Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делится квартира при разводе в ипотеке до брака». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если ДДУ заключён до официальной регистрации, а собственность — уже в браке, важно учитывать материальное участие в покупке. Именно фактические денежные затраты на приобретение квартиры определят, будет ли она считаться совместно нажитой и при разводе делиться пополам. Рассмотрим самые распространённые ситуации.
Наиболее распространённые ситуации при разделе квартиры, приобретённой по ДДУ
Дольщик выплатил всю сумму до начала отношений
Покупатель приобретает квартиру по ДДУ и вносит всю сумму на эскроу-счёт, как полагается по 214-ФЗ. Пока дом строится, дольщик успевает жениться. В период брака новостройка сдаётся, и супруги оформляют права на собственность. При этом не важно, кто из них по документам владелец квартиры: в любом случае она достанется дольщику — тому супругу, кто оплатил расходы из своих сбережений.
Дольщик купил квартиру в ипотеку, но погасил долг в браке
Парень купил квартиру по ДДУ в ипотеку. Спустя короткое время он женится, и уже после этого пара полностью рассчитывается с банком. При расторжении брака жильё будет разделено в равных долях, ведь для погашения задолженности за покупку квартиры были потрачены средства из общего бюджета семьи.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ). Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем. Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе
Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое имущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.
Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:
- Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
- Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
- При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
- Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
- Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
- Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.
Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.
Существующие способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака
-
Распределение долга и недвижимости поровну
Делить придется поровну, даже если жилье было приобретено на имя жены или кредит взят на имя мужа: это все равно их общее имущество. Но если в часть средств на покупку квартиры было внесено личное имущество одного из супругов (полученное в дар, по наследству или в результате приватизации), эта часть недвижимости будет считаться личным имуществом и не будет делиться поровну, а отойдет супругу, чьи личные средства были внесены.
-
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности
Если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать ипотеку при разводе, они могут освободиться от кредитных обязательств с помощью продажи квартиры, договорившись об этом с банком.
Для этого сначала нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя, без этого Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
-
Денежная компенсация по договоренности супругов
Если супруги, которые собрались разводиться, договорились не переоформлять квартиру и кредит, и платить совместно. В этом случае, супруг-заемщик вносит платежи банку по ипотеке, а второй супруг компенсирует ему часть этих платежей.
При несоблюдении договоренностей, супруг не получивший компенсации и исправно выплачивающий ипотеку, может подать в суд, и вернуть себе не только компенсацию, но и проценты за несвоевременное внесение денег.
-
Выдел доли в натуре
В этом случае доли жилья закрепляются за каждым из супругов не на бумаге, а физически. Это самый сложный и дорогой, а потому редкий, способ раздела ипотеки при разводе. Данный вариант возможен в случае, если жилье возможно разделить, не нарушив правил перепланировки и санитарных норм. Если речь идет о небольшой квартире-студии поделить ее таким образом скорее всего не удастся.
Для начала нужно перевести имущество из статуса общей совместной в общую долевую с указанием конкретных долей. Жилье должно отвечать таким условиям: у каждого собственника должны быть отдельный вход, кухня и санузел. Может потребоваться экспертиза и перепланировка, расходы на которые супруги делят пополам. Перепланировка включает в себя и обеспечение каждого собственника комплектом необходимых инженерных систем (водоснабжение, отопление, дымовые трубы и т.д.).
-
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе
Имущество, приобретенное в браке
Заключение брака является юридическим фактом, наступление которого несет определенные правовые последствия. По общему правилу квартира или иное имущество, приобретенное супругами, считается совместной собственностью. При этом не имеет значения, на кого это имущество оформлено.
Важно знать: в соответствии с гражданским законодательством, по соглашению супругов квартира может быть приобретена в долевую собственность с определением доли для каждого супруга.
В ином случае недвижимость, купленная в браке, при разводе делится между супругами пополам. Если один из супругов захочет по своему усмотрению распорядиться собственностью, на это необходимо согласие другого супруга.
В случае, если сделка с общей собственностью подлежит государственной регистрации, согласие супруга должно быть оформлено в нотариальной форме.
Как оформить раздел имущества
Если у вас есть недвижимость, тем более если вы покупали ее в браке, при разводе не забудьте составить нотариальный документ о разделе имущества. Иногда при разводе по согласию через ЗАГС супруги не оформляют раздел имущества.
Пример. Вы купили квартиру в браке, она записана на вас, то есть именно вы указаны как собственник в документах. И вот развод — развелись в ЗАГСе, раздел имущества не оформили — вы же и так собственник по документам. Через год вы решили продать квартиру. Но, поскольку она куплена в браке, по закону это совместная собственность, а документа о разделе имущества у вас нет. Это значит, что для любой сделки с квартирой вам понадобится согласие бывшего супруга. Поэтому, чтобы не испытывать судьбу, оформляйте документы на раздел имущества.
Ипотека при разводе супругов с детьми
Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.
Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:
-
При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
-
При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
-
После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
-
После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.
