Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой в МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Зачем проверять обременения на квартиру и какие они бывают
Получив выписку из ЕГРН, вы можете увидеть, что на квартире есть обременение. При некоторых обременениях (например, при ипотеке) сделка возможна, при других (при наложенном на квартиру аресте) — нет. В выписке будет указан факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку.
Квартира в залоге у банка
Самое распространённое обременение — когда квартира была куплена в ипотеку или собственник взял потребительский кредит под залог недвижимости. И в том, и в другом случае сделка возможна — и таких сделок сейчас немало.
Есть два варианта продажи квартиры, если она в залоге у банка:
- Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
- Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или после сделки.
Как проверить продавца при покупке квартиры
- Свежая «расширенная» выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Получить её можно через сайт Росреестра или в ближайшем МФЦ. В выписке должны быть указаны ФИО всех собственников, наличие или отсутствие обременения, точные данные жилья (назначение, кадастровый номер, метраж и т.д.).
- Правоустанавливающие документы. Есть несколько способов стать собственником квартиры: покупка, приватизация, получение в подарок или наследство. Соответственно, в зависимости от ситуации, продавец должен вам предоставить один из документов, подтверждающий право собственности: договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство.
- Технический паспорт. Важно убедиться в том, что то что вы видите в квартмре совпадает с планом квартиры в техпаспорте. Обратите внимание на расположение «мокрых» зон – объединяли ли туалет с ванной, не меняли ли местами кухню и спальню. В панельных домах не допускается отсутствие несущих стен. Любая перепланировка должна быть узаконена. Если в квартире что-то меняли, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение… не предъявлено», значит, собственник ничего не узаконивали. Соответственно, банк на такой объект может не дать одобрения, а в случае проверки вам придется платить крупный штраф.
- Справка о регистрации №9. В ней указывается, кто был в квартире зарегистрован раньше, и кто прописан сейчас. Нужно проверить и архивную и полную, заранее обсудите с собственником момент снятия прописанных людей с регистрации.
- Справка о снятии с регистрации по форме 12. В этой справке указываются люди, которые «временно выписаны» по определенным причинам: человек пропал без вести, находится в лечебном учреждении или в месте лишения свободы. Если хотя бы в одной из категории указано число, уточните, кто эти люди, и где он.
- Задолженность по услугам ЖКХ. Обязательно попросите квитанцию по оплате коммунальных платежей, а лучше попросите данные о долгах в управляющей компании. Следите, чтобы не было задолженностей по кап.ремонту, ведь уплачивать его со всеми пени и штрафами придется именно вам.
Если вы планируете покупать жилье в новостройке, то вам также надо проверить застройщика пошагово: запросить разрешительную документацию, уточнить наличие его в списке надежных компаний, убедиться, что земля для строительства оформлена в собственность, и статус участка позволяет строить там дом. И обязательно следите за ходом строительства, приезжайте лично на осмотр дома и квартиры.
Важно знать, что если жилье вам показывает не сам собственник, а его представитель, то он может не иметь права на получение или предоставление определенных документов. Поэтому будет лучше попросить контакты собственника, чтобы уточнить имеющиеся у вас вопросы напрямую.
Покупка квартиры – это всегда радостная новость, которая связана с разными хлопотами. Чтобы новое жилье не преподнесло вам неприятных сюрпризов, очень важно заранее проверить объект недвижимости, продавца и его документы. Как именно это можно сделать, рассказываем подробно.
- Уточните, давно ли делали фотографии, и соответствуют ли они действительности;
- Кто собственник жилья, продажа от него или через агентства, есть ли представитель по доверенности;
- Есть ли у продавца правоустанавливающие документы, нюансы, например, недавнее наследство или обременение от банка;
- Сделка свободная или альтернативная, есть ли уже подобранный вариант;
- Уточните, сколько людей прописано в квартире, зарегистрированы ли там дети;
- Обязательно спросите, как давно квартира находится в собственности.
Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.
Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!
Что Проверяют В Мфц При Продаже Квартиры
Если продавец покупал жилье, когда состоял в браке, то эта квартира – совместно нажитое имущество; 3. Правоустанавливающая документация. Это касается соглашений о покупке и продаже жилья, договора о передаче, свидетельства о правах собственности на имущество, договора ренты, обмена, дарения или покупки – продажи с учетом иждивения. Обязательно представляются свидетельства о правах наследования.
Крайне не советуем искать шаблоны договоров купли-продажи в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка купли-продажи уникальная, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
На сегодняшний день выписка из Единого государственного реестра недвижимости является одним из самых важных документов, подтверждающих право собственности на объект, а также имеющая самые актуальные сведения о наличии или отсутствии каких-либо обременений. Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ, в зависимости от места подачи заявления она будет готова через 3 или 5 дней.
Однако несмотря на важность этого документа, следует помнить, что он отражает данные об объекте недвижимости именно на момент запроса, а т.к. выписка делается несколько дней, то вполне реальной может оказаться ситуация, когда при «чистой» выписке квартира на самом деле уже имеет какие-либо ограничения, сведения о которых поступили в ведомство уже после вашего запроса.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:
- подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
- правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
- наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
- притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
- обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
- долги по коммунальным платежам
- законность планировки
Проверка квартиры перед покупкой в МФЦ: современные возможности и преимущества
В МФЦ предусмотрен ряд услуг, позволяющих тщательно осмотреть выбранное жилье и получить информацию о его техническом состоянии и иных аспектах. Среди таких услуг – технический осмотр квартиры, который включает в себя проверку инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление и другие системы), состояния стен, полов и потолков, а также оценку наличия возможных скрытых дефектов.
Особую популярность получили также услуги, предоставляемые МФЦ в рамках Единой государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Данный реестр позволяет получить информацию о правах на жилье, наличии залогов и других обременений, а также о статусе собственности и возможных судебных спорах.
Одним из главных преимуществ проверки квартиры перед покупкой в МФЦ является доступность и недороговизна предоставляемых услуг. Безопасность сделки с недвижимостью, контроль над техническим состоянием жилья и правовой статус – все это гарантирует спокойствие и уверенность в будущем владельцу квартиры.