Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земли сельхозназначения образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Требования к документу
Договор – это гарант прав и обязанностей сторон, и именно к нему нужно обращаться при возникновении спорных ситуаций, а также, если решать их придется в суде.
Посему составлять его нужно вдумчиво, предусмотрев все возможные спорные ситуации.
Важно! Лучше заверить текст через нотариуса – тогда его положения оспорить станет еще сложнее.
Узнайте об оформлении договора аренды земельного участка между юридическим и физическим, физическими или с участием предпринимателей, а также юридическими лицами.
Договор аренды земли сельхозназначения образец бланк
- Как известно, земля является недвижимым имуществом, а если быть точнее, то земельный участок.
- Помимо этого, все земли делятся на несколько категорий.
- Основание такого подразделения – это их характеристики, а также назначение.
- Среди нескольких категорий выделяются и земли сельхозназначения.
- Как правило, собственником такого имущества выступает государство или муниципалитет, а соответственно, и все сделки по этому поводу реализуют также они через свои органы, которые имеют на это специальные полномочия.
- Как осуществляется аренда земли сельхозназначения
Аренда такого специфического имущества, как земля сельхозназначения, производится в обычном порядке посредством заключения договора.
Однако, для того чтобы стать арендодателем необходимо добиться этого права путем осуществления установленных процедур. Так, наиболее распространенный способ получения права на аренду – это аукцион, а именно победа в нем.
Данное мероприятие проводит собственник земли, а именно орган власти, либо государства, либо муниципалитета. Как правило, это учреждения, которые отвечают за собственность той или иной территории.
Перед тем как провести аукцион необходимо пройти несколько этапов:
- Объявление о том, что решено предоставить право на аренду земли сельхозназначения. Это делается в газете, по телевидению или иным доступным образом;
- Назначение даты проведения мероприятия, а также место и время, где все желающие могут подать заявки на участие. Также, следует указать перечень документов, необходимых для участия;
- Отбор участников по предоставленным спискам (так как не все желающие по объективным критериям могут принять участие в аукционе);
- Проведение самого аукциона. Право на аренду будет предоставлено именно тому участнику, который предложит наибольшую арендную плату, наиболее выгодный для собственника срок сотрудничества, а также наиболее выгодные условия пользования арендованной землей.
Основные пункты договора аренды
Особое внимание при составлении договора аренды участка земли необходимо уделить правам и обязанностям каждой из сторон. Важно закрепить все достигнутые договоренности документально, чтобы в случае несоблюдения можно было расторгнуть сделку.
Обязательные реквизиты договора аренды земли:
- дата и место составления документа;
- полная информация о физических лицах – участниках сделки с указанием Ф.И.О., паспортных данных и адреса регистрации по месту жительства;
- информация об участке, сдаваемом в аренду;
- предмете договора (кадастровый номер, точный адрес, площадь, отношение к категории использования, имеются ли строения);
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок аренды, которая не может быть более 50 лет, хотя чаще всего срок намного меньше;
- стоимость арендной платы и порядок расчетов (может устанавливаться периодичность внесения платы ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и определяться порядок ее увеличения, но не чаще, чем один раз в год);
- условия, с наступлением которых договор может быть расторгнут досрочно;
- если имеются обременения и ограничения, они обязательно указываются в отдельном пункте.
Существенным является и срок, на который участок передается в аренду. При этом указание точной даты не обязательно. Если срок указан и арендодатель не инициирует продление или расторжение договора, то он продлевается автоматически. Арендатор обладает преимущественным правом на продление перед другими желающими арендовать земельный участок, при соблюдении всех условий.
К дополнительным условиям можно отнести способы разрешения конфликтных ситуаций, условия расторжения, а также возможность внесения изменений.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Особенности договора аренды земель сельхозназначения
Земельный кодекс Российской Федерации к землям сельскохозяйственного назначения относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для укахзанных целей.
Земли данной категории могут использоваться не только для ведения сельскохозяйственного производства, но и для иных целей, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.
Между тем, наибольшее количество вопросов и, как следствие этого, судебных споров, возникает при обороте земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, при заключении договоров аренды.
Особенности оборота земельных участков земель сельскохозяйственного назначения регулируются не только Гражданским и Земельным кодексами, но специальным нормативно-правовым актом – Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Принятие решения о заключении договора
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение общей долевой собственностью осуществляется на основании волеизъявления всех собственников. В случае недостижения согласия, участник общей долевой собственности вправе требовать выдела причитающейся ему доли в натуре.
- Сделка, совершенная одним из участников права общей долевой собственности по распоряжением общим имуществом ничтожна независимо от ее признания таковой судом, поскольку в данном случае происходит выбытие вещи помимо воли собственника.
- Несмотря на то, что приведенные положения закона регулируют гражданский оборот в целом, тем не менее, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо установлено, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данным Федеральным законом.
- В частности распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании.
- В отличие не только от Гражданского кодекса, который устанавливает обязательность дачи согласия всеми сособственниками для определения юридической судьбы вещи, но и от большинства нормативных актов и актов поднормативного регулирования (например, договоров, уставов), закрепляющих так называемый кворум в пятьдесят один процент, который позволяет принять более объективное, удовлетворяющее интересы многих решение, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения считается правомочным в случае присутствия на нем участников, составляющих не менее двадцати процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем пятьюдесятью процентами таких долей.
Договор аренды земельного участка
3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.
5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Как и кому выплачивать арендную плату за земельные паи?
Земельный пай является недвижимостью и на него необходимо оформить собственность. Тогда владелец участка получит возможность распоряжаться им свободно и извлекать прибыль. Как правило, распоряжение участком заключается в передаче его в аренду крупным землепользователям.
