Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно распорядиться участком для огородничества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При переводе землевладения в личное подсобное хозяйство нужно учесть, что у участков, отведенных под ЛПХ, имеются предельные площади. Размеры предельных площадей меняются в зависимости от местоположения землевладения. О предельных размерах можно узнать в Администрации региона.
Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?
Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.
Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).
При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.
Сельхоз земли для ЛПХ
Согласно нормативам, сельхоз земли для ЛПХ представляют собой территории, выделенные для ведения личного хозяйства вне селений. Они включают в себя только участки земли, пригодные для пахоты, обустройства огородов либо организации сенокосов, располагающиеся на открытых территориях.
Заниматься на них можно только теми видами работ, которые не требуют строительства дополнительных объектов (поскольку такие земли относятся к разряду ценных сельхоз угодий, и их застройка либо изменение не допускаются).
Второй вид участков — приусадебные (то есть находящиеся внутри жилых пунктов и, как правило, уже имеющие на своей территории дом либо другие постройки). Их хозяин уже имеет право вести любую деятельность, не противоречащую закону и относящуюся к сельскому хозяйству (вплоть до обустройства ферм, строительства зданий, установки скважин и так далее).
Особенности перевода земли под ЛПХ
- В законе установлена максимальная площадь участка, который можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства.
- При прохождении регистрационных процедур, важно учитывать генплан, и местные правила застройки, зонирования и использования земли.
- Если неподалеку имеются линейные объекты (газовые магистрали, линии электропередач и другие), перевести землю в ЛПХ не получится.
- Стоит учитывать соседство с природоохранными и водоохранными зонами, а также наличие поблизости объектов исторического или культурного значения.
- Все согласования проводятся заранее. После того, как перевод земли под ЛПХ завершен, будет сложнее изменить собственные пожелания в отношении участка.
- Если надел находится в границах сельского поселения, будет проще пройти процедуру перевода.
- Основные сложности возникают при переоформлении ИЖС под ведение личного подсобного хозяйства.
Процедура перевода земли под ЛПХ
Чтобы перевод земли под ЛПХ прошел успешно, необходимо юридически грамотно составить заявление. В нем обязательно указывают полную информацию о владельце участка, его номер по кадастру, категорию и существующий ВРИ, желаемый вид использования (личное подсобное хозяйство), основания для перевода и подтверждение прав на землю.
Причина, по которой решили изменить вид разрешенного использования надела, должна быть достаточно веской. С ходатайством нужно обращаться в местную администрацию. На рассмотрение вопроса дается два месяца. Собственника информируют о вынесенном решении в течение двух недель. После этого вносятся изменения в кадастровые документы. Наши специалисты ускорят процедуру оформления земли, и гарантирую отсутствие ошибок в документах.
Этап №1 — Узнаем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно узнать территориальную зону участка, чтобы определить — является ли ЛПХ в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Такое важно определить заранее, потому что: 1) Если ЛПХ указан как основной, инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, инструкция другая. 2) Если ЛПХ вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, перевести участок не получится.
В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у участка по адресу Московская область, г. Химки, ул. Серова, 16. Его кадастровый номер — 50:10:0050218:75.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.
Виды земельных участков — преимущества и недостатки ИЖС и ЛПХ
Категория земли — это не только разграничение по предназначению, но и определение правового статуса.
Правовой статус земли позволяет его владельцу тем или иным образом использовать землю:
- в качестве площади для возведения сооружений;
- в качестве природного ресурса для получения прибыли и иных материальных благ.
Так, для строительства зданий и сооружений, в том числе и жилых домов гражданам отведена категория земель ИЖС. Предоставляется она в пределах населенных пунктов с возможностью подключаться к инженерным сетям коммунальных услуг.
В свою очередь категория ЛПХ отведена для ведения сельского хозяйства:
- огородничества;
- садоводства;
- разведения скота.
Все это вкратце именуется подсобное хозяйство. На сегодняшний день на практике земли для ведения подсобного хозяйства предоставляются в виде участков в СНТ, дачных участков и т.д. Но такой статус земли не означает, что там нельзя строить. Просто оформить такое сооружение будет сложно, тем более жилое помещение, которое в дальнейшем должно быть подключено к линиям снабжения коммунальными услугами.
Как происходит переоформление
Решение о смене категории земли принимается на уровне областного правительства. Уполномоченным органом на прием ходатайств от населения и юридических лиц о смене категории и ВРИ земли является администрация муниципалитета.
К заявлению требуется приложить следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок. Если земля не оформлена должным образом, то до начала процедуры смены ВРИ (категории) необходимо будет произвести обмер надела, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать права на него.
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное обоснование причины смены категории земель.
Присвоение ВРИ «ЛПХ» в рамках одной категории земли производится по упрощенной процедуре.
Ходатайство с пакетом подтверждающих документов подается в комиссию, созданную при администрации поселения, где рассматривается в тридцатидневный срок.
Владельцы земельных наделов часто ведут подсобное хозяйство. Но не все они знают о том, что могут рассчитывать на финансовую поддержку от государства.
Программа поддержки существует уже 8 лет. Она заключается в выделении субсидий фермерам, которые хотят активно развивать собственное подсобное хозяйство. Это выгодно как землевладельцам, так и государству.
Программа помогает:
- осваивать пустующие земли,
- производить натуральные отечественные продукты,
- замещать импортные товары российскими,
- повышать доходность сельского хозяйства,
- развивать сельскую местность.
