Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Контракт оформляется на основании документации, которую стороны предоставляют нотариусу. Основной перечень документов включает:
- гражданский паспорта сторон;
- свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника или покупателя;
- нотариальная доверенность (при наличии представителя);
- выписка из домовой книги;
- справка о составе семьи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг и сведения об отсутствии долгов;
- технический паспорт на дом;
- кадастровый паспорт на участок;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы;
- копия уведомления и отказов сособственников;
- нотариальное согласие на сделку супругов сторон.
При совершении покупки дома с земельным участком предпочтительно присутствие всех сторон сделки. Для удостоверения личности и у продавца, и у покупателя должен быть паспорт.
Также сделка может быть проведена без личного присутствия участника процедуры. В этом случае разрешено представительство отсутствующей стороны. Человек, который будет представлять интересы данного лица, должен предоставить нотариально заверенную доверенность. В этом документе указываются права и обязанности поверенного, и его срок действия.
Также для оформления договора купли-продажи дома требуется следующая документация:
- свидетельства, подтверждающие, что объекты сделки являются собственностью продавца;
- справка из ЕГРП, в которой указана кадастровая характеристика строения и надела;
- техпаспорт на здание, в котором зафиксировано основное описание объекта;
- выписка из домовой книги, в которой указываются члены семьи продавца;
- нотариально заверенные согласия супругов обеих сторон на покупку или продажу недвижимости;
- справки, подтверждающие отсутствие ограничений на дом и участок, т.е. отсутствие ареста, залога и различных обременений, которые могут помешать совершить сделку;
- разрешение на сделку от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- письменный отказ от права преимущественной покупки от других совладельцев, если имущество находится в долевой собственности.
Заключение договора купли-продажи доли дома и земли – процедура платная. Помимо выкупной стоимости объектов, участники оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ). Расценки отличаются в зависимости от региона проживания.
Приблизительные цены:
- Оформление договора купли-продажи – от 1 500 рублей за составление + 0,5% от цены соглашения;
- Техническая и правовая работа – от 1 000 до 4 000 руб.;
- Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2 000 рублей за переход прав на долю дома + 350 рублей за долю земельного участка;
- Недостающие справки и выписки – от 500 рублей.
Совладелец (продавец) несет налоговые расходы – если жилье находилось в собственности до 5 лет. Ставка по налоговому сбору – 13% от полученной прибыли. Вторая сторона сделки не несет налоговых расходов.
На законодательном уровне установлена следующая последовательность действий при заключении сделок с недвижимыми объектами:
- Поиски другого участника сделки.
- Согласование существенных и дополнительных пунктов ДКП по передаче прав владения земельным наделом вместе с домом.
- Формирование проекта ДКП, его подписание.
- Передача пакета документации вместе с соглашением в Росреестр либо МФЦ для проведения госрегистрации.
- Завершение сделки – получение выписки из Росреестра, подтверждающей передачу прав собственности, и зарегистрированного ДКП.
Несмотря на то, что земельный надел переходит во владение к другому лицу одновременно со всеми постройками на нем, в тексте соглашения потребуется указать подробные характеристики и идентификационные признаки каждого объекта. Сделка будет зарегистрирована лишь в случае, если ДКП составлен юридически грамотно и подписан всеми участниками.
Если сделку нужно аннулировать после регистрации
Расторгнуть договорные отношения после завершения регистрации намного сложнее, потребуется много времени. Разрешается это сделать как по обоюдному волеизъявлению, так и по инициативе одного участника.
Если обе стороны согласны, то достаточно составить и подписать «обратный» договор. В нем продавец уже будет являться покупателем и наоборот. На основе данного соглашения в реестр собственников вносится новая запись, а право владения возвращается бывшему хозяину.
Если один из участников не соглашается, договорные отношения разорвать сложнее. Инициатору остается надеяться только на судебную защиту. Тяжбы могут длиться от нескольких недель до нескольких месяцев или лет. Изначально разногласия следует попытаться решить путем переговоров. Инициатор может направить контрагенту заказное письмо с предложением урегулировать все без суда. Если на протяжении месяца ответа не последует, можно приступать к составлению иска.
Как зарегистрировать сделку?
