Как приватизировать служебное жильё?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать служебное жильё?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Особый правовой статус данного вопроса указывает на то, что приватизировать служебную квартиру достаточно сложно, при этом закон напрямую запрещает перевод такого жилья в частную собственность на общих основаниях, поскольку оно не принадлежит государству (ч. 1 ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» ). Однако из любой ситуации можно найти правильное решение, в том числе и в вопросах приватизации служебного жилья. Перевод в частную собственность ведомственной квартиры или комнаты может быть возможен при наличии письменного согласия работодателя, которому этот жилищный фонд принадлежит. Статьей 7 Жилищного кодекса РФ установлена норма, согласно которой жилье, имеющее статус государственного или муниципального, регулируется положениями ЖК о договоре социального найма. Вместе с тем, Постановления и разъяснения Верховного Суда раскрывают возможности вопроса о приватизации служебного жилищного фонда. Так, в 2006 г. было вынесено решение об обязательной регистрации служебных жилых помещений в Россреестре (опр. № 35-В 06-12). В случае отсутствия перевода таких помещений в специализированный жилой фонд (ст. 92 ЖК РФ), они не могут считаться служебными, соответственно ст. 4 Закона о приватизации на них не распространяется, а проживающие в них граждане приобретают возможность перевода служебного жилья в частную собственность.

Можно ли приватизировать служебное жилье?

Главным основанием приватизации является договор найма, который обязательно должен быть иметь сотрудник. Кроме того, лица, которые не связаны официально оформленными трудовыми обязательствами с предприятием-владельцем, не смогут начать переоформление жилья, принадлежащего спецфонду, в частную собственность.

Итак, приватизация станет возможна, если:

• у вас на руках есть договор найма служебного помещения;
• собственник жилья (ведомство, предприятие, учреждение) не против;
• стаж работы на данном предприятии – 10 и более лет;
• длительность фактического проживания в квартире – 10 и более лет;
• ранее вы не участвовали в бесплатной приватизации.

Компания, предоставившая своему сотруднику служебное жилье, по собственной инициативе может вынести решение о передаче его в собственность. Основанием для принятия подобного решения может выступать заявление от квартиросъемщика.

Важно! Государственное учреждение, являющееся собственником квартиры, имеет право дать разрешение на приватизацию недвижимости, но не обязано этого делать. Сотрудник, использующий служебную квартиру для проживания, имеет право обратиться к собственнику с заявлением и, лишь дождавшись положительного ответа, приступить к процедуре.

Одним из главных требований к квартиросъемщику будет опыт работы у организации, представляющей служебную квартиру, не менее 10 лет. По истечении этого срока подать заявление можно.

Максимальный срок рассмотрения заявления организацией составляет два месяца. При положительном исходе заключается договор и жилье передается на праве собственности.

Пример №1: Мужчина отработал на предприятии более 17 лет. В результате аварии которая случилась не по его вине, он стал инвалидом 2 группы. Другого жилья у него нет, возможности его приобрести тоже нет, да и работать с инвалидностью слишком сложно. Мужчина подал заявление руководству предприятия с просьбой перевести жилье в фонд муниципалитета с целью последующей приватизации, но получил отказ. Тогда он обратился в суд и указал сложившуюся ситуацию. Учитывая срок службы, инвалидность и отсутствие долгов за квартиру, суд обязал дать разрешение на приватизацию.

Пример №2: Мужчина отработал в полиции 8 лет, на протяжении которых проживал в служебной квартире. После этого он обратился к руководству с просьбой дать разрешение на приватизацию. Последовал отказ. После этого он обратился в суд с иском. Там также последовал отказ, так как срок службы составляет всего 8 лет и нет согласия от руководства.

Следует особо учитывать тот факт, что редкие решения в пользу истцов лишь подтверждают общее правило – требовать от собственника разрешения на приватизацию квартиры без веских на то оснований, подтвержденных документально, бессмысленно.

Какое жилье считается служебным?

В соответствии с жилищным законодательством, служебным является жилье, которое предоставляется человеку на период действия трудового договора. При этом собственником помещения является работодатель.

