Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа / Земельные доли в Украине». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятый закон касается запуска рынка земель сельхозназначения. Стоит отметить, что часть сельхозземель уже находилась в обращении до его принятия. Речь идет о участках для ведения личного крестьянского хозяйства, полученных гражданами Украины в рамках бесплатной приватизации, отмечают старший юрист Тимур Энхбаяр и его коллега юрист Святослав Козак из юридической фирмы «Sayenko Kharenko».
Аукціони землі дають переваги при реалізації власної земельної ділянки через майданчик «Української універсальної біржі»
Багатьох селян зняття мораторію на продаж землі через аукціони хвилює в першу чергу через ризик масового скуповування земельних паїв з подальшим формуванням окремої еліти землевласників-монополістів. Уникнути цього допоможуть певні регулятивні норми, які мають чітко давати відповіді на наступні запитання:
- хто і за яких умов може здійснювати продаж земельних ділянок на аукціонах?
- хто та в яких обсягах матиме право на їх придбання?
- чи можна буде перепродати куплену землю на торгах і через який термін?
- як буде встановлюватися та регулюватися ціна на землю?
Можно ли будет продать землю, если пай в аренде?
Можно. Никто не сможет запретить собственнику земли распорядиться ею на свое усмотрение. При этом нужно учитывать, что арендатор будет иметь преимущественное право приобрести такой земельный участок. Он может передать свое преимущественное право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земли, отмечает Никита Кочерба, юрист международной юридической службы Interlegal.
Если собственник решит продать землю, он должен сначала предложить ее арендатору. При продаже третьему лицу от арендатора нужно получить согласие о том, что он не хочет использовать свое преимущественное право, в противном случае нотариус может отказаться заверить сделку. Если арендатор отказывается давать согласие на продажу, то, скорее всего, придется подождать окончания действия договора аренды.
Ограничения покупки земли в Украине на практике
Желая приобрести землю в Украине, иностранное лицо должно понимать, что существуют законодательные “рамки” — приобрести можно только земельные участки, которые относятся к городской черте — то есть попросту говоря — в городе, и “за” городом только в том случае, если приобретается недвижимость, которая расположена на таком участке.
Так, для физических лиц иностранцев это могут быть загородные дома, таунхаусы и т.д. Но важно помнить — земли сельскохозяйственного назначения, независимо от их территориальной принадлежности — иностранцы покупать не могут.
В этом контексте иностранным юридическим лицам нужно учитывать, что они могут приобрести, например, целый завод, или его часть, животноводческий комплекс, или только гаражный отдел данного комплекса и т.д.
Возьмем еще такой пример: иностранное юридическое лицо, через своего представителя, обратилось к нам с целью покупки земли под строительство отеля. Имелся участок, который отвечал целям Клиента. На нем частично находились постройки заброшенного санатория, который обанкротился, и собственность которого перешла к местным органам исполнительной власти. Также на участке частично находились частные дома.
Нами было создано юридическое лицо, которое инициировало проведение аукциона для продажи части построек санатория с землей под ними. Такой аукцион прошел, и нами был выигран. Частные дома были также приобретены, но физическим лицом — нашим представителем, который впоследствии стал одним из участников организации, которая получила строительную лицензию, и начала строительство одной из частей задуманного отеля.
Далее мы позаботились о законной передаче одному юрлицу прав собственности и владения как части построек и земли под ними от бывшего санатория, так и частично построенного корпуса отеля с правом заниматься строительством. Это юридическое лицо, путем смены состава участников было переведено на нашего Заказчика, который и завершил строительство отеля, ввел его в эксплуатацию и, тем самым, осуществил свою задумку.
Еще один кейс нашей компании: гражданин Великобритании, проживающий в Эмиратах, обратился к нам со своей мечтой — построить и запустить самую большую и “продвинутую” в части экологии и техники перепелиную ферму.
Для создания такого большого бизнеса нами были привлечены специалисты как технического плана, так и бизнес-маркетологи, и множество других узких специалистов. Разрабатывая данный план, мы столкнулись с тем, что необходим будет большой участок земли, с конкретной удаленностью, с четкими характеристиками, и конечно же, за пределами города.