Соответственно, сторонами в правоотношениях являются частный собственник территории и ее арендатор. Такая форма отношений означает необходимость заключения между сторонами договора об аренде. Следовательно, пользователь должен будет перечислять плату владельцу за обработку его территории.
Таким образом, арендатор должен регулярно производить выплаты арендной платы за территорию, которую он использует. Данная процедура происходит в соответствии с положениями заключенного между сторонами договора. В нем отражается порядок выплаты и ее размер.
При этом выплата может осуществляться в денежном эквиваленте или же в натуральном выражении, то есть в получении сельскохозяйственной продукции.
Государственная регистрация краткосрочной аренды земли
Прохождение процедуры государственной регистрации в Росреестре требуется в том случае, когда арендные отношения между сторонами длятся более года или одна из сторон является юридическим лицом.
Если обе стороны – физические лица, а договор заключен на 11 месяцев и менее, проходить государственную регистрацию не нужно.
Для регистрации нужно обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:
- общегражданский паспорт для физического лица;
- свидетельство о постановке на учет в налоговый орган, учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
- договор аренды земельного участка в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки и Росреестра;
- техническая документация на землю;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В учреждении потребуется написать заявление о регистрации. Сотрудник ведомства проверит все бумаги и выдаст расписку об их получении. В ней же будет написана дата готовности документов, в которую нужно повторно явиться и получить бумаги.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
При оформлении договора аренды земельного участка на 11 месяцев следует тщательно проверить все условия. Как правило, стандартный образец не учитывает специфические особенности, которые есть у каждой сделки. Чтобы избежать недоразумений и проблем в будущем рекомендуем перед подписанием договора обратиться к профессиональному юристу за консультацией.
Особенности оформления аренды части земельного участка
Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)
Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.
Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).
Государственная регистрация краткосрочной аренды земли
Прохождение процедуры государственной регистрации в Росреестре требуется в том случае, когда арендные отношения между сторонами длятся более года или одна из сторон является юридическим лицом.
Если обе стороны – физические лица, а договор заключен на 11 месяцев и менее, проходить государственную регистрацию не нужно.
Для регистрации нужно обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:
- общегражданский паспорт для физического лица;
- свидетельство о постановке на учет в налоговый орган, учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ – для юридических лиц;
- договор аренды земельного участка в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки и Росреестра;
- техническая документация на землю;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
В учреждении потребуется написать заявление о регистрации. Сотрудник ведомства проверит все бумаги и выдаст расписку об их получении. В ней же будет написана дата готовности документов, в которую нужно повторно явиться и получить бумаги.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
При оформлении договора аренды земельного участка на 11 месяцев следует тщательно проверить все условия. Как правило, стандартный образец не учитывает специфические особенности, которые есть у каждой сделки. Чтобы избежать недоразумений и проблем в будущем рекомендуем перед подписанием договора обратиться к профессиональному юристу за консультацией.
Продление аренды земельного участка — в 2020 году, как это сделать, без аукциона, особенности лесных, рекреационных земель
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон
или
в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости
или
в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.
То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.
Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
- Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к
- договору аренды
- , которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору
- субаренду
или
договор переуступки права аренды
третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования
или
реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли.
Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования.
Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих
или
беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
Аренда земельных участков
Наиболее распространенной формой использования земель сельскохозяйственного назначения является аренда. Сельскохозяйственные организации при приобретении земельного участка во временное владение с целью получения выгоды должны заключать договор аренды земельных участков (земельных долей) [1, с. 607]. Причем арендовать земельный участок организация может только у собственников земли [1, с. 260]. Все виды земельных участков за исключением участков, изъятых из оборота, могут передаваться в аренду [2, с. 22]. Арендная плата, а также сроки и порядок ее внесения определяются условиями договора аренды земельного участка [2, с. 65].
Особенностью договора аренды земельного участка является то, что арендатор имеет право передавать свои обязанности третьему лицу, отдавать свои права аренды в залог; передавать в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при уведомлении собственника [2, с. 22]. При этом согласие собственника не требуется: арендатор ставит его в известность о новом арендаторе земли, причем новый договор не заключается.
Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные в земельные участки или находящиеся в долевой собственности, могут сдаваться в аренду, если они состоят на государственном кадастровом учете. Ранее, чтобы оформить договор аренды со всеми участниками долевой собственности, необходимо было оформлять доверенность от каждого собственника, что влекло существенные издержки. С 2011 г. при предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду необходимо иметь решение собрания собственников земельных долей, которое выбирает уполномоченное лицо, имеющее право документально, на основании протокола собрания, заключать договор аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Максимальный срок аренды земель сельхозназначения — 49 лет, а минимальный срок — год, но на практике обычно заключают договор аренды на 5 лет, что связано с отраслевыми особенностями производства сельскохозяйственной продукции.
Аренда земли сельскохозяйственного назначения, находящейся в государственной или муниципальной собственности, имеет свои особенности. Получить землю в аренду согласно ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) можно на основании результатов конкурса или аукциона. По результатам торгов составляется протокол, который является основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса, оформляемого в течение пяти дней после подписания протокола.
Арендатор земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, может передавать ее в аренду другому лицу в пределах срока договора аренды земельного участка, причем без согласия собственника при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия арендатора или какое-либо ограничение прав арендатора, установленных договором, не допускается. Расторжение раньше установленного срока договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором [2, с. 22].
Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли
- Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
- Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Расторжение договора аренды
Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:
- Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
- На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
- На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.