Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статус садового дома – жилой или нежилой дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ранее, собственники приходили к кадастровому инженеру и регистрировали свой дом, указывая в декларации, что он нежилой. Плюс был вот в чем: не надо платить налог. Раньше и прописаться в СНТ не было возможности, а потому – какая разница, рассуждали собственники.
Это отдельно стоящее здание, с количеством не более чем 3 надземных этажей, высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (ванная комната, уборная, кухня, кладовая).
Жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
Это важно! Жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, например, квартиры. То есть построить многоквартирный дом на садовом участке невозможно.
И ещё…
С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:
- Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.
Отрицательные стороны ДНП
- Участки ДНП определены для ведения сельского хозяйства и садоводческой деятельности, поэтому дачный дом построить разрешено, а возвести капитальный, для круглогодичного проживания проблематично;
- Прописаться в домах на участках ДНП по решению Конституционного суда, хозяева имеют право. Но в реальности получить прописку очень сложно, процедура долговременная;
- Подведение дорог, газоснабжения, водопровода и света к таким участкам осуществляется за свой счет. Если доверить специальным организациям, стоить услуги будут не дешево, затраты могут превысить стоимость на строительство дома;
- На территориях дачных поселков нет госучреждений: медицинских пунктов, детсадов, школ, магазинов;
- Участки ДНП не принимаются банками в залог при оформлении, каких либо сделок.
Про ИЖС: особенности, плюсы и минусы
Индивидуальное жилищное строительство представляет собой участок, расположенный в населенном пункте. Приобретая в собственность участок ИЖС, вы имеете право построить жилой дом не более трех этажей в высоту. Таким образом, с точки зрения реализации строительных работ земля ИЖС – наиболее подходящий вариант. У вас не будет проблем с получением разрешения на строительство.
Плюсы участка ИЖС:
- Владелец жилья на участке ИЖС может рассчитывать на присоединение дома к электрической и газовой системам, а также к системам водоснабжения и канализации;
- После завершения строительства дому присваивается адрес, что значительно облегчает процедуру регистрации прав собственности;
- Не возникнет проблем с пропиской;
- Участки расположены на территории с развитой социальной инфраструктурой;
- Благодаря тому, что построение на участке будет иметь статус жилого объекта, вы сможете оформить налоговый вычет.
Минусы участка ИЖС:
- При строительстве и эксплуатации объекта на участке необходимо строго соблюдать все регламентированные требования;
- Высокая цена приобретения и кадастровая стоимость;
- Запрещается перерабатывать сельхоз продукцию в коммерческих целях, а также строить объекты производственного или коммунального пользования.
Почему выгоднее ставить дом на кадастровый учет как жилой
Собственники дач по всей России, и особенно в Новой Москве, которые ставили дом на учет как жилой, значительно выигрывают при продаже дачи. Покупатели особо тщательно обращают внимание на возможность прописки в домах, особенно дорожат московской пропиской. Известно, что квартиры в столице дорогие, не каждому по карману. Дома в СНТ новой Москвы можно купить по приемлемой цене. Пенсии и льготы столичных жителей выше, чем в соседних областях, отсюда спрос на дачные участки с жилыми домами.
Продать дачный участок с зарегистрированным жилым домом можно дороже. Если дом зарегистрирован как нежилой или вообще не стоит на кадастровом учете – покупатель будет требовать снижения стоимости в связи с тем, что ему придется самому оформлять все документы.
В рамках данной статьи нужно четко понять, что такое нежилое и жилое здание, а также чем они отличаются друг от друга. Жилой дом – это строение, которое предназначено для постоянного проживания людей. В нем можно прописываться. Нежилой дом предназначается для временного проживания. Например, в летний период. Зимой в таком доме находится невозможно, так как он не утеплен и не подведено отопление (могут быть и другие варианты).
Пример: Небольшой домик, где садоводы хранят инвентарь и отдыхают от летней жары не предназначен для постоянного проживания. В нем могут быть даже установлены кровати, однако из коммуникаций обычно есть только электричество и то, не всегда. Такой дом не может быть признан жилым. А капитальное строение, со всеми подведенными коммуникациями, утепленное, с отоплением и всем необходимым для жизни, даже если оно располагается на участке для садоводства, может считаться жилым.
Разница между жилым и нежилым домом на дачном участке
Рассмотрим различия между жилым домом и домиком (дачей) на садовом участке.
| Различия | Жилой дом | Садовый домик |
|---|---|---|
| Наличие фундамента | В обязательном порядке | На усмотрение собственника |
| Сведения в ЕГРН | Регистрация в качестве помещения для проживания граждан | Регистрация в качестве дачного дома |
| Регистрация | Возможна временная и постоянная регистрация с согласия собственника | Запрещена |
| Требования к строению | Утепленные стены, соответствие санитарным и техническим нормам | Возможность использования в теплое время года. На усмотрение собственника может быть утепленным и подразумевать круглогодичное использование. |
| Налоги | Как на объект для проживания граждан | Как на садовый дом (более низкий уровень налогообложения) |
| Участок | СНТ, ЛПХ, ИЖС и другие варианты, подходящие для застройки | Только СНТ |
О каких изменениях речь и кого они касаются?