Если трудовые отношения будут прекращены, работнику потребуется выселиться из занимаемой жилплощади. Из этого правила есть и исключения. Так, например, работодатель не вправе выселить сотрудника и/или его семью, если в процессе выполнения служебных обязанностей он был травмирован, получил увечья или погиб.

Помимо понятия «служебное жилье», есть такой термин как «ведомственная жилплощадь». Это не одно и то же. Как правило, ведомственное жилье принадлежит государству и временно находится в оперативном управлении какого-либо учреждения.

Приватизация служебного жилья: судебная практика

Добиться положительного решения крайне сложно. В судебной практике гораздо больше решений не в пользу сотрудников, желающих оформить жилье в собственность.

Дело в том, что в законодательстве отсутствую какие-либо нормативные акты, указывающие на то, что работодатели обязаны передавать служебные квартиры в собственность муниципалитета для дальнейшей приватизации физическими лицами. Чаще всего решения в свою пользу добиваются граждане, отработавшие на предприятии или в учреждении практически до пенсии, и не имеющие другого места для проживания, кроме служебного жилья.

Из этого можно сделать вывод, что аргумент о количестве отработанных лет, судом особенно принимается во внимание. Рекомендуем обязательно указывать срок работы в исковом заявлении.

Фабула дела: К. обратился с иском о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение к департаменту городского имущества города Москвы. В исковом заявлении было указано, что жилое помещение имело первоначально статус служебного, однако в дальнейшем выбыло из специализированного жилищного фонда и перешло в муниципальную собственность. В удовлетворении заявления истца о заключении договора социального найма департамент городского имущества отказал.

Кем рассматривалось дело:

1. в первой инстанции: Кузьминский районный суд г. Москвы, исковые требования были удовлетворены;
2. в апелляционной инстанции: Московский городской суд, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба департамента городского имущества города Москвы осталась без удовлетворения.

Итоговый судебный акт: Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 N 33-46579/2018.

Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим:

1. жилое помещение находится в муниципальном жилом фонде;
2. жилые помещения, находящиеся в муниципальном жилом доме, должны предоставляться по договорам социального найма;
3. переход служебного жилья в муниципальную собственность меняет статус служебного жилья, то есть после того, как жилье передано в муниципальную собственность, оно утрачивает статус служебного;
4. так как жилье утратило статус служебного, к нему должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма;
5. так как жилое помещение имеет правовой режим жилья, который устанавливается для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, это жилое помещение можно приватизировать;
6. лица, проживающие в таком жилье, имеют право его приватизировать и оформить право собственности на жилое помещение;
7. истец выразил волю на приватизацию жилого помещения.

Исходя из примера, описанного выше, в ситуациях, когда жилое помещение утратило статус служебного, можно предложить следующий алгоритм приватизации:

1. для начала необходимо обратиться в соответствующий муниципальный орган власти с заявлением о заключении договора социального найма. Если муниципальный орган власти препятствовать не будет, то после заключения договора социального найма на жилое помещение его можно будет приватизировать без судебных разбирательств;
2. если же орган муниципальной власти отказал в заключении договора социального найма, необходимо обращаться в суд;
3. для суда необходимо будет собрать соответствующие доказательства (документы, подтверждающие, что жилье утратило статус служебного, первоначальный договор найма, которым оформлено право проживания истца и членов его семьи, документы, подтверждающие регистрацию в служебном жилье истца и членов его семьи, также необходимо будет предоставить и сам отказ органа муниципальной власти).

На сегодняшний день по таким делам сформирована устойчивая судебная практика, исковые заявления нанимателей жилых помещений, которые утратили статус служебного, как правило, суды удовлетворяют.

Исходя из вышеизложенного необходимо отметить следующее. Очень сложно составить какой-то единый алгоритм, по которому можно осуществить приватизацию служебных жилых помещений. Это вызвано тем, что для различных служащих государственных органов предусматриваются специальные нормативно-правовые акты, регулирующие их права на жилые помещения. Если выделить предельно общие элементы, которые присутствуют во всех ситуациях и могут быть использованы всеми, то можно дать следующие советы:

1. наиболее простой способ приватизировать служебное жилое помещение — договориться с собственником жилищного фонда о приватизации. Закон это прямо предусматривает, но в данном случае дать разрешение на приватизацию — это право собственника фонда;
2. если вы обращаетесь с иском о приватизации служебного жилья, помните, что по общему правилу его приватизировать нельзя, необходимо выяснить, является ли жилье вообще служебным, в каком фонде оно находится, на каких условиях заключался договор найма и т.д.;
3. если приватизировать вы не имеете права и вас выселяют, проверьте исключения, возможно, как раз вас не имеют права выселять без предоставления иного жилья;
4. попытайтесь перевести жилое помещение из собственности специализированного жилищного фонда в муниципальную собственность. Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утрачивают статус служебных, к ним применяется правовой режим жилья, который устанавливается для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Жилое помещение, выбывшее из специализированного жилищного фонда, можно приватизировать либо путем заключения договора социального найма, либо в судебном порядке;
5. если вы являетесь государственным гражданским служащим, военным, работником правоохранительных органов, необходимо изучить специализированные нормативно-правовые акты, которые регулируют социальное обеспечение работников вашего органа, возможно, как раз в вашем случае есть возможность оформить жилое помещение на праве собственности либо как минимум сохранить право проживания в жилом помещении до предоставления иного жилого помещения.

В завершение хотелось бы сказать, что судебная практика очень неоднозначная по вопросам служебного жилья и выселения из него, в данной статье представлен обзор лишь некоторых нормативно-правовых актов, а также лишь некоторые примеры судебной практики.

Если у вас возникли сложности с приватизацией служебного жилья или вас из него выселяют, то лучше сразу обратиться за юридической помощью к специалисту, так как в случае, если суд вынесет решение об отказе в удовлетворении ваших исковых требований, сложно будет обжаловать такой отказ, если вообще возможно. Не стоит руководствоваться готовыми шаблонами и обрывочными сведениями из Интернета, каждая ситуация имеет свою специфику и требует индивидуального подхода, тем более по таким серьезным делам, как споры о жилых помещениях и правах на них.

Начало было положено законом о введение в действие ЖК. В статье 7 имеется норма, согласно которой, правовой режим жилья принадлежащего ГУП, МУП или учреждениям и переданное ими в муниципальную собственность регулируется положениями ЖК о договоре соцнайма.

Это дало возможность жильцам таких квартир обращаться в администрацию для оформления приватизации.

Окончательное решение вопроса о возможности приватизации служебных квартир представлено не в законах, а в постановлениях и разъяснениях Верховного суда, на основании обобщения судебной практики.

Еще в 2006 году было решено, что служебное жилье должно быть зарегистрировано в качестве такового в Росреестре (определение № 35-В 06-12). То есть переведено в специализированный жилой фонд, к которому ст. 92 ЖК РФ относит служебные помещения.

Если же этого сделано не было, то такое жилье считаться служебным не может, следовательно, к нему не применимо положение статьи 4 закона о приватизации, устанавливающие запрет на перевод таких квартир в частную собственность.

Приватизировать их можно, если такое решение будет принято собственником или же эти помещения перейдут в муниципальную собственность.

Жилплощадь, выделяемая работодателем для временного размещения сотрудников и их семей, называется «служебной». Жилищный кодекс РФ (статья 104) устанавливает, что ведомственное жилье предоставляется в виде отдельной квартиры или дома.

Помещение передается в пользование по договору найма. Законодательство ограничивает права жильцов по распоряжению ведомственной площадью. Работник не может обменять квартиру или сдать ее в аренду.

Наниматель оплачивает коммунальные услуги в том же размере, что и собственники приватизированных помещений.

Ведомственная жилплощадь включается в специализированный фонд предприятия или муниципалитета. Сведения о соответствующем состоянии объектов отражаются в государственном реестре недвижимости.

Начнем нашу статью с понятия что такое служебное жилье?