Поэтому государство охотно помогает владельцам ЛПХ и выделяет им различные субсидии. Фермеры могут рассчитывать на материальную поддержку для того, чтобы:
- покупать технику и материалы для сельскохозяйственной деятельности;
- разводить крупный рогатый скот;
- заниматься племенным скотоводством;
- создавать необходимую инфраструктуру;
- приобретать корма, удобрения, ветеринарные препараты и т. д.
В ряде российских регионов есть и другие меры поддержки фермеров. Они определяются конкретными территориальными субъектами.
Чтобы получить субсидирование, необходимо заполнить соответствующее заявление. Сделать это могут совершеннолетние дееспособные граждане, которые имеют образование в области сельского хозяйства или опыт работы в этой сфере.
Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.
Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.
Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.
При получении согласия на смену ВРИ (категории) земли потребуется внесение изменений в государственный кадастр. В том случае, если изменения не направляются в Росреестр муниципалитетом, стоимость услуги для граждан составит от 245 до 350 руб., для юридических лиц — от 700 до 1000 руб.
Взаимодействие с официальными структурами может быть доверено специалисту. Стоимость юридического сопровождения достигает в некоторых ситуациях 50 тыс. руб.
Как земли сельхозназначения перевести в земли ЛПХ
Чтобы перевести участок под ЛПХ, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям федерального законодательства и правилам пользования землей и застройки, установленным в регионах. Необходимо установление минимальных и максимальных размеров участка на данной территории. Одновременно с этим не должны нарушаться правила, касающиеся зонирования и природоохранных зон.
До того, как начнется процедура смены разрешенного пользования, нужно пройти все этапы согласования в местных органах власти, в том числе архитектурном отделе и комитете, ведающим пользованием земли.
Если у гражданских либо физических лиц возникает необходимость коммерческого ведения сельского хозяйства, то им могут выделить любые наделы земли определенной категории. Но пределы некоммерческой ЛПХ довольно ограниченны. Наибольшие размеры участков необходимо узнавать в администрации региона.
Чаще всего граждане получают 1 либо 2 гектара земли под ЛПХ. В редких случаях могут быть выделены участки до 8 гектаров. Размеры определяются местной администрацией самостоятельно.
Для начала необходимо отыскать всю информацию, касающуюся территории. Сюда включаются сведения о природоохранных зонах, степени загрязнения и прочие. Помимо исследований на зонирование участка, нужно провести различные согласования. После собирается вся необходимая документация и подается ходатайство. После этого надо обратиться в органы местной власти и ожидать итогов.
Тщательной проверке подвергается комплект всех бумаг, включая копии документов, какие удостоверяют личность заявителя, ибо для физлиц, юрлиц и предпринимателей они неодинаковы, например, сведения из кадастровых и регистрационных органов, разрешение, подтверждающее согласие собственника на перевод земли и прочее. Ходатайство должно иметь номер земли из кадастровой ведомости, основания, на которых производится перевод, данные заявителя, категория земли на данный момент, ВРИ.
Помните: сэкономить время можно, воспользовавшись услугами опытных специалистов в данном вопросе.
Оформление ЛПХ обязательно в том случае, если граждане хотят продавать произведенные самостоятельно товары в соответствии с законодательством. Но реализация продукции ЛПХ не нуждается в уплате налогов. ЛПХ имеет значительное преимущество перед прочими производителями сельского хозяйства. Поэтому нужно воспользоваться им.
Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.
-
Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
- выписку из земельного кадастра;
- копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
- выписку из ЕГРН;
- заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
- согласие правообладателя участка на перевод земли;
- расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
-
Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель, в которую входит участок;
- категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
- обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
- права на участок земли.
- Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
- Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.
Как происходит переоформление
Решение о смене категории земли принимается на уровне областного правительства. Уполномоченным органом на прием ходатайств от населения и юридических лиц о смене категории и ВРИ земли является администрация муниципалитета.
К заявлению требуется приложить следующие документы:
- Паспорт заявителя.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок. Если земля не оформлена должным образом, то до начала процедуры смены ВРИ (категории) необходимо будет произвести обмер надела, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать права на него.
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное обоснование причины смены категории земель.
При подаче ходатайства арендатором земли, подтверждение согласия собственника обязательно.
Процедура получения земель в аренду под ЛПХ регламентирована ЗК РФ и ФЗ от 7.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Данные законодательные акты дают разъяснение, зачем и кому может быть передана земля, которая принадлежит государству или муниципалитету, под ЛПХ.
Каждый дееспособный гражданин РФ, независимо от того, где он живет — в сельской местности или в городе, вправе воспользоваться правом ведения приватной деятельности на небольшом участке.
Продукцию, которая является результатом труда на арендованной земле, можно продавать, не боясь быть обвиненным в сокрытии доходов, не уплачивая налоги, но есть условия. Такая деятельность не считается предпринимательством, если:
- участвовать в работах могут исключительно члены семьи, поскольку использовать труд наемных работников запрещено;
- размер участка должен вместиться в рамки допустимого законодательством.
Как составить заявление
Итак, вам нужно написать заявление в местную администрацию соответствующего населенного пункта. Разберемся, какая информация должна быть в документе.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Личные данные арендатора (ФИО, паспортные данные). |
|
2 |
Для каких целей заявителю требуется земельный участок (тут написать: «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). |
|
3 |
Местоположение предполагаемой территории под аренду. |
|
4 |
Примерная площадь. |
|
5 |
Список участков, уже находящихся в собственности заявителя или арендуемых им. |