Эти изменения касаются тех, у кого есть земельные участки и какие-то постройки, на которые пока нет документов. Если у вас квартира или участок с домом уже оформлены в собственность как положено, разбираться в поправках не нужно.
4 августа 2018 года вступил в силу закон № 340-ФЗ, он внес изменения в градостроительный кодекс. Это такой документ, где написано, что, где и по каким правилам можно строить в России и как это оформлять.
1 января 2019 года вступил в силу закон № 217-ФЗ — о садоводстве и огородничестве. В нем идет речь об участках и постройках со специальным назначением: не жилищное строительство, а ведение хозяйства и выращивание овощей. Но на таких участках тоже можно строить дома, причем даже жилые.
2 августа 2019 года вступил в силу закон № 267-ФЗ, который в очередной раз продлил дачную амнистию.
Перевод ЗУ из одной группы в другую
Большую часть покупателей волнует, можно ли перевести приобретенный участок в другую категорию. Законодательство допускает такую процедуру и регулирует ее ФЗ № 172. Но сразу нужно учитывать, что официально изменить назначение ЗУ довольно сложно.
Чаще всего владельцев земли интересует, как перевести СНТ в ИЖС. Делается это только при соответствии надела ряду условий:
- близость к жилым городским районам и инженерным сетям;
- развитая инфраструктура, позволяющая домовладельцу комфортно проживать на своей территории;
- другие факторы, определяющиеся комиссией в индивидуальном порядке.
Отличие садового дома от жилого дома
Председать СНТ сказала что последнее время приносят свидетельства о регистрации на нежилые строения. Чем дача отличается от коттеджа? Коттедж — это дом на одного или нескольких владельцев. ОСОБНЯК — это дом со всеми удобствами, который находится отдельно от других строений (обособленно — подсказывает само название), и владельцем его может быть только одна семья. Хозяева особняка могут не жить в нем постоянно, а для поддержания порядка в здании использовать наемный обслуживающий персонал и охрану.
Чаще всего такой дом эксплуатируют только сезонно, то есть в теплое время года, а иногда непродолжительное время зимой (на выходных или в праздничные дни). Учитывая эту разницу, основная функция дачного дома – обеспечить семейный отдых и досуг дачников.
Садовый дом, дача или коттедж – в чём отличие
Садовым домом называется временная постройка, не предназначенная для постоянного проживания. Это, как правило, щитовой домик, в котором размещается садовый инвентарь и предусмотрена небольшая жилая зона. Объектами недвижимости такие дома не являются, и право собственности на них не регистрируют в органах Росреестра. Поэтому при покупке земельного участка с садовым домом обязательно укажите в договоре купли-продажи, что приобретается не только сам участок, но и расположенный на нём садовый дом, и стоимость этого дома входит в стоимость участка. Если этого не предусмотреть, продавец сможет впоследствии потребовать оплатить стоимость дома дополнительно. Кроме этого важно понимать, что в садовом доме нельзя зарегистрироваться (прописаться), потому что жилым он с точки зрения закона не является.
Понятие жилого и садового дома и их отличия. Жилое строение
Понятие жилого и садового дома и их отличия. Жилое строение
В 217-ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 217-ФЗ).
При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ).
Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.
До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.
Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ).
Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.
Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ).
Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.
ДНП или ИЖС что лучше
Если вы посмотрите на преимущества ИЖС перед дачным строительством, при желании вы сможете прописаться в подобном доме, а также получить физический адрес.
Следует обратить внимание, что прописаться в загородном доме по статистике планируют люди, достигшие пенсионного возраста. Сюда относятся семьи с маленькими детьми. Прописка нужна для того, чтобы устроить в детский сад или школу в населенном пункте.
Некоторые граждане должны прописаться для обеспечения своевременной пенсионной выплатой. Однако в современном мире любые выплаты могут быть осуществлены через банковскую организацию. Менять место прописки без надобности не нужно.
Из недостатков ИЖС можно отметить, что цена такой же территории существенно дороже. Помимо этого, проживание и обслуживание также недешевое. Независимо от того, обитаете ли вы там сезонно, или постоянно, чтобы провести все коммуникации, вам придется заплатить немалую сумму. К тому же добиваться согласования следует самостоятельно.
Проект дома нужно будет предварительно сдать в БТИ и подтвердить его полное соответствие безопасности к дальнейшей действительности.
О том, чем СНТ отличается от ИЖС, написано в следующей статье.
