Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.
Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Существует несколько этапов, предшествовавших регистрации допсоглашения. Если на одном из них будет допущена ошибка, то соответствующие органы в регистрации могут отказать.
- Должен быть юридически грамотно составлен и зарегистрирован договор найма.
- Необходимо собрать определенный пакет документов, которые потребуются для регистрирования дополнительного акта.
- Следует оплатить госпошлину и сохранить квитанцию об оплате.
- Дополнительное соглашение должно быть составлено в соответствии с формой основного договора, отвечать требованиям законодательства РФ.
- Пакет документов, квитанция об оплате госпошлины и копия приложения должны быть переданы в Росреестр.
Как зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости
Госрегистрация соглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. При этом учитывайте следующие отличия:
- при заполнении заявления знак “V” проставьте:
- в графе 3.3 заявления;
- в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
- в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение о расторжении договора аренды”.
Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;
- в комплекте документов вместо договора аренды недвижимости представьте соглашение о расторжении договора аренды.
Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы
С помощью дополнительного соглашения стороны могут уменьшить или увеличить размер арендной платы. Изменения такого рода стороны по обоюдному согласию могут внести не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ.). Кроме размера арендной платы стороны имеют право изменить следующие пункты договора с помощью дополнительного соглашения:
- заменить реквизиты для перевода денежных средств;
- письменно зафиксировать необходимость арендатора самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
- изменить график платежей (например, не один раз в месяц, а раз в 3-4 месяца);
В апреле 2020 году в силу вступил Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно которому арендатор имеет право попросить отсрочку внесения арендной платы, и арендатор обязан предоставить ее не позднее, чем через 30 дней после обращения. Требования Федерального закона распространяются на договоры, которые заключили до введения в субъекте РФ режима ЧС или повышенной готовности. Отсрочка оформляется письменно, в виде дополнительного соглашения. Какие нюансы необходимо учитывать сторонам:
- Отсрочка распространяется на платежи, которые арендатор должен был уплатить с момента введения режима ЧС или повышенной готовности и до 1 ноября 2020 года. При этом непосредственно во время действия режима переносится 100% оплаты, а после его окончания и до 1 ноября 2020 года — 50%;
- Арендатор должен поэтапно равными платежами погасить задолженность не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
- Арендатору не начисляют пени и штрафы;
- Дополнительные платежи за право использования отсрочки не допускаются;
- Арендатор должен вносить плату за коммунальные услуги, несмотря на отсрочку (исключение — арендодатель освобожден от такого рода платежей на время пандемии).
В случае расторжения договора помимо соглашения о расторжении сторонам необходимо составить обратный акт приема-передачи объекта аренды. Законодательством форма акта не утверждена, но в Интернете содержится много рекомендательных бланков документа. Акт приема-передачи нужен для того, чтобы:
- зафиксировать факт возврата арендатором нежилого помещения;
- засвидетельствовать отсутствие либо наличие у сторон претензий к возвращаемому объекту аренды.
Документ может быть составлен в краткой форме, с простым описанием изменений, или представлен в виде детализированного акта осмотра. Стороны могут обойтись одностраничным актом проведения сверки, в котором используются общие фразы. Также должен быть подведен итог, что в ходе произведенного осмотра не было обнаружено существенных препятствий к возврату помещения. Однако наиболее удобным вариантом признается использование проверочного листа, разработанного в виде таблицы.
Важно! Если помещение состоит из нескольких комнат, их описание в акте должно происходить раздельно.
Акт приема-передачи помещения должен содержать:
- название документа;
- дату составления и место подписания;
- информацию о сроках;
- описание помещения с техническими характеристиками (адрес места нахождения, количество кв.м., материал, из которого выполнены стены и потолки);
- сведения о состоянии подведенных коммуникаций;
- отметки о наличии или отсутствии претензий у сторон;
- подписи уполномоченных лиц.
Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Об утверждении примерных форм дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков
1.2. Настоящий регламент регулирует отношения, связанные с процедурой внесения изменений в договор аренды земельного участка в связи с изменениями существенных условий договора касательно изменения зон градостроительной ценности, коэффициентов градостроительной ценности по зонам, коэффициентов кратности по видам использования земель, а также коэффициента индексации, который ежегодно устанавливается законодательством Российской Федерации (в 2004 году — Ки = 1,1).