В соответствии с жилищным законодательством РФ служебным является жилье, в частности, квартиры и комнаты, предоставляемые гражданам в связи с работой, речь здесь не идет о договоре соц.найма и передаче в частную собственность. Служебное жилье предоставляется работникам в пользование по договору найма, срок действия которого прекращается вместе с окончанием срока действия трудового договора. Соответственно, когда трудовая деятельность работника будет окончена, он и члены его семьи должны освободить служебное жилье и альтернативный объект для проживания искать уже самостоятельно. Однако, российское жилищное законодательство предусматривает и ряд исключений, предусматривающих предоставление гражданам иного жилья после окончания срока действия трудового договора:

• в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи военнообязанного лица, пожарного или сотрудников силовых ведомств, погибших или без вести пропавших при исполнении своих служебных обязанностей;
• в случае, если в служебной квартире проживают члены семьи умершего работника, заключившего договор на пользование ведомственного жилья;
• в случае выхода на пенсию по старости работника, получившего такое жилье;
• в случае получения работником инвалидности I или II группы по вине работодателя (инвалидность после травмы на производстве, профзаболевание и другое);
• в случае проживания в служебной квартире детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей.

Еще одна возможность приватизировать «служебное» жилье

Если ваша служебная квартира не передана в муниципальную собственность, проверяйте законность присвоения статуса служебного жилья. Один штамп в ордере еще ни о чем не говорит.

Во-первых. Решение о включении квартиры в число служебных должно приниматься в установленном порядке уполномоченными органами, осуществляющими управление государственным и муниципальным жилищным фондом. По действовавшему ранее Жилищному кодексу РСФСР, это были решения исполнительных комитетов районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Во-вторых. Решение об отнесении квартиры к числу служебных может быть принято только в тот период, когда квартира не предоставлена жильцам.

В третьих. После принятия решения о включении жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такого в органах государственной регистрации недвижимости.

Только при соблюдении этих условий присвоение статуса служебного жилья будет законным. Сведения о статусе предоставленной Вам квартиры, о наличии либо отсутствии решения о ее включении в число служебных, можно получить в государственном архиве Омской области.

Если указанных выше решений о присвоении статуса служебного жилья в архиве не обнаружено, стоит исходить из того, что жилое помещение вы занимаете по договору социального найма, а значит, его можно приватизировать.

Процедура приватизации служебной квартиры проходит следующие этапы:

• принятие решения о передаче служебного жилищного фонда в собственность (на основании такого решения бывшие служебные квартиры переходят в собственность местного муниципального управления, которое в дальнейшем имеет право распоряжаться им согласно нормам целевого назначения, т.е. передавать в собственность гражданам);
• подача заявления о приватизации лицом, желающим оформить приватизацию в местную администрацию. К заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность;
• удовлетворение заявления о приватизации (это означает, что администрация готова заключить договор о приватизации квартиры);
• соглашение о приватизации подается в Росреестр для регистрации сделки (по истечении 10 дней регистрация считается завершенной).

Служебное жилье: определение

Служебное жилье

– это жилье, которое получает сотрудник предприятия на период его трудоустройства. Новому госслужащему, бюджетнику может быть выдана квартира, и на весь период работы на конкретном предприятии он будет в ней проживать.

Служебное жилье предоставляется нуждающимся лицам. К примеру, если человек приехал издалека или вообще не имеет жилья, он вправе претендовать на такую недвижимость. Если же у подчиненного есть в городе трудоустройства дом, комната или квартира, то получить служебное жилье он уже не сможет.

Сотрудник вправе вселить в служебное жилье своих близких родственников

– мать/отца, мужа/жену, детей. Родственников необходимо указать в договоре найма.

Первое, на чем следует заострить внимание – правом приватизировать служебную квартиру обладают только сотрудники организации, которая предоставила им квартиру на основании договора найма. Лица, не связанные трудовыми отношениями с компанией, таким правом не обладают и не могут переоформить жилье из спецфонда.

Основания для приватизации:

• подписание договора найма служебного помещения;
• разрешение от собственника жилья (организации, учреждения, ведомства);
• трудовой стаж в организации не менее 10 лет;
• фактическое проживание в квартире от 10 лет и более;
• неучастие в приватизации ранее.

Изъявившие желание приватизировать квартиру могут обратиться с заявлением к своему непосредственному работодателю. Итоговое решение остается за собственником. Законодатель не обязывает учреждения передавать жилье из фонда в собственность сотрудникам. Отсюда и высокий процент отказов со стороны организаций.

