Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.
Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция
Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.
Итак, алгоритм действий:
- Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
- Подготовка необходимых документов и отчётности
- Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
- Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
- Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
- Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.
Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.
Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.
Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.
А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.
Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.
Какие потребуются документы
Отказавшись от соглашения о работе с жильцами многоквартирного дома, управляющая компания берет на себя работу с документами.
Так, ею должны быть подготовлены и отправлены жильцам такие документы:
- обращение к жильцам. В нем должна содержаться информация о причинах обоснованности отказа со ссылками на российское законодательство. Кроме того, должны быть описаны моменты окончания работы управляющей компании,
- акта для органов Жилищной инспекции, в котором также описываются причины разрыва правоотношений с жильцами многоквартирного дома,
- обращение в муниципалитет, содержащее причины прекращения сотрудничества с собственниками,
- приготовление пакета документов о последнем периоде работы УК (обычно указывается один календарный месяц) для предоставления жильцам,
- имеющееся количество выписок, отображающих лицевые счета МКД для направления их жильцам,
- бумаги, подтверждающие последние траты компании по управлению домом,
- все протоколы с собраний, избрания УК, а также копии соглашений о сотрудничестве с третьими лицами должны быть также направлены собственникам,
- опись общего имущества многоквартирного дома на время расторжения соглашения для представления собственникам.
Обратите внимание! При согласии собственников жилых помещений на расторжение договора и при отсутствии разногласий и замечаний он может считаться расторгнутым и без обращения в судебные инстанции.
- Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу N А65-32220/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу N А57-10897/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу N А65-4601/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу N А54-4550/2010-С16.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11.
- Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.
- Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года N ВАС-15819/10.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу N А40-16297/09-6-189.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу N А12-15747/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу N А12-14498/2009.
- Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года N Ф09-11413/10-С5.
- Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О.
- Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года N Ф03-7834/2010 по делу N А16-460/2010.
- Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2006 года по делу N А23-781/06Г-8-101.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года N КГ-А40/2936-04.
- Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года N КГ-А40/11276-03.
- Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006.
- Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2.
- Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу N А29-12281/2005-2э.
- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16.
Пошаговая инструкция: что нужно предпринять?
Для отказа от текущей УК нужно предпринять следующие действия.
- Принять решение об отказе до того, как действие договора подойдет к концу. Если владельцы квартир не успели до этого срока, то договор автоматически продлевается, и отказаться от услуг УК можно будет только по истечении 1 года.
- Провести общую встречу жильцов.
- Предоставить каждому жильцу ксерокопию письменного заявления с требованием расторгнуть договор.
- Направить протоколы в руководящие инстанции.
К необходимым документам относятся следующие:
- письменное заявление о том, что владельцы квартир отказываются от услуг, предоставляемых текущей УК;
- протокол проведенной встречи;
- договор, подписанный собственниками квартир и представителями УК;
- свидетельства, подтверждающие тот факт, что жильцы проживают в квартирах данного дома на правах собственников.
В заявлении потребуется отразить следующие сведения:
- по какому адресу проводилась общая встреча жильцов дома;
- инициаторы организуемой встречи;
- форма проведения встречи (например, заочное голосование);
- дата проведения встречи и адрес, куда будут направляться решения для голосования;
- вопросы, подлежащие обсуждению (о выборе варианта управления домом, о смене УК);
- способ ознакомления с материалами, представленными на собрании;
- дата и адрес проведения общей встречи жильцов.
Процедура отказа жителей дома от УК и создания ими ТСЖ
Уведомления о проведении собрания направляются каждому собственнику, в УК и районную администрацию (в случае неприватизированного жилого помещения). Представители муниципалитета выступают на таких собраниях в качестве собственников неприватизированных квартир.
Уведомление о расторжении договора должно содержать следующую информацию:
- тема;
- сведения (вопросы) о выборе новой управляющей компании (как происходит выбор новой УК читайте тут);
- контактные данные участников инициативной группы для уточнения возникших вопросов;
- место, время и дата проведения общего собрания.
Для ознакомления мы предоставили образец уведомления о расторжении договора с управляющей компанией.
Уведомление с принятым решением для УК состоит из:
- решения и юридического обоснования со ссылкой на законы (статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ);
- оснований принятого решения (голосование на общем собрании, постановление суда и т. д.).
После расторжения соглашения с недобросовестной УК в одностороннем порядке следует выбрать заменяющую компанию и оформить сотрудничество с ней, подписав новый договор.
О том, как осуществляется смена УК, мы более подробно рассказывали в отдельном материале.
Важно помнить, что отказаться от УК одной квартире, к сожалению, невозможно. Такое решение по форме управления может быть принято только на общем собрании всех жильцов.
Что делать, если УК отказалась от дома
С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.
Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.
Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.
При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.
Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.
УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.
Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.
На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.
В областном центре Приамурья создан прецедент: управляющая компания, принадлежащая строительной фирме, расторгла договор с жильцами нового дома и отказалась его обслуживать.
[1]
Для людей это стало неприятным сюрпризом. Ведь до сих пор жилищные фирмы искали тех, кем можно управлять, а не отказывались от них. Теперь собственники интересуются законностью действий компании и одновременно ищут для дома новых управленцев.
