Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Что можно проверить по выписке из ЕГРН?
- Текущий собственник. Здесь нужно обратить внимание на графу «правообладатель». Вы сможете проверить, кто вам действительно продает жилье, если сравните выписку с паспортом человека и другими документами на квартиру. То же самое, если вы решили снять жилье и сомневаетесь в арендодателе. Так вы обезопасите себя от мошенников, которые продают чужую недвижимость, выдавая ее за свою. Важно! Если строчка «правообладатель» будет не заполнена, это означает, что жилье приобрели недавно либо вовсе получили по наследству.
- История предыдущих владельцев. Эту информацию можно получить, прочитав выписку «О переходе прав собственности». Там будут указаны предыдущие владельцы. Если собственники слишком часто менялись, это повод задуматься. Возможно в жилье их что-то не устраивало и каждый хотел, как можно быстрее, от него избавиться.
- Параметры квартиры. В выписке указана кадастровая стоимость жилья, по ней вы поймете, насколько продавец завышает цену. Или наоборот, занижает. Точная площадь объекта и наименование: жилая или нежилая площадь. Под последнее попадают апартаменты. Жить в них можно, но нельзя прописаться. Это также важно учитывать при покупке.
- Обременения на квартиру. Они ограничивают некоторые действия с недвижимостью. Например, если жилье до сих пор в ипотеке, то оно находится в залоге у банка. А это значит, что во всех сделках будет третья сторона – банк, без его согласия нельзя продать, а тем более подарить квартиру. Есть более серьезные обременения, которые в принципе запрещают продажу квартиры. В случае, если на нее наложен арест, например, за долги. Пока сумма долга не будет выплачена, жильем нельзя распоряжаться.
Проверить квартиру через сайт ЕГРН.Реестр
Второй способ – воспользоваться официальным сервисом ЕГРН.Реестр. Для заказа документа нужно внести также кадастровый номер квартиры или ее адрес. Поисковая строка будет сразу – на главное странице. Указать почту и телефон и оплатить услугу. Полная информация об объекте недвижимости обойдется в 350 рублей. За эти деньги вы узнаете, кто продавец, какие есть ограничения, когда квартиру купили и сколько раз ее перепродавали. Более упрощенные варианты будут стоить 200 рублей. Справка «О характеристиках объекта недвижимости» расскажет только о текущем собственнике и ограничениях. Через выписку «О переходе прав» вы узнаете, сколько было собственников и сколько раз квартиру переоформляли.
Для получения выписки из ЕГРН через сервис ЕГРН.Реестр вам не нужно будет долго ждать. Готовый документ вы получите в этот же день. Либо максимум через 72 часа, если возникнут неполадки. Сервис берет данные о недвижимости в базе Росреестра. Выписка будет заверена ЭЦП Росреестра.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Далее, по мнению юриста, очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка.
Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом. Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе перенос санузла в многоэтажке.
Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.
Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.
Важным этапом проверки недвижимости на юридическую чистоту является ознакомление с правоустанавливающими документами.
1. Запросив у продавца недвижимости подтверждение права собственности, перепишите данные документа и сопоставьте их с данными, указанными в справке об обременениях.
(Справку об обременениях на недвижимое имущество можно получить на портале электронного правительства граждан. Срок оказания услуги составляет двадцать минут с момента регистрации заявления).
В качестве правоустанавливающего документа в Казахстане могут выступать:
– договор купли-продажи;
– договор мены;
– договор дарения;
– свидетельство о приватизации жилья;
– свидетельство о вступлении в наследство;
– другие документы, подтверждающие право собственности на жилье.
2. Попросите продавца предоставить технический паспорт недвижимого имущества. В документе будут указаны технические характеристики объекта: од постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры.
Главное, на что стоит обратить внимание при выполнении этого пункта – данные, указанные в техническом паспорте должны совпадать с фактическими показателями жилья. Проверьте планировку квартиры – она должна соответствовать той, что указана в техническом паспорте. Проверьте расположение окон, дверей, межкомнатных перегородок. Если вам кажется, что данные техпаспорт и реального объекта сильно расходятся — попросить продавца квартиры обратиться к услугам техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ), который сможет провести более тщательный анализ помещения. Обратите внимание! Процедура оценки помещения платная и занимает несколько дней.
3. Сопоставьте данные о собственнике квартиры, которые указаны в правоустанавливающем документе, с данными удостоверения личности продавца. Если вам удастся заметить расхождение даже в одной буквенный или цифре – попросите продавца устранить несоответствие до оформления сделки.
Анализ договора купли-продажи
Договор купли-продажи должен включать в себя существенные и обычные условия.