Что такое индивидуальное жилищное строительство?
Свод Правил проектирования и строительства гласит: индивидуальное жилищное строительство — форма получения гражданами жилья путем самостоятельной постройки с оформлением частной собственности. Поскольку ИЖС ведется лишь на земле населенных пунктов, у покупателей создается ощущение, что они будут жить практически с городским комфортом и инфраструктурой. Это главное заблуждение.
Да, возведение зданий и сооружений населенного пункта ведется в соответствии с Генпланом развития территорий (ГП) и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В паре километров от вас есть школа, детский сад или больница? Повезло! Муниципалитеты снисходительно относятся к ИЖС и финансируют такие территории по остаточному принципу. Соцобъекты здесь не появятся, а небоскребы — запросто. И не один!
Совет. Выбирая земельные участки в Екатеринбурге под ИЖС, ознакомьтесь с Генеральным планом развития города: что построят вокруг вашего участка через несколько лет?
Теперь о хорошем. Вопреки стройному хору скептиков, здание, построенное на земельных участках ИЖС, свободно регистрируется в качестве жилого дома с оформлением права собственности. Так называемый милицейский адрес для прописки и получения почты будет присвоен муниципалитетом автоматически, но для подключения к инженерным сетям необходимо обращаться к поставщикам энергоресурсов.
Их монопольное положение привело к тому, что услуги подключения обходятся в суммы, в десятки раз превышающие себестоимость. Но в случае порыва газо- или водопровода ремонтные бригады поедут на ваш адрес в последнюю очередь — после многоэтажных домов, заводов, фабрик и юридических лиц. Практика показывает, что и полиция на вызовы в районы ИЖС едет крайне неохотно.
Статус садового дома – жилой или нежилой дом
В 217-ФЗ приведено новое понятие садового земельного участка — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 217-ФЗ).
При этом, все земельные участки с такими видами разрешенного использования как «для садоводства», «для ведения садоводства», а также «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства» становятся равнозначными и признаются как садовые земельные участки (п. 7 ст. 54 217-ФЗ).
Из этого следует, что собственник садового земельного участка имеет право разместить на участке на выбор: садовый дом или жилой дом.
До 2019 года садоводам разрешалось строить на участках лишь жилые строения без права регистрации (прописки), а следовательно и без права постоянно проживать в них.
Со вступлением в силу 217-ФЗ, расположенные на садовом участке здания, зарегистрированные в ЕГРН, как «жилое строение», «жилое», признаются жилыми домами. Следовательно, так как жилые строения признали жилыми домами, собственники имеют право зарегистрироваться в них по месту жительства. При этом, документы на жилые строения переоформлять не нужно (п. 9 ст. 54 217-ФЗ).
Градостроительный кодекс РФ, уровнял также понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
В отличие от индивидуального жилого дома, садовый дом является нежилым. Сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН о назначении зданий, таких как «нежилое строение», «нежилое» «сезонное использование», за исключением хозяйственных построек и гаражей признаются садовыми домами (п. 11 ст. 54 217-ФЗ).
Также статья 16 Жилищного кодекса РФ, содержащая перечень видом жилых помещений, не относит садовый дом к жилым.
Садовый дом является лишь зданием сезонного использования, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 217-ФЗ).
Следовательно в садовых домах нельзя и зарегистрироваться.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, индивидуальный жилой дом имеет следующие признаки:
- Отдельно стоящее здание (т.е. не пристрой)
- Количество наземных этажей – максимум 3;
- Высота – до 25 метров;
- Наличие комнат и вспомогательных помещений;
- Не предназначен для раздела на части жилого дома.
Строительство жилого дома на садовом участке не отличается от строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, за исключением следующих моментов:
1. Территориальная зона. Согласно п. 2 ст. 23 217-ФЗ, строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства. К примеру, садовый земельный участок расположен в территориальной зоне СХ-1 – Зона ведения садоводства, но правилами землепользования и застройки в данной зоне не предусмотрено строительство объектов капитального строительства, то получить разрешительную документацию на строительство не получится.
СОВЕТ: Чтобы узнать в какой территориальной зоне расположен земельный участок, необходимо заказать в органе местного самоуправления градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – бесплатно, срок – 1 мес. или выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка из ИСОГД) – обычно платно (до 1000 руб.), срок — до 1 недели.
2. Продление дачной амнистии. С августа 2018 года не требуется получать разрешение на строительство жилого дома. Вместо разрешение на строительство необходимо получать уведомление о соответствии планируемого объекта и в последующем уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства.
Согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ, ст. 4 Положения, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Иными словами, жилой дом должен:
- Быть построен на фундаменте, т.е. иметь прочную связь с землей;
- Быть безопасным для жизни и здоровья жильцов;
- Иметь электроснабжение;
- Быть обеспечен водоснабжением;
- Иметь канализацию (септик);
- Быть обеспечен теплоснабжением.