1.1. Настоящий регламент составлен с целью выполнения решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам» и постановления Мэра города от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону».
Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды росреестр
Инфо
Нередки случаи, когда после составления договора аренды происходит изменение его условий и тогда закономерно встаёт вопрос о дополнительном соглашении. У людей несведущих в законе возникает масса сомнений, к примеру, по поводу необходимости его государственной регистрации, да и вообще в каких случаях необходимо это соглашение составлять.
Даже будучи юридически грамотным человеком, трудно следить за всеми изменениями нормативно правовой базы, поэтому мы готовы помочь разобраться во всех интересующих вопросах касающихся гражданско-правовых отношений. Куда обратиться за квалифицированным советом Сотрудники нашей компании обладают колоссальным опытом работы в договорной сфере.
Мы оказываем услуги по оформлению договорных обязательств с их дальнейшей регистрацией в контрольно-ревизионных органах, осуществляем правовую экспертизу документов, необходимых для прохождения процедуры регистрации.
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Обращение в Росреестр
Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.
Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален. Если обе стороны являются физлицами – правила регистрации будут одни, если участником сделки является юрлицо – совсем другие.
Значительную роль сыграет наличие обременений на квартире. Или же если собственниками являются несколько человек, а один из них инвалид или несовершеннолетний – все это потребует от вас дополнительных справок. А потому полный перечень документов, который потребуется инспектору для проведений государственной регистрации, может озвучить вам лишь сотрудник Росреестра, исходя из конкретно вашей ситуации.
Если же вы являетесь участником простой сделки с арендой жилплощади, то следует руководствоваться следующим перечнем действий:
- Потребуется оплатить госпошлину.
- Составить заявление.
- Собрать необходимые документы.
- Предоставить все вышеперечисленное инспектору.
Сотрудник Росреестра назовет вам день, когда документы будут готовы, либо же попросит вас оставить номер телефона и свяжется с вами лично с просьбой подойти и забрать готовое решение.
Следует помнить, что регистрирование дополнительных соглашений к договору найма является обязательным, если прежде был зарегистрирован сам договор найма. Если приложение или акт регистрацию не прошло, то все изменения, которые он содержит будут считаться недействительными.
Зарегистрированный договор аренды и дополнительное соглашение: практика и нюансы
Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.
При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:
Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).
Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.
Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?
Юридические нюансы и последствия регистрации
Для допсоглашений по сделкам с недвижимостью, только государственная регистрация влечет юридические последствия – срок договора может быть продлен, форма собственности может быть изменена, уменьшается или увеличивается возмездная часть сделки. Если стороны решили обойтись без регистрации, допсоглашение не повлечет юридических последствий. Если предметом допсоглашения является расторжение сделки, это повлечет отмену перехода права собственности.
Алгоритм действий сторон, которым необходимо внести изменения или расторгнуть исходный договор, выглядит следующим образом:
- согласования условий допсоглашения;
- изложение достигнутых договоренностей в письменной форме;
- удостоверение допсоглашения в нотариальной конторе, если такое требование предъявлялось к исходному договору;
- обращение с заявлением в Росреестр либо в МФЦ, которые проведут регистрационные действия в срок 7 и 9 дней, соответственно;
- правовая экспертиза представленных документов, внесение сведений в ЕГРН;
- выдача сторонам выписки ЕГРН, подтверждающей регистрацию изменений, изложенных в допсоглашении.
Если условия документа связаны с прекращением договорных отношений купли-продажи, в Росреестре будет аннулирован переход права собственности. При аренде нежило помещения, арендатор будет обязан вернуть объект собственнику, а в ЕГРН будет аннулирована запись об обременении права.
Комментарий специалиста. Услуги специалистов компании «Смарт Вэй» помогут соблюсти все требования ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ в части регистрации допсоглашений. При необходимости, мы оформим техническую документацию на объект недвижимости, если это требуется для регистрации изменений в договор.
Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!