К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку.
К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении.
Договор купли-продажи непременно должен быть заключён в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумму сделки при этом необходимо указать в тенге. После того как текст договора будет составлен и проверен каждой из сторон – нотариус должен его заверить и отправить на госрегистрацию.
Если вы решили заплатить за покупку недвижимости наличными – отразите это в договоре. В данном случае нотариус должен подтвердить факт передачи денежных средств. Если вы планируете оплатить покупку банковским переводом – факт передачи денег будет подтверждён соответствующими банковскими документами.
Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм.
Также, при покупке квартиры рекомендуется составлять акт приёма-передачи имущества.
Какие риски возникают при покупке квартиры
Многие россияне недооценивают риски, которые возникают при покупке квартиры. Их больше интересует предстоящий ремонт и количество гостей, приглашенных на новоселье. Между тем, к этому вопросу надо подходить крайне взвешенно, особенно если вы решили провести сделку самостоятельно, без помощи сотрудников агентства недвижимости.
Ситуация, когда права на квартиру оспариваются, бывают разные, но чаще всего они возникают, если:
- появились неожиданно наследники, интересы которых не были учтены при продаже, включая супругов после развода и раздела имущества;
- в проданной квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- продавец призван недееспособным лицом, и не мог самостоятельно принимать решение о продаже;
- в квартире прописан заключенный, а также человек, признанный пропавшим без вести;
- квартира арестована, находится в залоге, имеет обременения.
Как правило, мошенники знают все тонкости ситуации, но входят в доверие или заинтересовывают покупателей материально, предлагая явно заниженную цену. Нельзя в таком важном деле, как покупка недвижимости, поддаваться эмоциям и доверять людям, так как речь идет о больших деньгах, как правило. Помимо этого вы можете купить объект с неузаконенной перепланировкой, а за это предусмотрены серьезные штрафы, оплачивать которые будет новый собственник. Квартира попросту может быть арестована или сдана в аренду на длительный срок. Избежать этого поможет тщательная проверка чистоты объекта, а о том, что надо проверять, далее по тексту.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.
Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.
Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.
Сроки получения информации
Справка об объекте недвижимости предоставляется в самые краткие сроки. Однако срочность не отражается на качестве выполнения заказа. Вся информация будет актуальной и действительной. Онлайн росреестр – полноценная база по всем городам и регионам России. Данные базы обновляются незамедлительно, при поступлении новой информации о правообладателе. Заказывать поиск объекта необходимо в обязательном порядке! Справка об объекте недвижимости, верные данные про кадастровый номер и прочие сведения про земельный участок, квартиру, дом и другие объекты позволила доказать и опровергнуть юридическую чистоту множества договоров по «купле-продаже» недвижимого имущества.
Помогаем быстро получить срочные справки об объекте недвижимости
Наш информационный сервис «Росреестр онлайн» открыт для всех, кому нужна справочная информация про характеристики объекта недвижимости. Виртуальная справка об объекте недвижимости даст вам возможность узнать, не находится ли имущество под обременением, можно ли зарегистрировать право на него, и действительно ли объект находится в собственности продавца. Иными словами, электронный документ гарантирует чистоту сделки. Данные, которые будут в нем содержаться, будут теми же, что в документе, который оформляется через МФЦ.
Предоставьте нам номер, который содержит кадастровый паспорт вашей недвижимости, и мы сделаем быстрый запрос в уполномоченные инстанции. Информация будет дана нам в сокращённые сроки, благодаря технологиям прямого доступа. Такую возможность предоставил нам Федеральный закон РФ.
Информация о продавце
Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.
Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.
Как третьи лица могут помешать заключению сделки
Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.
Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.
Для чего недвижимость нужно проверять
Приобретение недвижимости всегда сопряжено с риском независимо от того, идет речь о первичном или вторичном рынке. Даже при покупке квартиры в новостройке не исключены неприятные открытия: договор не соответствует требованиям закона, строительство шло с нарушением правил и пр.
Но наиболее часто проблемы связаны с рынком вторичного жилья. Перед покупкой квартиры стоит убедиться в чистоте и законности предлагаемой сделки. Не исключена возможность появления родственников, выявления обременений или запрета на отчуждение. Проверять информацию приходится быстро.
Росреестр в качестве подразделения Минэкономразвития России значительно повысил качество оказываемых населению услуг.
Основным достижением стало создание современного, быстро действующего интернет-сайта, дающего возможность оперативного свободного доступа к данным ЕГРН (ранее, до 2017 г., – ЕГРП).
Любой объект недвижимости, состоящий на учете в Росреестре, может быть легко проверен, часто без взимания платы.