Ситуацию, сложившуюся вокруг дома, расположенного в Благовещенске по улице Артиллерийская, 31, банальной назвать нельзя. Буквально в нескольких кварталах от этого здания обитатели еще одной многоэтажки не знают, как избавиться от нерадивых жилищных управленцев, которые и тарифы задирают, и плохо следят за зданием. А тут прямо перед Новым годом собственникам квартир принесли уведомления о «разводе» с компанией.
— В каждую квартиру от управляющей компании пришли письма, — говорит старший дома Евгений Пустовой. — В них было написано, что у некоторых жильцов имеется задолженность по квартплате. Эта цифра на 20 декабря 2010 года составила около 973 тысяч рублей. Из-за того, что компания не может взыскать с собственников деньги, она написала нам, что отказывается от управления домом с первого февраля 2011 года.
Люди были шокированы этим известием. Они поняли, что на них хотят возложить вину за задолжников, и это всех возмутило. Такого «подарка» никто не ожидал. Кроме того, управляющая компания всех устраивала и менять ее никто не собирался.
Дом по улице Артиллерийской, 31 был сдан в эксплуатацию в 2007 году. Это добротно построенное здание с современным оборудованием, чистыми подъездами и ухоженным двором. В нем находится порядка 162 квартир, где обитают, в общем-то, добросовестные плательщики коммунальных услуг. Но, как обычно бывает, встречаются исключения.
— Мы знаем всех должников, — говорят жильцы. — Когда строили дом, на этом месте снесли старые деревянные строения, владельцам которых здесь тоже дали квартиры. Вот мы и получили пьянчуг в соседство. Они никогда не платили за квартиры и делать этого не собираются. Таких людей выселять надо, тогда долгов у дома не будет!
Правда, дело это совсем непростое. Чтобы забрать у должника квартиру и переселить его в другое помещение, одного желания жильцов и управляющей компании недостаточно. А в случае, если у неплательщика есть еще и несовершеннолетние дети, на такое решение суд не пойдет. Поэтому жильцы многоэтажек буквально обречены на скандалы и выяснения отношений.
Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция
Компания «Консультант Самара» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как на законных основании собственникам МКД расторгнуть договор с Управляющей компанией? Пошаговая инструкция.
Ответ:
Основания и порядок расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре — и надо руководствоваться прежде всего условиями договора. Например, можно расторгнуть в связи с истечением срока — если срок в договоре указан и т.д.
Если смотреть с точки зрения закона, то если (как указано в тексте вопроса) собственниками в домах действует способ управления — непосредственное управление, то заключенные Вашей организацией договоры являются договорами оказания услуг и подпадают под регулирование главы 39 Гражданского кодекса РФ.
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014, во вложении к консультации).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Договор управления с застройщиком
Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.
До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).
Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция
Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.
Основное для этого условие – договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь – это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый – уже с другой организацией.
Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.
Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.
Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного “управителя” к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.
Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать – это провести собрание всех собственников квартир.
Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры – на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.
Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.
Если компания выбрана органом местного самоуправления
После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.
Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.
Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.
Процедура отказа жильцов от услуг управляющей организации
Право на расторжение договора с УК имеют только те граждане, которые являются законными собственниками своих квартир. Процесс прекращения отношений с управляющей компанией жильцами дома проходит следующие этапы:
- Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
- Подготовка предложения по смене УК.
- Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
- Составление жильцами договора с новой УК.
- Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
- Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.
- В договоре значится пункт об обязанностях управляющей компании следить за чистотой подъездов. Но работы не выполнялись, хотя деньги регулярно на эти нужды поступали на счет компании. Претензии жильцов никто не рассматривал.
- Ремонт управляющей компанией сделан некачественно, завышена стоимость работ и количество потраченных материалов в отчете перед собственниками.
- Не выполняется обещанный необходимый ремонт, допустим, кровли. Но при этом средства на ремонт собираются регулярно. При этом УК отказывается предоставлять информацию об использовании полученных денежных средств от жильцов.
- Нарушение нормативов на устранение срочных неисправностей. Например завышение тарифов, или длительное ожидание сотрудников.
Все нарушения нужно фиксировать документально. Такими доказательствами могут быть:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК другими организациями;
- акты фиксации плохой работы УК.
Стоит ли браться за дело?
Выгодно ли открыть управляющую компанию? Затраты на открытие УК, закупку оборудования окупаются за 2-3 года, но при условии, что управляющая компания будет обслуживать не один дом, а хотя бы 3-4 домами.
Для стабильного дохода желательно, чтобы УК работала с пятью домами. Постепенно можно увеличивать их количество, однако специалисты не советуют сразу набирать много домов, поскольку на их обслуживание сразу будет уходить много физических усилий и материальных затрат.
Совет тем, кто хочет открыть УК впервые: чем новее будет дом, тем лучше. Старые дома нуждаются в кропотливой работе: в них нужно менять трубы, канализацию, крышу, ремонтировать подъезды и т. д.
В новых домах таких проблем еще нет, поэтому в обслуживании они не приносят проблем. А своевременно делать косметический ремонт – это не такая уж и сложная задача.
Контроль за деятельностью управляющей компании
Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.
Контроль собственниками
Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.
Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.
Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.
Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.
В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.