Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Образец иска о признании права собственности на самовольную пристройку
В Верх-Исетский районный суд
г. Екатеринбурга
Адрес:
Истец:
Г.
Адрес:
Ответчики:
- Администрация Верх-Исетского района
г. Екатеринбурга
Адрес:
- В Администрацию г. Екатеринбурга
Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?
Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:
- Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
- Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
- Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
- Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
- Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.
Признаки самовольной постройки
Остальные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ касаются признаков самовольной постройки.
Первый из них — возведение (создание) постройки на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Ответ на вопрос, что является возведением на земельном участке не отведенном для этих целей, дается в судебной практике.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Данный вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. (далее — Обзор). В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65).
Второй признак — постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений.
Под необходимыми разрешениями имеется в виду разрешение на строительство. О том, что это за документ, порядок и условия его выдачи установлены в ст. 51 ГрК РФ. В рамках данной статьи я приведу только определение, разрешения на строительства, не вдаваясь в порядок его выдачи:
«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Забегая вперед, отмечу, что если лицо, создавшее самовольную постройку, не предпринимало никаких мер для получения разрешения на строительство, то возможность ее легализовать и признать право собственности резко снижается.
Наконец, третий признак — постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Этот признак, как и, кстати, предыдущий и раньше содержался в ст. 222 ГК РФ. Однако ранее в пункте 1 говорилось о существенном нарушении указанных норм и правил.
Теперь критерий существенности нарушения убрали.
Определение и основные положения
Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.
Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.
С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами
- Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
- принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
- также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.
Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.
Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.
Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.
Что признают самовольной постройкой
В целом, закон предусматривает лишь два признака, которые свидетельствуют об основаниях признания постройки незаконной. К ним относятся:
- Сооружение – объект недвижимости. Этот факт установлен только статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Даже здание, строительство которого не завершено, может признаваться незаконной постройкой. Для этого необходимо подтвердить наличие основных конструкций дома, что свидетельствует о дальнейшем завершении строительства.
- Здание было построено без получения какого-либо разрешения или без оформления хотя бы одного необходимого разрешительного документа. При решении таких конфликтов также следует отметить, что разрешение должно быть предоставлено в дни, когда начато строительство.
Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо
Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).
Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.
Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).
Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.
Самовольное возведение гаража, забора и нежилого помещения (оформление прав и особенности)
Отдельным вопросом, касающимся незаконно возведенных конструкций, является признание права собственности на нежилую конструкцию. В частности, такими постройками могут быть:
Стоит отметить, что некоторые виды объектов нежилого назначения не подлежат выполнению такой процедуры – их просто вносят в технический план участка и в отдельных случаях, если она не нарушает никаких существующих норм и выполнена с соблюдением всех строительных правил даже не является нарушением.
В частности, такими постройками могут быть:
- Конструкции вспомогательного назначения;
- Строения, которые не имеют фундамента;
- Гаражи, возведенные на личных землях соответствующего назначения;
- Заборы, не нарушающие границ участка;
- Объекты некапитального строительства, не представляющие опасности.
На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!
Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.
Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.
Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?
Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:
— нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
— стоит на участке, не предоставленном под постройку;
— нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
— участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.
Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.
Чем грозит непризнание права на самовольную постройку
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Как осуществляется ликвидация самостоятельной постройки?
Как правило, снос постройки, возведенной самовольно, осуществляется двумя методами. В первом случае работы ведутся согласно решению суда. Правила установлены 222 статьей в п. 2. В согласовании с нормой, снос самостроя производится лицом, которое возвело постройку, или за его счет.
В двадцать втором пункте Постановления №10/22 определены категории лиц, которые вправе обратиться с заявлением. Добиваться устранения строений вправе:
- обладатели надела;
- владельцы территории;
- физические лица, чьи интересы нарушены возведением постройки;
- орган муниципальной власти, согласно общегосударственным нормам;
- прокурор, работающий в общественных интересах.
Какие документы потребуются для удовлетворения ходатайства?
Перед подачей обращения в суд, нужно собрать минимальный перечень документов. Они помогут обосновать ваши действия при возведении самостроя, склонив судью к вынесению положительного решения. Конкретный список бумаг будет зависеть от индивидуальных особенностей разбирательства. По общему же правилу к иску надо прикрепить:
- свидетельство, подтверждающее права на землю, на которой возведен оспариваемый объект недвижимости;
- документы, доказывающие наличие иных прав на земельный участок, позволяющих использовать его пожизненно или бессрочно;
- подтверждение наличия на территории недвижимого имущества (акт обследования, бумаги из БТИ и т.д.);
- документальные подтверждения того, что постройка не нарушает строительные и иные нормы, а также соответствует различным специальным требованиям (результаты экспертизы и прочие акты уполномоченных органов);
- результаты общения с муниципальными властями относительно необходимости узаконить самовольное строение;
- доказательства попыток урегулирования ситуации до судебного разбирательства (письма в различные инстанции, отказы выдать разрешения на постройку объекта).
Также потребуется копия искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку и оригинал квитанции об оплате пошлины. С остальных бумаг тоже надо снять копии, заверив их у нотариуса. Иначе придется брать с собой в суд оригиналы документов.
Иск вместе с пакетом бумаг направляется в судебный орган, расположенный по месту расположения земельного надела с объектом недвижимости. Ходатайство подается в мировой суд, когда стоимость постройки не превышает пятидесяти тысяч рублей, и в районный суд, если цена выше этой суммы. По результатам рассмотрения дела истцу выдается решение об удовлетворении требований, либо отказ в таком действии. Однако на этом процедура узаконивания самовольного строения не заканчивается. Придется провести дополнительные регистрационные действия. Если не уверены в собственной осведомленности по данным вопросам, пригласите опытного юриста для составления иска и представительства в суде.