Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: обговариваем обеспечительный платеж в договоре аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обеспечительный платеж отражается в бухучете обеих сторон, если они ведут учетные операции. До использования или возврата обеспечение фиксируется на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» как дебиторская задолженность у арендатора и кредиторская — у арендодателя.
Бухгалтерский и налоговый учет
Обеспечительный платеж отражают и на забалансе. Арендатор задействует счет 009 «Обеспечения выданные», а арендодатель — 008 «Обеспечения полученные». Вот как оформить гарантию по соглашению аренды в бухгалтерском учете:
|
Проводка |
Операция |
|---|---|
|
ДТ 76 КТ 51 |
Арендодатель получил гарантийную сумму |
|
ДТ 51 КТ 76 |
Арендодатель вернул деньги арендатору |
|
ДТ 91 КТ 76 |
Арендодатель удержал средства в качестве покрытия ущерба |
| Арендодатель использовал гарантию как арендный взнос: | |
| ДТ 20 КТ 60 | Отражена стоимость арендной платы |
| ДТ 19 КТ 60 | Начислен налог на добавленную стоимость |
| ДТ 60 КТ 76 | Обеспечение зачли как арендный взнос |
Перенос с одного договора на другой:
Обеспечительный депозит находится у Арендодателя на протяжении всего Срока аренды. В случае если сначала был заключен Краткосрочный договор аренды, а потом заключается Долгосрочный договора, то нужно предусмотреть условие, что «после заключения Сторонами Долгосрочного договора аренды внесенный ранее Обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечительного платежа по заключаемому Долгосрочному договору аренды.».
Также можно прописать, если у вас серия Краткосрочных договоров (несколько договоров на короткий срок, заключаемые подряд, без регистрации), что:
«В случае заключения Сторонами нового краткосрочного договора аренды сумма Обеспечительного депозита засчитывается в качестве обеспечительного депозита по новому Краткосрочному договору аренды.».
Понятие обеспечительного платежа
Такой платеж выступает в качестве гарантии для владельца недвижимости, то арендатор точно будет следовать требованиям составленного контракта. Обеспечительный платеж в договоре аренды может обладать разным размером, но обычно зависит от месячной арендной платы.
Наиболее часто он требуется, если сдается в аренду коммерческая недвижимость, поэтому арендатором выступает компания. Фирма перечисляет денежные средства владельцу объекта, а возврат обеспечительного платежа по договору аренду осуществляется по истечении срока действия соглашения или при досрочном расторжении контракта.
Может не возвращаться сумма, если нарушаются арендатором какие-либо условия договора или же он нарушает целостность недвижимости. Поэтому такой платеж по-другому называется страховым депозитом или гарантией.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
В каких случаях происходит возврат обеспечительного платежа
Обе стороны должны самостоятельно предусмотреть вариации использования гарантийного депозита. Опираясь в суждениях на Гражданский Кодекс РФ (пункт 2 статья 381.1): возврат страхового взноса исполняется субъектом, в пользу которого он перечислялся. Но с условием, что ситуации, с которыми сопряжены меры, не наступили.
Пример: предусмотрели, что страховой депозит должен покрыть расходы на ремонт в случае, если арендатор нанесёт ущерб помещению. Но в момент прекращения договора состояние помещения соответствовало первоначальному. В этом случае обеспечительный платёж необходимо вернуть арендатору.
Важно: при составлении договора тщательно опишите состояния помещений (пол, стены, потолок, окна, двери, проводка…) в акте приема-передачи. Подпишите его в двух экземплярах. Один оставьте себе.
Желательно провести фото или видеосъемку состояния помещения – они помогут при спорных вопросах.
Обеспечительный депозит, согласно действующему закону, возвращается при прекращении обеспечительного обязательства.
Появление обеспечительных платежей
В 2015 году способы обеспечения исполнения обязательств были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс.
Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной. К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток.
Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:
- «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
- «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);
- «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
- «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
Основной и дополнительный платежи
Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».
Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.
Передача и возврат платежа
Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:
- Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
- Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:
- если обязательства сторон прекратились;
- если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.