Компенсация средств, внесенных за время брака в погашение добрачной ипотеки супруга
Мы уже разобрались, что выплата в период брака личного долга одного супруга не порождает у другого супруга прав на долю квартиры, в связи с покупкой которой возник этот долг. Причина очевидна – квартира приобретена до брака и по умолчанию считается личной собственностью супруга-заемщика.
Обратите внимание, что ключевую роль в данном случае имеет момент приобретения имущества. Для отнесения квартиры к личному (раздельному) имуществу супругов достаточно того факта, что сделка по ее приобретению заключена (имеется ввиду подписание договора и передача квартиры) до момента регистрации брака. Факт выплаты в период брака долга, возникшего в связи с заключением этой сделки, не меняет правовой режим приобретенного по ней имущества. Закон такого не предусматривает.
Между тем, исполнение супругом-заемщиком в период брака кредитных обязательств, возникших в связи с заключением добрачной сделки, все же влечет последствия для обоих супругов – эти ипотечные выплаты считаются совместными и подлежат разделу между супругами, и вот почему.
Выше мы уже говорили об общности семейного бюджета (доходов супругов) – это презюмируется законом, пока не доказано иное. Следовательно, если платежи по добрачной ипотеке одного из супругов вносятся в период брака, то предполагается, что погашение долга осуществляется за счет совместных супружеских средств, то есть за счет общего имущества супругов (обратное должно быть доказано, с отнесением бремени доказывания на супруга, который с этим не согласен).
А поскольку совместные доходы супругов фактически затрачены не в интересах семьи, а исключительно в интересах супруга-заемщика, оплатившего за счет совместного имущества свой личный ипотечный кредит, то у другого супруга возникает законное право на половину суммы платежей, внесенных в погашение ипотеки после заключения брака и до момента прекращения брака. Если быть точнее, он вправе по основаниям п. 1, 2 ст. 34, п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ предъявить супругу-заемщику иск о признании средств, внесенных в период брака в погашение его личного ипотечного кредита, совместно нажитым имуществом супругов и о взыскании с него в свою пользу денежной компенсации, в размере 50% этих средств.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Если заемщик – военнослужащий
Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.
Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.
Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.
Можно ли разделить добрачную ипотеку при разводе
Раздел при расторжении брака, в силу положения ст. 38 СК, допустим лишь в отношении совместной собственности. То есть возможность раздела ипотечной квартиры и долга по ней формально зависит от того, войдет ли такая квартира и долг в совместную собственность.
Если ипотека взята до брака, то после развода вполне логично поднимать вопрос ее включения в общее супружеское имущество.
Конечно, если второй супруг, который не участвовал в оформлении ипотеки, претендует на часть в этой квартире и имеет финансовую возможность выплачивать долг, если он еще не выплачен. Иначе от этой идеи стоит отказаться.
По общему правилу, все приобретенное до регистрации свадьбы является личной собственностью каждого супруга и в общую собственность не войдет. А потому, если квартира куплена до брака в ипотеку, разделена она быть не может.
Особенности переоформления ипотеки при разводе
Как мы уже сказали, изначально, еще до самого раздела ипотечной квартиры, нужно добиться признания ее общим имуществом. Если второй супруг не согласен с этим и не желает разделять оформленное на него имущество, сделать это можно через суд. Требование о признании личного имущества совместным может быть заявлено в одном иске с разделом общей супружеской собственности.
Если ипотека уже погашена и обременение с заложенной квартиры снято, это значительно упрощает процедуру. Решая вопрос по существу, суд будет отталкиваться исключительно от доказательств, которые представит заинтересованный супруг. Если он докажет общие капиталовложения в выплаты по ипотеке, квартира (или ее часть) войдет в общую собственность и будет разделена пропорционально выделенным в общей собственности долям.
Другой вопрос – когда взятая ипотека до брака при разводе еще не погашена. В таком случае квартира будет находиться под залоговым обременением, а это, согласно п. 2 ст. 346 ГК, означает, что распоряжаться ею без согласия залогодержателя нельзя.
Проще говоря, для раздела ипотечной квартиры потребуется согласие банка или иной кредитной организации, оформившей ипотеку.
Но так как квартира является предметом залога, отчуждение одной из ее частей уменьшит стоимость заложенного имущества, а это, в свою очередь, нарушит интересы кредитора. Поэтому банк, очевидно, не даст согласие на такой выдел супружеской доли и суд в данном вопросе не вправе его обязать к этому.
Единственная модель, при которой банк может дать разрешение на раздел ипотечной квартиры – это включение заинтересованного супруга в договор ипотеки в качестве созаемщика, причем без выдела долей в долге, дабы установить солидарную ответственность бывших супругов.
При этом порядок дальнейшей выплаты ипотеки бывшему мужу и жене придется оговаривать самостоятельно. В любом случае данные вопросы рекомендуется решать полюбовно и с обязательным участием банка. А иногда даже проще согласиться на денежную компенсацию.