Прежде чем рассказать, как оформляется договор купли-продажи земельной доли сельхозназначения, остановимся на порядке действий, которые должны предпринять продавец и покупатель для заключения данной сделки. Рассмотрим его более подробно – в виде инструкции. Итак, чтобы продать долю земельного участка, ее владельцу следует:
- Получить согласие всех собственников;
- Разделить земельный участок на доли;
- Поставить каждую долю на кадастровый учет;
- Зарегистрировать право собственности на конкретную долю;
- Произвести расчет стоимости доли;
- Получить отказ от совладельцев в преимущественном праве покупки земли;
- Заключить договор купли-продажи земли;
- Оформить сделку в регистрационной палате.
Перечень документов для регистрации
Перед тем, как регистрировать сделку в Росреестре, подготовьте все необходимые правоустанавливающие документы и внимательно проверьте срок их действия. Как правило, этот список включает в себя следующие бумаги:
- Заявление с просьбой о смене собственника имущества;
- Паспорта участников сделки;
- Свидетельство о государственной регистрации на долю участка;
- Документы, устанавливающие право владения имуществом (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- Квитанция об уплате госпошлины;
- Технический паспорт на строение;
- Выписка из кадастрового паспорта;
- Кадастровый план участка;
- Согласие супруга на отчуждение земли.
Кроме вышеперечисленных документов, для регистрации сделки могут понадобиться несколько дополнительных бумаг. По желанию сторон, в качестве дополнения к основному договору можно составить и акт приема-передачи, подтверждающий факт передачи указанного имущества и усиливающий юридическую силу сделки. Кроме того, если ваши интересы представляет другое заинтересованное лицо, необходимо наличие специального документа – нотариально заверенной доверенности. При условии, что покупателем является несовершеннолетний ребенок, вам также понадобится согласие органов опеки и попечительства.
Договор купли-продажи доли в доме и доли земельного участка
Поэтому в случае реализации части объекта, гражданин обязан изначально предложить ее сособственникам.
Имущество предлагается на выкуп третьим лицам только в случае получения отказа от совладельцев.
Порядок оформления сделки:
- Сбор документов. После выделения долей необходимо оформить технический и кадастровый паспорт на объекты. Дополнительно нужно получить выписки из ЕГРН.
- Оформление проекта договора. Контракт может быть оформлен только в письменной форме. В случае совершения сделки с долями в недвижимости требуется обязательное нотариальное удостоверение. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариусу.
- Оформление долей в жилом доме и земельном участке. Выделение долей является обязательным условием. Закон не предусматривает возможность продажи третьим лицам имущества, не имеющего четких границ.
Важно!
Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка
Нарушения могут привести к оспариванию купли-продажи через суд (например, наследниками). Перед тем, как заключать договор купли-продажи, нужно убедиться в надлежащем состоянии бумаг. Собственник должен иметь правоустанавливающий и правоутверждающий документ на долю дома и земли (например, свидетельство о праве на наследование + свидетельство о праве собственности на долю дома и земли).
Классический договор купли-продажи долей оформляется строго в письменной форме (). Также стороны обязаны соблюдать правило о нотариальной форме договора – в нашем случае это обязательное условие.
Если вы составите договор без нотариуса, вам откажут в регистрации права собственности. Сотрудники Росреестра или МФЦ сообщат о недопустимости такого заключения сделки, сославшись на положения (обновленный).
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2021 года
Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.
Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:
- полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
- поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.
Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.
Заполняя ДКП жилого дома с ЗУ стороны обязаны согласовать между собой все существенные условия договора. ГК РФ предусмотрены следующие существенные условия, который должны быть обозначены в составляемом документе:
1) Предмет договора. То есть, стороны обязаны обозначить в данном разделе сведения об объектах (в нашем случае – дома и земельной делянки), подлежащих передаче покупателю, с указанием:
- Идентификационных признаков каждого объекта.
- Места размещения.
- Целевого назначения земли.
- Инвентаризационного номера.
- Площади, численности комнат, а также сведений о регистрации права собственности в Росреестре.
Покупатель вместе с правами на дом получает и права на ЗУ, на котором он размещен. Если продавец не является владельцем ЗУ, оформление ДКП дома выполняется без согласия владельца ЗУ.
Примечание. Сведения о правоустанавливающих документах продавца рекомендуется отображать в виде приложений к соглашению.
Пройдя процедуру предварительного оповещения сторон о продаже, можно приступать к составлению договора. Документ должен содержать:
- Наименование, отражающее суть договора.
- Сведения о сторонах сделки: ФИО полностью, место регистрации (проживания), паспортные данные или реквизиты иных документов, удостоверяющих личность.
