Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не потерять недвижимость при банкротстве продавца – физического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Какие документы проверить перед покупкой недвижимости
Все квартиры на вторичном рынке имеют юридическую историю, и часто она не совсем прозрачна. Главное, на что важно и нужно обращать внимание — документы. Что именно нужно проверить:
Паспорт продавца. Данные в паспорте должны совпадать с указанными в других документах на недвижимость.
Свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и прочие).
Сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах. В договоре должна быть указана полная стоимость объекта недвижимости.
Выписку из ЕГРН. С помощью этого документа вы сможете узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, получить информацию о других владельцах квартиры, имеющихся ограничениях, арестах, обременениях и так далее. Если обременений нет, то в этой графе будет стоять прочерк.
Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов. Проверьте данные о жильцах, зарегистрированных в квартире на данный момент времени.
Справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам.
Покупка недвижимости — дело ответственное и серьезное. Не торопитесь, дайте себе время на раздумывание и тщательную проверку данных о квартире. Добросовестный продавец отнесется к этому с пониманием, предоставит все нужные сведения и документы и не станет ничего скрывать.
Что такое «банкротство физлица»?
Если должник не может вернуть долг, в частности не способен вносить регулярные платежи по кредиту, то он имеет право подавать заявку на банкротство. Банкротиться можно с любой суммой долга, но целесообразно это делать, начиная суммы, превышающей 250–300 тысяч рублей. Обязанность банкротиться возникает, когда сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплаты долга – свыше трех месяцев.
Процедура банкротства длится около года и стоит от 100 тыс. рублей. Чаще всего юридические компании дают годовую рассрочку по оплате услуг. Банкрот лишается имущества: на торги выставляется недвижимость (кроме единственного жилья), транспорт, предметы роскоши и бизнес.
На время банкротства у должника блокируются все банковские счета и карточки, к тому же нужно отдавать часть зарплаты в конкурсную массу кредиторам. После банкротства запрещено занимать руководящие должности в течение трех лет, открывать ИП в течение пяти лет, а также можно забыть о новых кредитах – их больше никто не даст.
ШАГ 4. Отсутствие судебных производств
Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.
Как понять, что продавец квартиры неминуемо обанкротится?
Запомните, что, опираясь только на данные из реестра банкротов, вы никогда не проведете полноценную проверку. Вашего продавца вы там, скорее всего, не найдете. Там публикуются сообщения о людях, которые УЖЕ вступили в процедуру банкротства.
Тут нужно знать права и возможности банкротов: после вступления в процедуру у них нет права продавать недвижимость. Их имуществом и доходами руководит финансовый управляющий. А значит, ни один нотариус, ни один госреестр не проведет такую сделку документально. Поэтому банкрот в принципе не сможет продать квартиру, пока не закончится процедура в суде.
Ваша задача — определить добросовестность и финансовое положение продавца на момент сделки. На какие признаки стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Перечислим косвенные моменты, которые должны вам сигнализировать о том, что продавец квартиры «мудрит».
Сговор продавца и покупателя — еще одно основание для оспаривания сделки
Самое распространенное основание для аннулирования купли-продажи — неравнозначность фактической и рыночной цен. Однако есть еще одно: предумышленное занижение цены в случае сговора продавца и покупателя для нанесения ущерба имущественным правам кредиторов. Важно при этом доказать не занижение цены, а сам факт сговора. Например:
- покупатель не перевел продавцу денежные средства, однако собственность была перерегистрирована на него, а продавец подтвердил получение суммы;
- форма расчетов нестандарта: например, не денежные средства, а векселя третьих лиц;
- должник оформляет договор дарения на имущество вместо сделки купли-продажи;
- сделка фиктивна — продается имущество, которое фактически не принадлежит продавцу;
- договор заключается для сокрытия других операций с собственностью, то есть является притворной. Например, цепочка купли-продажи организована не с целью получения прибыли, а с целью сокрытия имущества от кредиторов.
Когда квартиру могут забрать
Для того, чтобы забрать квартиру у нового собственника, необходимо признать недействительной сделку по отчуждению спорного имущества. Оценивать сделку на предмет её недействительности необходимо в каждом конкретном случае, исходя из всех фактических обстоятельств совершения такой сделки. Однако есть ряд критериев, которые могут послужить основаниями для оспаривания сделки.
Среди них следующие ситуации:
- сделка была безвозмездной;
- сделка совершена в момент, когда должник уже имел неисполненные обязательства перед каким-либо кредитором, в том числе перед бюджетом;
- сделка совершена между родственниками;
- сделка совершена исключительно для целей причинения имущественного вреда кредиторам;
- не было реального исполнения сделки, например, не было оплаты;
- сделка совершена в период подозрительности (это либо 1 год – в случае, если сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, либо 3 года – если сделка совершена для целей причинения вреда кредиторам).
Так, в одном из дел о банкротстве гражданина у покупателя в 2020 году забрали квартиру, которую он приобрёл в 2014 году. Основным аргументом финансового управляющего, который был заявителем по данному спору, было то, что квартира в 2014 году была отчуждена по цене на 30% ниже её рыночной стоимости. Также сыграло роль то обстоятельство, что собственник квартиры не смог подтвердить свою платёжеспособность на момент совершения сделки и не представил доказательств реальной передачи денежных средств (расчёты по сделке купли-продажи производились наличными). Кроме этого, суд обратил внимание на тот факт, что у должника на момент совершения сделки имелись признаки неплатёжеспособности: он имел неисполненные денежные обязательства перед одним из своих кредиторов. Суду хватило этих обстоятельств для того, чтобы оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу должника (дело № А41-66664/2017).
Как и в какой срок могут забрать квартиру, если прежний владелец банкрот
Квартиру сразу забрать не смогут. Прежде всего, необходимо, чтобы в отношении продавца было возбуждено дело о банкротстве, и введена какая-либо процедура: реструктуризация долгов или реализация имущества. После этого финансовый управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов должен подать заявление о признании сделки недействительной в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве гражданина. С таким заявлением в суд может обратиться также и кредитор, если его задолженность включена в реестр и составляет более 10% от общей суммы кредиторской задолженности.
В заявлении должно быть указано, почему сделка должна быть признана недействительной, и приведены весомые аргументы в подтверждение такой позиции.
После того, как заявление будет подано в суд, судья назначит судебное заседание. Рассмотрение заявления о недействительности сделки может затянуться на долгий срок, особенно, если потребуется проведение судебной экспертизы. Экспертиза по оценке рыночной стоимости квартиры по таким делам проводится достаточно часто.
В качестве ответчика по данному заявлению для участия в процессе будет привлечён покупатель квартиры. Он также сможет представить свою правовую позицию и защищаться в суде.
Сделки граждан, которые совершены при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки и для целей причинения вреда имущественным правам кредиторов, могут быть оспорены, только если они совершены после 1 октября 2015 года (дата введения процедуры банкротства граждан). Тем не менее, сделки, которые совершены до 1 октября 2015 года, также могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, однако для этого заявителю нужно будет доказать, что они были совершены должником со злоупотреблением правом.
Так, в одном из дел финансовому управляющему и налоговой инспекции не удалось оспорить сделку должника по дарению имущества своей супруге, поскольку она была совершена 31 июля 2015 года, и её нельзя было оспаривать по специальным банкротным основаниям. Заявители пытались признать сделку недействительной, как совершённую со злоупотреблением правом, но достаточных доказательств и аргументов, подтверждающих это, не представили (дело №А40-45805/2018).
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Дополнительно можно выяснить:
- Есть ли госрегистрация ранее заключённого брака? Обращайтесь в местный ЗАГС.
- Был ли затрачен маткапитал для покупки жилья или погашения кредита за недвижимость? Такие справки выдаёт Пенсионный фонд.
- Справка о составе семьи. Следует запросить, если покупаете квартиру, полученную по наследству. Или если на сделку пришёл молодой и общительный человек/девушка и привёл с собой пожилого, плохо соображающего и глухого дедушку — якобы своего родственника. У последнего в собственности имеется квартира, но он поддался уговорам мошенников о её продаже. Такие случаи есть в судебной практике.
- Справка из Бюро кредитных историй (БКИ). Есть непогашенные кредиты? Большая сумма просроченной задолженности часто становится причиной банкротства.
- Справка об отсутствии судимости. Её следует спросить у самого продавца. Но стоит помнить, что само по себе наличие судимости не всегда является 100%-ным признаком финансовой нечистоплотности человека. Выясните, по какой статье судили лицо.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.