Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Установление границ территориальных зон
Подборка наиболее важных документов по запросу Установление границ территориальных зон (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 34 “Порядок установления территориальных зон” Градостроительного кодекса РФ”Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30, 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации обществом прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8 “Полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности” Градостроительного кодекса РФ(Р. Касенов)Суд удовлетворил требования гражданина о признании не действующими правил землепользования и застройки городского округа, утвержденных решением думы городского округа, в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. Как указал суд, согласно п. 26 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 7 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, п. 3 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки, генерального плана относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган местного самоуправления городского округа принимает муниципальные правовые акты. В данном случае спорные правила землепользования и застройки приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, между тем при принятии оспариваемого акта и определении границ территориальных зон думой городского округа не были учтены местоположение и границы спорного земельного участка, сведения о котором на момент утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки имелись в государственном кадастре недвижимости.
“Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29. 2004 N 190-ФЗ(ред. от 14. 2022)3. При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Правила землепользования и застройки как документ, необходимый для упорядочения градостроительной деятельности и оптимизации землепользования и застройки на территории муниципального образования, формирует общие принципы и направления развития муниципального образования.
Основными целями и задачами правил являются создание условий для устойчивого развития территории муниципального образования, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, для планировки территории; для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки – документ, транслирующий населению города ответственность органа местного самоуправления за принятые решения на уровне генерального плана, документации по планировке территорий, выданных разрешений на строительство, учтенных земельных участков и их разрешенного использования.
Сами по себе правила никак не влияют на изменение качества среды и жизни, они должны только фиксировать градостроительные решения, переводить их смысл на общественно-правовой язык, обеспечивая при этом доступность этих решений для всех без исключения лиц.
Правила землепользования и застройки должны обеспечивать полноценное понимание владельца недвижимости или другого заинтересованного лица о разрешенном использовании любого земельного участка, а также о возможностях преобразования городских территорий с учетом всех установленных ограничений, выполнять роль гаранта надежности принятых решений в отношении муниципальной градостроительной политики.
Нельзя допускать, чтобы правила противоречили генеральному плану или утвержденным проектам планировки. Близкой к идеальной можно считать ситуацию, когда правила землепользования и застройки разработаны на основе проектов планировки и межевания, утвержденных на территорию всего города, как минимум – на территорию общего пользования, включающую улично-дорожную сеть, парки, скверы, набережные и другие территории, формирующие общественные пространства.
Правила землепользования и застройки создают условия для реализации генерального плана в части жилищного, производственного, общественно-делового и иного коммерческого строительства. Градостроительный регламент на территории общего пользования, формирующие общественные пространства и играющие ключевую роль в преобразованиях городской среды, не распространяется. Использование территорий общего пользования осуществляется в соответствии с правилами и концепциями благоустройства.
Комментарий к Ст. 33 Градостроительного кодекса РФ
Правила землепользования и застройки являются разновидностью муниципальных правовых актов. Следовательно, правила отвечают общим требованиям, предъявляемым к нормативно-правовым актам: имеют нормативный характер и рассчитаны на неоднократное применение; исходят от органа публичной власти и обеспечиваются системой принуждения; адресованы неопределенному кругу лиц. Территориальная сфера действия Правил ограничивается границами соответствующего муниципального образования.
В любой нормативно-правовой акт могут вноситься изменения и дополнения, что обусловлено динамикой проведения правовой реформы в России. Изменения в нормативно-правовые акты вносятся в том же порядке, в каком они принимаются. Применительно к правилам землепользования и застройки этот общеправовой принцип воспроизведен в ч.1 комментируемой статьи.
Комментируемая статья выделяет две группы оснований для рассмотрения вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки, причем соответствующие предложения могут вносить пять групп субъектов градостроительных правоотношений. Внесение таких предложений от каждой группы субъектов может быть обусловлено своим перечнем причин. Например, в случае, если правила землепользования и застройки приняты до утверждения схем территориального планирования РФ и субъектов РФ (а таких случае достаточно много), вполне возможна ситуация, когда в Правилах не отражаются решения о размещении (планируемом размещении) различных федеральных и региональных объектов капитального строительства. Поэтому такая необходимость внесения изменений в Правила может возникнуть при запланированном на вышестоящем уровне изменении границ земель сельскохозяйственного назначения либо особо охраняемых природных территорий (например, в случае изменения границ национального парка), размещении в пределах муниципального образования объекта капитального строительства федерального либо регионального значения (производственного или иного объекта), установление новых санитарно-защитных, охранных зон и т.д.