- Заявление о признании садового дома жилым домом.
Заявление пишется в свободной форме с обязательным указанием следующих сведений:
- ФИО заявителя;
- Почтовый или электронный адрес заявителя;
- Кадастровый номер земельного участка;
- Кадастровый номер садового дома.
- Способ получения решения органа местного самоуправления (лично, по почте, в МФЦ).
Документы подаются лично в Администрацию или через МФЦ. В ответ специалист Администрации или МФЦ выдает заявителю расписку в получении документов.
Срок рассмотрения заявления – 45 календарных дней.
По истечению указанного срока, Адм��нистрация выносит одно из двух решений:
- о признании садового дома жилым домом;
- об отказе в признании садового дома жилым домом.
В случае отказа, Администрация обязана в решении сослаться на одно из следующих оснований для отказа:
- Заявление не содержит обязательных сведения (почтовый адрес, кадастровые номера);
- Отсутствует заключение по обследованию объекта;
- Заявитель не является собственником садового дома;
- В ЕГРН отсутствуют сведения о правах на садовый дом;
- Не представлено согласие залогодержателя (банка);
- Виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещение дома.
Заявитель не согласный с решением об отказе вправе обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев.
Чем отличается садовый дом от дачного?
Зарегистрировать дом в СНТ может владелец земли или его уполномоченный. Процедура состоит в следующем. Земля товарищества принадлежит СНТ, но получив в нем надел владелец имеет право строительства на нем дома, хозпостроек, выращивания сельскохозяйственных культур и, самое главное, регистрации права собственности на этот участок. Процедура регистрации в кадастре делает земельный участок самостоятельным объектом, а владельца — собственником.
ФЗ №93 дает право регистрации строения при оформлении наследства: когда на руках наследника документация на участок есть, а права собственности еще не оформлено.
Под действие закона подпадают участки, полученные до вступления в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (2001 г.).
ФЗ №93 трактует строения как незаконные, если они не оформлены надлежащим образом. При судебных тяжбах, например с соседями, отстоять свои права на незаконное строительство сложно. Возможно принятие решения о сносе. Проще постройку зарегистрировать, чем оплачивать адвокатов, судебные издержки и снос.
ФЗ №93 нормирует регистрацию домов в СНТ и ДНТ, построенных до начала действия Земельного Кодекса — основного регулятора земельного права в РФ.
Иные нюансы регистрации:
- В собственность оформляются капитальные постройки, положения закона не касаются временных и хозяйственных строений;
- Регистрируются здания высотой до 3-х этажей, считая подвал и цоколь;
- Требования по площади постройки отсутствуют, но обширные строения могут вызвать вопросы и трудности.
Дом нельзя оформить в собственность, если он:
- передан в пользование по договору аренды;
- передан в бесплатное пользование;
- представляет культурную ценность;
- территория ЗУ находится в Национальном парке или заповеднике.
В любом случае, перед началом процедуры регистрации лучше получить квалифицированную консультацию, исключив напрасные расходы и сохранив собственное время.
«Дачная амнистия» введена в действие в 2006 году, затем продлевалась. Последнее продление до 2020 г. усложнило процедуру, и трудно сказать, будет ли в дальнейшем продляться его действие, не усложнится ли она еще значительнее. Не стоит рисковать с затягиванием оформления капстроений в СНТ, особенно учитывая возможность бесплатной регистрации муниципальными службами до 20-го г.
Зарегистрированный в кадастре участок и соответствующий требованиям закона капитальный дом можно оформить в собственность: вначале потребуется регистрация земли, затем капстроений на ней. Если в кадастре определены границы земельного участка, регистрация дома последовательно выполняется в несколько шагов.
Составление технического плана нужно для получения кадастрового паспорта постройки. Здесь потребуются услуги сертифицированного кадастрового инженера или компании, владеющей разрешением Росреестра на этот вид деятельности. На техническом плане наносят габарит постройки, привязку к координатам, планировку, входы в здание, расположение проемов. В многоэтажных домах показывают поэтажные планы постройки. Он также включает текстовую часть, в которой описывают параметры недвижимости, включая кадастровую стоимость.
Цена работ колеблется от 10 000 рублей, зависит от площади объекта съемки, региона, удаленности.
В пакет документов собственника на регистрацию постройки входят:
- Заявление по установленной форме(скачать форму);
- Паспорт собственника-гражданина Российской Федерации;
- Выписка из ЕГРН;
- Техдокументация на постройку;
- Счет-оплата госпошлины.
Чтобы зарегистрировать дом в СНТ как жилой (постоянное проживание), требуется получить разрешение на строительство, выдача которого находится в зависимости от категории земель и разрешенного вида использования. Нежилое строение не требует этих документов.