ипотечным процентам не ограничена и составляет 13% от этих расходов.
3. Так как сумма вычета напрямую зависит от суммы дохода, полученного за год, и больше чем НДФЛ, удержанный с дохода, не вернут, то вычет при ипотеке имеет смысл заявлять в год получения остатка основного имущественного вычета. Собирать документы в банке по ипотеке ежегодно, на что уйдет время, бессмысленно, если Ваш доход не покрывает даже основной имущественный вычет. Проще: в год получения остатка основного вычета, собрать в банке документы с начана кредитования по коннец прошедшего года и подать их все разом.
   Пример №1: доход за 2020 год 1 500 000 рублей, НДФЛ равен 195 000 рублей. Стоимость квартиры 2 500 000 рублей(значит можно вернуть 260 000 рублей основного имущественного вычета), также есть ипотека. В 2020 году, заявляя вычет за 2020 год, вернут только 195 000 рублей, соответственно нет смысла указывать вычет по ипотеке, так как 195 000 рублей — это только часть основного вычета и есть еще остаток в сумме 65 000 рублей, который можно будет вернуть на будущий год.
   Пример №2: доход за 2020 год 2 500 000 рублей, НДФЛ равен 325 000 рублей. Стоимость квартиры 2 500 000 рублей(значит можно вернуть 260 000 рублей основного имущественного вычета), также есть ипотека. Имеет смысл подать на основной имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам в 2020 году, при оформлении за 2020 год.

Изменения в вычете при продаже жилья в 2022 году

Законодательством был проведен анализ предыдущих лет и законов, относительно налогообложения. Поэтому в нынешнем году в систему налогообложения были внесены коррективы, например, относительно срока владения жильем. Раньше этим сроком было 3 года, а на данный момент срок увеличился до 5 лет. А минимальной налогооблагаемой суммой от цены жилища является не меньше 70-ти процентов

Но по данном ряду нововведений есть исключения. Если недвижимость была куплена до первого января 2020 года, значит на нее распространяется правило трех лет. Но, а если квартира была приобретена позже этой день или позднее, то на нее действует закон пяти лет. Но все же решить точно, какой срок владения положен в данном случае, стоит решать со специалистом. Ведь здесь необходимо учитывать все нюансы.

Например, если дело касается смерти владельца, то датой перехода жилища во владение наследника считается дата смерти бывшего владельца. Поэтому пятилетний срок отсчитывается с этого дня если это произошло в начале 2020 года, и трехлетний, если 31 декабря 2019 года или ранее.

ВАЖНО!!! После введений новых законов в НК, владельцам жилья будет довольно сложно сэкономить средства, даже ели в договоре они напишут сумму меньшую, чем сама стоимость квартиры. Потому что налогообложение, в данном случае, происходит относительно кадастровой стоимости, а не цены в договоре.

Теперь может появиться много недовольных суммой налога. Но для таких граждан предоставляется право обжалования данного факта.

ВАЖНО!!! Нововведения коснулись и пенсионеров. Коррективы, которые были внесены в НК в 2022 году, неприятно удивят граждан пенсионного возраста. Как уже отмечалось выше, они имели некоторые преимущества перед обычными гражданами. Но исходя из сегодняшних правил, можно сделать выводы о том, что права пенсионеров приравнялись к обычным гражданам. Специальных льгот они теперь не имеют.

Теперь встает вопрос о том, как сэкономить на уплате налогов. Первостепенно, физическое лицо может значительно снизить уровень налога тем, что предоставит документ о собственных доходах. Ведь сумма налога напрямую зависит от уровня дохода физического лица.

Но если гражданин считается малоимущим, то это все равно не спасет его от уплаты. Особенно, если речь идет о продаже квартиры. Из судебной практики видно, что судьи не всегда находятся на стороне налогоплательщика.

Имущественный вычет — специальная налоговая льгота, которая компенсирует расходы по уплате НДФЛ.

Если вы владели квартирой, которую продаете, меньше установленного законом срока, не облагаемого взносами, то благодаря вычету уменьшите величину выплачиваемой государству суммы.

Если сохранились документы о покупке продаваемой квартиры, то вы платите пошлину только с разницы между ценами продажи и покупки. Например, вы купили квартиру, предположим, за 5 миллионов рублей, спустя год или два продали ее за 6,5 миллионов.

В этом случае налогом будет облагаться сумма в 1,5 миллиона рублей.

Если же никаких подтверждений стоимости покупки не осталось, то из суммы полученной прибыли вычитается 1 млн рублей, а оставшаяся облагается взносами в бюджет.

Имущественный вычет при продаже имущества

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.

С 2022 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Условия предоставления льготы

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

• недвижимость не используется для получения прибыли;
• жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
• прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Похожие записи:

• Выплата алиментов отцом после лишения родительских прав: что говорит закон?
• Как забрать заявление из полиции?
• Код налогового расчетного периода