Не менее вероятна и ситуация, когда потребность во внесении изменений в правила землепользования и застройки возникает в связи с изменениями в схеме территориального планирования муниципального района, либо орган местного самоуправления без «давления» со стороны на основе собственного экономического анализа градостроительной практики использования территории примет решение об изменении границ территориальных зон либо параметров и видов использования земельных участков в целях повышения их инвестиционной привлекательности.
Необходимость же направления предложений о внесении изменений в Правила со стороны физических и юридических лиц лучше понятна в контексте ст. 40 ГрК РФ. Из нее следует, что правообладатели земельных участков вправе обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в указанных данной статьей случаях, причем для этого не надо вносить изменения в правила землепользования и застройки. Отсюда следует, что в комментируемой статье предполагается иная ситуация, когда снижение эффективности использования земельных участков и объектов капитального строительства затрагивает интересы значительной группы граждан и юридических лиц, что требует внесения изменений в регламент для целой территориальной зоны (подзоны).
Перед началом проекта по строительству на земельном участке определенного объекта, приобретением для этих целей земельного участка, корпоративных прав в компании, владеющей таким участком, использованием иных форм инвестирования в строительство, а также кредитованием строительных проектов необходимо проверить, в числе прочего, не имеется ли несоответствия между видами разрешенного использования, установленными ПЗЗ в отношении территориальной зоны, в которой находится этот участок, и функциональным зонированием соответствующей территории.
Наличие такого несоответствия на данном этапе развития правоприменительной практики будет свидетельствовать о высоком риске невозможности или существенной затруднительности реализации проекта застройки соответствующего земельного участка, особенно учитывая сложность внесения изменений в генплан.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Итoг: П33 зeмeльнoгo yчacткa — чтo этo?
Peзюмиpyeм: П33 пpeдcтaвляют coбoй нopмaтивнo-пpaвoвoй aкт, кoтopый paзpaбaтывaют opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Eгo цeль — peгyлиpoвaть иcпoльзoвaниe зeмeльныx yчacткoв в нaceлeннoм пyнктe, ycтaнaвливaть зoниpoвaниe тeppитopии, гeнepaльный плaн тeppитopии. 3acтpoйщикaм o П33 нyжнo знaть oднo — oни peглaмeнтиpyют иcпoльзoвaниe кoнкpeтнoгo зeмeльнoгo yчacткa. Пpeждe чeм пpиcтyпить к cтpoитeльcтвy любoгo oбъeктa, зacтpoйщик дoлжeн знaть — кaкoй вид cтpoитeльcтвa paзpeшeн нa выбpaннoм им yчacткe, мoжнo ли вooбщe opгaнизoвывaть eгo зacтpoйкy, ecть ли кaкиe-тo cyщecтвeнныe oгpaничeния? Пpи выбope yчacткa для зacтpoйки в пepвyю oчepeдь нeoбxoдимo oпиpaтьcя нa П33.
- Paзpaбaтывaя П33, мecтныe влacти pyкoвoдcтвyютcя:
- Гpaдocтpoитeльным кoдeкcoм;
- 3eмeльным кoдeкcoм;
Ф3 «Oб oбщиx пpинципax opгaнизaции мecтнoгo caмoyпpaвлeния в PФ».
Чтo тaкoe пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки? Иx cтpyктypa
Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.
- Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
- Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
- B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.
Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.
Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.
Несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) категории земель Установление соответствия ВРИ земельного участка Классификатору
12.12.2017 Зиннур Зиннятуллин, адвокат московская коллегия адвокатов «Князев и партнеры» Согласно Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК), виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. видов разрешенного использования земельных участков (далее — Классификатор) утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.
В соответствии с Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(далее — Закон № 171-ФЗ) до 01.01.2022 г., орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными соответствующим . При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.
При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие, решение об изменении одного ВРИ земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных Федерального закона от 29.12.2004 г.