- Описание предмета договора. Поскольку продается доля дома и земельного участка, необходимо указать продаваемую часть в дробном соотношении, обозначить, какие именно объекты переходят во владение покупателя.
- Характеристики дома — его площадь (жилая, нежилая), этажность, материал, из которого возведена постройка. В отношении земельного участка указывается его площадь, назначение земель, наличие иных объектов на территории.
- Реквизиты правоустанавливающих документов. Необходимо указать номер записи о госрегистрации имущества в ЕГРН, в отношении земли — кадастровый номер и дату его присвоения.
- Цену. Поскольку объекта два, то и цена указывается так: отдельно — на дом и его долю, и отдельно — на землю и ее долю. Сведения о цене объекта должны быть подтверждены документально. Для этого можно привлечь эксперта — оценщика.
- Форму расчета. Следует оговорить, как будет производиться расчет: путем банковского перевода, наличными; уточнить время передачи денег — до подписания договора или после.
- Информацию об обременениях. Если дом и участок являются залоговым имуществом, все должно быть прописано в договоре.
- Подтверждение полной дееспособности сторон договора. Необходимо указать, что покупатель и продавец не имеют опекунов и попечителей, на них не оказывалось давление, сделка совершается осознано на добровольных началах.
- Сведения об отсутствии притязаний со стороны третьих лиц.
- Информацию об ознакомлении с нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок оформления сделки, права и обязанности сторон.
- Подпись с расшифровкой.
- Нотариальное заверение (желательно, но не обязательно).
Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:
- Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
- Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
- Кадастровый паспорт на землю, дом.
- Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
- Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
- Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.
Договор купли продажи дома с земельным участком – Образец, бланк 2020 года
Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.
Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:
| Вид заключаемого соглашения между участниками | Описываются личные данные сторон, ФИО и сведения из паспорта |
| Предмет договора | Необходимо указать местоположение объекта, тип, стоимость и количество квадратных метров – для жилого помещения и соток – для прилегающего земельного участка |
| Делается отметка | О том, будет ли вноситься сумма за земельный участок в рассрочку или полностью |
| Перечень документов | Подтверждающих наличие у продавца права собственности на земельный участок, прилегающий к дому |
| Выписки из государственных организаций | Подтверждающие, что на объект не наложены никакие обременения |
| Перечень основных прав и обязанностей | Которые закрепляются за каждой стороной в результате заключения сделки |
Договор купли-продажи доли дома и доли земельного участка
Сведения, изложенные в договоре, должны быть подтверждены. При заключении сделки понадобятся документы:
- Удостоверения личности продавца и покупателя. Если один из участников — несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении и согласие органов опеки.
- Технический паспорт жилого дома, выписку из БТИ с информацией о доме, его техническом состоянии и характеристиками, о разделении общей площади на жилую и нежилую, об инвентаризационной стоимости объекта.
- Кадастровый паспорт на землю, дом.
- Правоустанавливающие документы, которые стали основанием для возникновения у продавца права собственности.
- Выписка из ЕГРН о госрегистрации объектов.
- Документы, подтверждающие уведомление прочих дольщиков о продаже недвижимости.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Если имущество было приобретено в законном браке — согласие супруга на совершение сделки.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
Вышеперечисленные документы необходимы для подтверждения чистоты сделки.
Если оформление происходит по ипотеке, то сотрудник банка самостоятельно проверят правильность заполнения договора на продажу жилого объекта с земельным участком. В ином случае оформление осуществляется с помощью юриста или самостоятельно.
Для того, чтобы соглашение не было признано недействительным, нужно убедиться в наличии всех основных пунктов:
| Вид заключаемого соглашения между участниками | Описываются личные данные сторон, ФИО и сведения из паспорта |
| Предмет договора | Необходимо указать местоположение объекта, тип, стоимость и количество квадратных метров – для жилого помещения и соток – для прилегающего земельного участка |
| Делается отметка | О том, будет ли вноситься сумма за земельный участок в рассрочку или полностью |
| Перечень документов | Подтверждающих наличие у продавца права собственности на земельный участок, прилегающий к дому |
| Выписки из государственных организаций | Подтверждающие, что на объект не наложены никакие обременения |
| Перечень основных прав и обязанностей | Которые закрепляются за каждой стороной в результате заключения сделки |
Если есть другие собственники
В случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.
Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:
- получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
- получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.
Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.
При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:
- Выделить долю истцу
- Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
- слишком мала,
- выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.
При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.
После перечисления средств, податель иска будет лишен доли в общем имуществе.
Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.