Мы осуществили желание заказчика путем создания юридического лица, которое приобрело большую часть бывшего колхоза. Таким образом, разделив по юридическим лицам покупку земли как частей комплекса, и приобретая внутреннее наполнение фермы (техническую часть) на другое юридическое лицо — мы смогли не только грамотно и законно приобрести земельный участок под бизнес, но и правильно организовать внутреннюю структуру бизнеса.
Как видно из приведенных примеров, помощь юристов профессионалов поможет не просто решить проблему — а исключить ее еще на этапе планирования бизнеса.
Мы обязательно поймем ваши желания и сделаем все возможное, чтобы легально и наилучшим способом воплотить их в жизнь!
Не нашли ответ на свой вопрос?
Какие ограничения отменяются?
Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения частной собственности с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению их приобретения определенными субъектами, а также ограничению концентрации земли до определенной площади в «одни руки».
В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота права собственности на с/х землю:
- в период с 1 июля по 1 января 2024 года – между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
- с 1 января 2024 года – с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями;
- после принятия решения на референдуме – с участием иностранных юридических лиц и граждан.
В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключением будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.
Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме того, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем возможно будет получить в аренду на земельных торгах.
Важным изменением является также отмена запрета на изменение целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.
На что могут рассчитывать иностранные инвесторы
Иностранные юридические и физические лица, кроме резидентов государства–агрессора или оккупанта, других государств, находящихся под санкциями, смогут приобрести в собственность земли с/х назначения при условии принятия такого решения на референдуме.
Если такое решение будет принято, Закон предоставляет в дальнейшем почти равные возможности иностранцам по сравнению с отечественными субъектами хозяйствования.
В таком случае инвесторы смогут осуществлять свою деятельность через юридическое лицо, созданное по законодательству Украины.
Наряду с этим, напомним, что приобретение иностранными субъектами земельных участков в аренду остается неизменным, – последние имеют право арендовать с/х земли на равных условиях с юридическими лицами и гражданами Украины.
«Как вымутить деньги?»
Рынок земли функционирует уже четыре месяца, и за это время было зарегистрировано чуть более 40 тыс. сделок по продаже участков, или паев сельскохозяйственной земли. И это несмотря на ограничения, которые пока еще (до 2024 года) установлены законодательно: можно покупать землю только физлицам — компании и агрохолдинги такой возможности лишены, и только до 100 га «в одни руки».
Из инфографики, предоставленной Минагрополитики, можно сделать вывод: в будни в Украине совершается в среднем 500–550 сделок по купле-продаже, в выходные — всего 50–60 сделок (осуществить сделку можно и в субботу). Один гектар в среднем уходит за 39–40 тыс. грн.
«У нас в Васильевском районе Запорожской области цена за гектар варьируется от $1,5 тыс. до $4 тыс., и по такой завышенной цене покупать я не хочу, — делится с «Вестями» фермер Лина Бойченко, глава сельхозпредприятия «Лиана». — Мне несподручно покупать землю на физлицо, ведь надо где-то спрятать, «вымутить» эти деньги, занизить урожай. И, во-вторых, ко мне приходят пайщики, говорят: «Буду свою землю продавать, если не возьмете у меня по такой-то цене — отдам другому«.
К счастью уже не действуют старые нормы о том, что максимальный размер фермерских хозяйств не может превышать 100 гектар и теперь у фермеров есть отличная возможность для приобретения новых участков земель или продажи старых. Но тут возникает вопрос:
«Как быть с запретом на продажу сельскохозяйственной земли, как можно продать хозяйство, если на сегодняшний день действует мораторий?»
.
Важно отметить, что фермерское хозяйство является юридическим лицом (т.е.
предприятием или организацией) и, соответственно, на него распространяются общие правила Гражданского кодекса для юридических лиц. Кроме того, фермерские хозяйства согласно действующему законодательству — это целостный имущественный комплекс, который может свободно отчуждаться, то есть хозяйство можно покупать, продавать, дарить и т.д.
А теперь вернемся к мораторию — земли сельскохозяйственного назначения делятся на четырнадцать видов, каждый из которых имеет свое целевое назначение.
Мораторий распространяется только на три вида, а конкретно на те земельные участки которые отведены для:
- Ведения личного крестьянского хозяйства;
- Ведения товарного сельскохозяйственного производства;
- Земельные доли (паи) – которые выделены для бывших членов коллективных сельскохозяйственных предприятий.