№ 191-ФЗ
«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»
(далее — Федеральный закон № 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (Федерального закона № 191-ФЗ).
Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному ( Закона № 171-ФЗ). Согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс), изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Таким образом, до введения классификатора видов разрешенного использования земельных участков и до введения градостроительных регламентов Главы местной администрации выносили решения о присвоении любого вида разрешенного использования, не учитывая соответствие данного вида земельного участка определенной категории земель.
Сделки с подобными земельными участками.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг,Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр . В документе будут следующие сведения:
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Выписка из ПЗЗ будет содержать:
- сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
- основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
- предельные размеры участка, площади;
- минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
- максимально допустимая высота и этажность строения;
- предельный процент застройки в границах участка;
- предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).
Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.
Ситуации, когда возникают негативные последствия
- Ошибки при формировании территориальных зон:
- границы 2 или нескольких зон проходят через 1 участок
- участок оказывается сразу в нескольких территориальных зонах
Для устранения ошибки участок будет включён в зону градостроительного преобразования. Она в дальнейшем делится:
- на ЗУ
- на территориальные зоны
ВРИ ЗУ в зоне преобразования устанавливаются в соответствии:
- с функциональным назначением участков
- с проектами проектами планировки территорий
Регламент зоны градостроительного преобразования определяется по видам фактического использования:
- ЗУ
- объектов капитального строительства (ОКС)
Предельные параметры развития капитальных объектов должны соответствовать фактическим показателям существующих объектов:
- этажности
- проценту застройки
Другие последствия включения ЗУ в территориальную зону:
- невозможность эффективного использования в территориальной зоне:
- ЗУ
- недвижимого имущества
- причинение вреда правообладателям участков
- снижение стоимости ЗУ и ОКС
- невозможность реализации прав и законных интересов граждан и их объединений
- ПЗЗ и градостроительные регламенты препятствуют:
- функционированию ОКС регионального или местного значения
- размещению ОКС регионального или местного значения
Превращаются ли ПЗЗ и установленные в соответствии с ними градостроительные регламенты территориальных зон в непреодолимое препятствие при использовании земельных участков? Для целого ряда случаев так не происходит.
Сами ПЗЗ определяют пути преодоления проблемных ситуаций:
- при объективно обоснованной невозможности эффективного использования участка
- при доказательстве обстоятельств, что перечислены выше
правообладатели земельных наделов получают возможность изменения территориальной зоны.
Если требуется поменять зону земельного участка
При изменении разрешенного использования земельного участка необходимо внести правки в информацию из реестра. Эту процедуру требуется пройти собственникам участка в том случае, если в реестре ЕГРН содержатся сведения о территориальной зоне, к которой отнесен участок.
Решение о внесении изменений в территориальное зонирование и поправок в разрешенное использование земельных участков сам собственник принимать не вправе. Подобные правки вносятся на основании градостроительного регламента либо акта органа государственной или муниципальной власти.
Для внесения изменений требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений. К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
- документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).
Информация в реестр вносится на бесплатной основе и госпошлину платить не нужно.
Если же в кадастре нет сведений об установленных границах территориальных зон, то к указанному комплекту документов дополнительно прикладывается:
- выписка из Правил землепользования и застройки, на которой отображены границы участка в границах территориальной зоны и указанным перечнем видов разрешенного использования;
- заключение от органов местного самоуправления или муниципальных властей об отнесении участка к соответствующей территориальной зоне, содержащее сведения о градостроительном зонировании, в соответствии с которым утверждена данная территориальная зона; документ должен позволять четко идентифицировать земельный участок и содержать его кадастровый номер, адрес и площадь.
Важно! Если собственник земельного участка не предоставит указанные документы, то отказать в предоставлении госуслуги ему не могут. Сотрудники Росреестра обязаны сами запросить недостающую информацию по каналам межведомственного обмена.
Таким образом, территориальная зона земельного участка – это важная характеристика участка, которая определяет его возможное использование и варианты застройки. Она определяется на основании градостроительного плана, который действует на территории муниципального образования.
Для того, чтобы узнать, к какой территориальной зоне принадлежит участок, необходимо обратиться в Росреестр с запросом, изучить градостроительный план муниципального образования либо воспользоваться функционалом публичной кадастровой карты.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.
В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.
Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.