Как приватизировать служебное жилье – юридические основания

Главное отличие служебной недвижимости от муниципального жилья – законодательством не предусмотрена возможность приватизации. Об этом свидетельствует Жилищный Кодекс. Кроме этого, в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прописана норма, запрещающая проводить процедуру приватизации.

Однако юристы и адвокаты на вопрос: «можно ли приватизировать объект специализированного значения» отвечают не столь категорично. В действующем законодательстве можно найти некоторые лазейки, позволяющие оформить право собственности на объект специализированного значения.

Как правило, юристы обращаются к статье 4 «Закона о приватизации» – собственники недвижимости специализированного значения наделены правом распоряжаться ею по личной инициативе и могут передать в собственность сотрудникам.

На практике норма выглядит следующим образом – требовать согласия работодателя на передачу квартиры бесполезно, юристы рекомендуют оформить договор, где предусмотрена процедура приватизации.

Не всегда ведомственное жилье зарегистрировано с соблюдением всех юридических норм. Самая распространенная ошибка и лазейка, которой пользуются юристы – в официальных документах объект фигурирует как муниципальный. Тогда вопрос: «можно ли приватизировать служебное жилье» решается довольно просто.

При банкротстве, реорганизации или ликвидации объект с баланса организации передается городу. В этом случае человек, на момент передачи проживающий в квартире, может ее приватизировать.

В соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» запрет на процедуру приватизации не распространяется на недвижимость жилого фонда совхозов, сельскохозяйственных предприятий.

Согласно части второй четвертой статьи данного Закона структуры и уполномоченные органы, контролирующие жилищный фонд, а также уполномоченные органы имеют юридическое право, получив согласие владельца, инициировать процедуру приватизации ведомственного объекта в сельской местности.

Это самый простой и доступный для простых граждан способ приватизировать жилье. Подобная практика распространена в ведомствах Министерства обороны, чрезвычайных ситуаций и внутренних дел. На крупных предприятиях и в коммерческих структурах стать владельцем ведомственного объекта гораздо сложнее.

Заручившись согласием руководителя организации, необходимо:

• подготовить официальное заявление с просьбой инициировать передачу объекта на баланс муниципалитета;
• в государственной инстанции получить документ, подтверждающий факт передачи;
• заключить договор социального найма;
• подать заявление о намерении стать собственником недвижимости.

Правила проведения процедуры

Правила приватизации довольны просты, процедура должна соответствовать следующим принципам:

• Переоформление недвижимости осуществляется на бесплатной основе. Оплате подлежат только государственные пошлины.
• Приватизация проводится исключительно добровольно.
• Соглашение о приватизации обладает стандартной формой на всей российской территории.
• Возможность приватизировать долю в муниципальной квартире, а не только все помещение сразу.
• Соглашение о переходе прав на имущество составляется в одном экземпляре независимо от того, сколько людей принимало участие в процедуре. При необходимости все участники имеют возможность сделать копию и заверить ее нотариально.

Существует два варианта переоформления:

1. В долевое владение. В этом случае каждый член семейства будет владеть определенной частью имущества.
2. В совместное владение. При таком способе оформления жилище будет принадлежать всем участникам процедуры.

Приватизация кооперативной квартиры

Для того, чтобы начать процесс приватизации кооперативной жилплощади, нужно в полном объёме погасить утверждённую собранием кооператива паевую сумму. После того, как пай погашен, следует обратиться к правлению кооператива и запросить справку, которая подтверждает уплату паевого взноса в полной мере.

Полученную справку вместе с прочими документами, которые подтверждают права на кооперативную квартиру, необходимо предъявить для государственной регистрации. До тех пор, пока право собственности не зарегистрировано, вы не являетесь собственником жилья и не вправе им распоряжаться. А вот кооператив на это право по закону имеет, так как именно он по условиям договора изначально является владельцем недвижимости.

Процедура отличается от оформления приватизации служебных квартир, поскольку вместо разрешения на переоформление собственнических прав вам достаточно получить справку о выплате пая и обратиться в Росреестр.

Похожие записи:

• Как правильно перевозить детей в машине — инструкция от ГИБДД
• Изменения в порядке возмещения командировочных расходов с 6 октября 2020 года
• Трущобы на ЛТЗ: будут ли новоселы смотреть на 60-летние сараи и бараки?