Предметом обеспечительного платежа в большинстве случаев выступают денежные средства. Оборот давно нуждался в залоге «денег», однако ГК РФ прямо это не допускает. Именно из-за этой невозможности и появился обеспечительный платеж. Иные способы обеспечения также не позволяли гарантированно получить денежные средства в случае неисполнения обязательства. Пожалуй, единственным исключением была банковская (сейчас независимая) гарантия, поскольку формально она была независима от основного обязательства и выдавалась платежеспособной организацией. Однако широкому использованию гарантий препятствует дороговизна этого инструмента.
С другой стороны, предмет обеспечения в какой-то мере является и недостатком обеспечительного платежа. Если речь идет о большой сумме, то вряд ли должник захочет и, главное, сможет вывести ее из оборота. К тому же по общему правилу за это должник не получает какие-либо проценты. Об ином, правда, можно договориться (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). К слову, такая плата была бы весьма логичной, поскольку денежные средства находятся у кредитора, который вправе использовать их в обороте. Должник же, напротив, лишается этих средств на какое-то время. Перечислив денежные средства в качестве обеспечительного платежа, должник спустя определенный срок получит ту же сумму, хотя ее покупательная способность может уже упасть. Поэтому на практике обеспечительный платеж, как и ранее, будет востребован для заключения рядовых, а не крупных сделок в не слишком крупном размере.
Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже
- Арендатор обязуется внести до 31.07.2022г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
- Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
- При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).
- По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.
Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.
Ошибка при расторжении срочного договора аренды
В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало. В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел). Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.
В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.
Природа обеспечительного платежа
В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа принимается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон). Договором может быть установлена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении некоторых обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ, не начисляются (если иное не определено договором).
Правила об обеспечительном платеже применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (ст. 381.2 ГК РФ).
Следует отметить, что статьи об обеспечительном платеже внесены в гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (вступил в силу 01.06.2015). Указанная правовая конструкция (она же — гарантийный взнос, страховой депозит и пр.) и раньше использовалась сторонами договоров, однако ее понятие и правила применения не были закреплены в гражданском законодательстве.
Обеспечительный платеж — это не аванс?
Но существует и противоположное мнение, поддерживаемое в основном арбитрами. Так, ФАС ПО в Постановлении от 24.07.2014 по делу N А12-22792/2013 разъяснил разницу между понятиями аванса и обеспечительного платежа: аванс выступает только как средство платежа и не обладает обеспечительными функциями. В отличие от него, обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (оказания услуг) оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при его зачете в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент обеспечительный платеж, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара (услуги). Аналогичное мнение высказано в Постановлении АС ДВО от 14.05.2015 по делу N А51-14187/2014.
Определением ВС РФ от 11.11.2014 N 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства.
Итак, согласно второй позиции арендодателю включать сумму НДС в налоговую базу следует только при наступлении обстоятельств, оговоренных соглашением сторон (то есть уже после заключения основного договора). Одновременно с этим у арендатора возникает право на вычет налога (при наличии необходимых документов).
Несмотря на достаточно длительную практику использования обеспечительного платежа у субъектов, вступающих в сделки по аренде, нередко возникают сложности. Как правило, они связаны с расчетами по налогам. Контрольные органы во многих случаях применяют к субъектам штрафные санкции за нарушения положений НК по отчислению налогов. Между тем в большинстве случаев такие действия неправомерны. Законодательство предусматривает возможность обжалования принятых решений о наложении санкций. Обращение в суд зачастую является единственным способом отстоять свои интересы. Как выше было сказано, основной целью уполномоченных инстанций в таких спорах выступает определение функции обеспечительных платежей. Как показывает практика, большинство конфликтов решается в пользу участников сделки. Однако само по себе наличие таких споров указывает на вероятность возникновения претензий со стороны налоговиков. В таких случаях специалисты рекомендуют обратиться непосредственно в территориальное подразделение ФНС за разъяснениями.
Как работает обеспечительный платёж
Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.
В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.
Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов. Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются. Обычно она равна ставке за один-два месяца.
В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:
✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;
✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;
✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;
✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;
✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.
Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ.
Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.
Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ.