Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2023 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Государственная пошлина при регистрации ДДУ
Процедура уплаты государственной пошлины регламентирована положениями действующего Налогового кодекса Российской Федерации. В случае, если речь идет о регистрации ДДУ со стороны юридического лица, размер пошлины составит 6000 рублей. Если договор регистрируется физическим лицом, пошлина составляет 350 рублей. Вышеуказанные суммы делятся на общее количество участников.
Например, в договоре указывается только застройщик и единственный дольщик. Сумма платежа будет поделена между двумя участниками. Соответственно, застройщик обязан выплатить 6000/2=3000 рублей, а второй участник – 350/2=175 рублей.
Если ДДУ заключается между застройщиком и двумя дольщиками, государственная пошлина автоматически делится на троих участников. Таким образом, компания-застройщик выплатит 2000 рублей, а каждый из дольщиков по 116 рублей.
Квитанция об оплате государственной пошлины считается отдельным документом. Если речь идет о юридическом лице, пошлина должна быть оплачена платежным поручением. Дольщик может оплатить пошлину в банке.
Куда обращаться за регистрацией ДДУ
Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.
| Регистрация через органы Росреестра | Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления. |
| Различные районные МФЦ | Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется. |
| Электронная регистрация ДДУ в Росреестре | Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту. |
Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре
Если документы подавались лично застройщиком, а у инвестора возникли подозрения, то проверка регистрации договора не составит большого труда. Для этого надо:
- Запросить выписку из ЕГРН в Росреестре, МФЦ.
- Зайти в онлайне на сайт Росреестра.
При обращении дольщика в отделения Росреестра или МФЦ:
- пишут заявление;
- оплачивают госпошлину, в 2020 году ее размер составляет 350 рублей.
Далее предоставляют регистратору:
- документ, подтверждающий личность, паспорт;
- дду.
В течение пяти рабочих дней получают выписку с указанием информации:
- о владельцах земельных наделов;
- списках заключенных договоров;
- сведения об имеющихся обременениях.
Когда за выпиской обращается представитель одной из сторон им предъявляется ко всем указанным бумагам нотариально заверенная доверенность.
Те, кто знаком с интернетом, могут зайти на сайт Росреестра, страница электронного сервиса. Затем выбирают:
- Раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». После открывшейся таблицы вводится кадастровый номер строения (его можно посмотреть в графе «Предмет договора».
- Затем нажимают на окошко «Сформулировать вопрос».
- Потом нажимают на строчку с адресом, откроется информация по интересующему объекту.
- Далее надо нажать на строку «Права и ограничения» и откроются все зарегистрированные договора, в них находят свой ДДУ.
Законодательные нормы о регистрации права собственности
Процедура регистрации права собственности на квартиру регулируется несколькими законодательными актами. Она осуществляется на основании 214 и 218 федеральных законов. В 2016 году были внесены изменения в 218 ФЗ. Была создана новая единая база данных ЕГРН, которая объединила в себе два реестра: сведения государственного кадастра недвижимости и реестр прав.
Когда в регистрации могут отказать?
Регистрация может быть приостановлена по следующим причинам:
- неправильно заполнено заявление либо не указаны обязательные данные, либо заявление подписано неправомочным лицом;
- представлен не весь пакет документов, необходимых для регистрации права;
- документы представлены, но они не являются подлинными или сведения, которые в них указаны, недостоверны;
- заявитель не имеет действительных прав на данный объект;
- на одну и ту же квартиру представлено два ДДУ;
- права на это жилье уже закреплены за другим лицом.
Эти, а также ряд других причин, которые отражены в 26 статье 218 ФЗ, могут явиться основанием для приостановления процедуры регистрации вплоть до полного устранения всех причин. Приостановка производится на срок, не превышающий три месяца. Если в указанный срок недочеты не устранены и требования закона не соблюдены, в регистрации права собственности отказывается.
Необходимый пакет документов
При обращении в Росреестр важно с первого раза подать требуемые документы. Если чего-то не будет хватать, регистратор вправе приостановить процедуру. А если документы не будут предоставлены в полном объеме и после этого, он может прекратить регистрационные действия и выдать отказ.
При долевом строительстве подаются следующие документы:
| Заявление от дольщика | Бланк можно получить на месте у специалиста Росреестра или МФЦ. |
| Заявление от застройщика | Компания дает согласие на регистрацию для конкретного дольщика. |
| ДДУ | Предоставляется не менее 3-х экземпляров – для застройщика, покупателя и Росреестра. Если квартира оформляется на несколько человек, предоставляются копии и для них. |
| План на квартиру | Прилагается план квартиры или нежилого помещения, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости. С 2017 года прилагается план всего этажа, который является частью договора или прилагается отдельно. |
| Согласие супруга | Если договор оформляет один из супругов, требуется нотариальное согласие от второго. |
| Кредитный договор | Предоставляется, если квартира покупается с привлечением ипотечных средств. |
| Паспорт | Если квартира будет оформляться на несколько лиц, предоставляются все паспорта. |
| Свидетельство о рождении или паспорт ребенка | Документы предоставляются, если квартира оформляется, в том числе, и на ребенка. Если ему не исполнилось 14 лет, подается свидетельство о рождении. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, предоставляется паспорт. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Без ее оплаты невозможно подать документы. фактически, она оплачивается за совершение регистрационных действий. |
Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика
Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
- учредительные документы;
- подтверждение государственной регистрации юридического лица.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Проверяем, зарегистрирован договор или нет
Независимо от наличия подтверждающих документов следует проверить этот факт самостоятельно. Для этого нужно:
- зайти на сайт Росреестра и заполнить бланк запроса. Введите:
- кадастровый номер объекта недвижимости. Информацию возьмите в ДДУ в разделе «Предмет договора». Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта;
- адрес объекта, но он не является обязательным, достаточно кадастрового номера;
- кликните на ссылку «сформировать запрос» и дождитесь результатов. Это может быть таблица или список;
- найдите в результатах графу «права и ограничения», в ней будут перечислены номера всех зарегистрированных ДДУ по дому;
- убедитесь, что ваш номер договора в этом списке есть. Если он там отсутствует, выяснять информацию придется в Росреестре, записавшись предварительно на прием.
Если у вас остались вопросы, получите онлайн-консультацию у профессиональных адвокатов нашего сайта. Также вы можете позвонить по указанным номерам. Юристы проанализируют соглашение на наличие ошибок, спорных или невыгодных для вас пунктов, на соответствие требованиям закона. Также специалисты помогут пройти процедуру регистрации в кратчайшие сроки, при необходимости сами соберут документы и подадут их в Росреестр.
Регистрация дду в росреестре, мфц, электронно: документы, срок
Важно заранее подготовить документы, необходимые для регистрации ДДУ. Договор долевого участия фиксируется в ЕГРН на основании следующей документации:
- непосредственное соглашение, подписанное с застройщиком;
- копия паспорта заявителя;
- заявление на регистрацию;
- проектная декларация;
- дополнительные соглашения, составляемые с застройщиком;
- если заявитель состоит в браке, то дополнительно требуется нотариально заверенное согласие супруги на сделку.
При необходимости может потребоваться другая документация. Стоимость электронной регистрации ДДУ является невысокой для физлиц, а за счет подачи документов электронным способом можно рассчитывать на скидку в размере 30%.
Сбербанк предлагает возможность электронным способом зарегистрировать ДДУ. Данная организация напрямую сотрудничает с Росреестром. Воспользоваться этим методом можно только при условии, что для покупки квартиры в строящемся доме используется ипотека, оформленная в Сбербанке.
К преимуществам обращения за регистрацией в Сбербанк относится:
- для выполнения процесса от гражданина требуется только ДДУ, подписанный с застройщиком;
- срок электронной регистрации ДДУ через Сбербанк составляет от 5 до 7 дней;
- при таком способе регистрации сделки банк снижает ставку процента по ипотеке на 0,1%.
Хотя при этом методе не требуется самостоятельно регистрировать цифровую подпись, все равно услуга Сбербанка является платной. Стоимость немного отличается в разных регионах, но находится в пределах 7 тыс. руб. В эту сумму входит госпошлина за регистрацию.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.
|
Условия |
Срок |
|
Если регистрируется по новостройке первый случай. |
18 рабочих дней |
|
Подача заявления по второму (и последующему) договорам. |
7 дней |
|
Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ. |
Увеличение сроков на 1-2 суток. |
Для участия в долевом строительстве дома необходимо заключение договора с застройщиком, после чего он регистрируется в Росреестре. Для этого оба участника сделки подготавливают документы. Часто именно застройщики предлагают услугу электронной регистрации договора, поэтому дольщики передают им свои бумаги. Если оформляется ипотека, можно воспользоваться услугой банка по регистрации ДДУ.
Узнать о точном количестве документов можно у работников государственного учреждения, но стандартно нужны следующие бумаги:
- разрешение на строительство многоквартирного дома;
- уставная документация;
- проектные документы;
- учредительные бумаги;
- доказательство внесения денег дольщиком;
- если для покупки квартиры использовались заемные деньги, то передается кредитный договор;
- согласие супруга на осуществление сделки;
- если оформляется жилье на ребенка, требуется его свидетельство о рождении.
Стандартная регистрация выполняется в отделениях Росреестра, работающих по обычному режиму. Можно воспользоваться помощью посредника, если в городе существует МФЦ, но в этом случае увеличиваются сроки ожидания. Если нужно срочно получить выписку, целесообразно пройти электронную регистрацию.
Процедура осуществляется следующим образом:
- Заключается сделка между дольщиком и застройщиком, для чего составляется и подписывается официальный контракт.
- Оформляется усиленная цифровая подпись, сделать которую можно в удостоверяющих центрах. Стоимость электронной подписи отличается в разных регионах, но стандартно варьируется от 4000 до 5000 рублей.
- Договор подписывается полученной ЭЦП.
- На сайте Росреестра заполняется специальная заявка.
- Указывается цель составления заявления, заключающаяся в регистрации договора.
- Приводится кадастровый номер недвижимости, а также данные о застройщике, занимающемся проведением сделки.
- Указывается способ, с помощью которого будут получены документы, подтверждающие оказание услуги, причем в конце процесса будет получена выписка о регистрации ДДУ, которая может выдаваться в бумажном виде или отправляться по электронной почте.
- Прикрепляются все отсканированные документы.
- Далее нужно только подписать заявление с помощью цифровой подписи.
Процесс подписания ДДУ электронной подписью считается простым и оперативным. За регистрацию договора уплачивается 70% от полного размера госпошлины, так как за счет использования электронных услуг предлагается скидка в размере 30%. В результате через пять дней выдается выписка, подтверждающая оказание услуги.
Если гражданин покупает жилье с помощью ипотеки, оформленной в Сбербанке, он может воспользоваться его услугой по электронной регистрации. В этом случае кредитная организация сотрудничает с застройщиком, а также занимается всеми нужными регистрационными действиями. Договор подготавливается застройщиком, после чего подписывается дольщиком. Регистрация выполняется в течение недели.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.