Вид целевого назначения указывается на Государственных актах или на Свидетельствах о праве собственности. Если фермер использует земельные участки с целевым назначением: «для ведения фермерского хозяйства», то ими можно спокойно распоряжаться. В случае если фермер пользуется земельными участками коммунальной или государственной собственности на условиях аренды, то, в соответствии с Земельным кодексом, предоставленные им земельные участки могут быть переданы фермеру в частную собственность.
При подобной передаче земли, ее целевое назначение определяется как: «для ведения фермерского хозяйства», а это как раз то, что нам нужно, потому что это та земля, которую можно отчуждать.
«Подводные камни» рынка земли
Первый и самый главный спорный момент этого закона — право арендатора на преимущественный выкуп земли. Если холдинг не желает выкупить пай, то такое преимущественное право будет передаваться (продаваться) спекулятивным инвесторам для последующей перепродажи. Скорее всего, арендаторы будут иметь предварительные соглашения со спекулятивными инвесторами и станут фактическими продавцами паев.
Второй и немаловажный «подводный камень» — концентрация земель в одних руках. В проекте закона первого чтения была норма, которая разрешала сосредоточить до 35% земель в одних руках на уровне ОТГ. В окончательном виде закона эту норму убрали. 25% ОТГ в Украине имеют площадь меньше 10 тысяч га, то есть существует возможность, что один человек сможет выкупить все земли ОТГ и сделает общину зависимой от одной фирмы. В свою очередь, это может привести к давлению на местную власть при принятии решений.
К проведению электронных торгов тоже есть вопросы. К примеру, конкурентами на торгах могут выступать фирмы, которые находятся в сфере влияния одних и тех же людей. Такие манипуляции используются для занижения цен или борьбы с конкурентами на торгах. Также используются фирмы-прокладки, которые умышленно завышают цены на торгах для борьбы с конкурентами или для получения взятки. Есть случаи, когда фирмы не допускались по субъективным причинам организаторов торгов.
Города и населенные пункты с количеством проживающих более 10,0 тысяч.
| Одесса | Рени |
| Измаил | Раздельная |
| Черноморск | Болград |
| Белгород-Днестровский | Арциз |
| Подольск | Великодолинское |
| Южное | Беляевка |
| Килия | Овидиополь |
| Балта | Татарбунары |
Продажа участка может осуществляться в двух вариантах: в виде уставного капитала или в рассрочку (в последнем случае оплата за пай делится на полгода и выплачивается частями в течение 6 месяцев). После подготовки документов для продажи нескольких гектаров земли собственник сначала должен предложить приобрести пай областной и местной администрации, так как государство имеет преимущественные права на покупку.
Сделать предложение можно в заказном письме, в котором обязательно следует указать:
- местонахождение;
- цену за 1 га (или общую стоимость);
- размеры.
Если с момента отправки письма в администрацию прошло 30 дней и вас проигнорировали или прислали ответ с отказом, то пай можно выставлять на свободную продажу (она длится в течение 1 года, после чего следует еще раз предложить покупку земли администрации). Если же у участка несколько собственников, то перед выставлением пая на свободную продажу, необходимо предложить приобрести гектары остальным владельцам.
Продавать пай земли сельскохозяйственного назначения можно только следующим покупателям:
- научно-исследовательские организации;
- юр. лица, осуществляющие сельскохозяйственную деятельность;
- граждане, которые занимаются выращиванием сельхоз культур;
- некоммерческие организации.
Продажа пая земли сельхозначения осуществляется в несколько этапов:
- Подать объявление в районную газету о просьбе выделения пая.
- Собрать дольщиков и провести межевания участка.
- Нанести границы участка.
- Получить кадастровый номер и план участка.
- Подать заявление в регистрационную палату.
Остальные этапы совпадают с теми, что перечислены в покупке пая земли сельхозназначения, только там они написаны для покупателя.
Стоимость оформления наследства в Украине
Наследование в Украине – не всегда бесплатная процедура. В России, например, взимается обязательная госпошлина с наследников за получение свидетельства о праве на наследство, а в Украине таким платежом является налог на наследство. Он устанавливается:
- ставка равная 0%. От налога освобождаются родственники первой очереди, кроме того инвалиды 1 группы, сироты. Однако такая ставка сохраняется исключительно при стоимости наследства менее 1 млн. гривен;
- ставка 5% для первоочередных наследников, если стоимость наследства превышает указанный показатель. Такая же ставка сохраняется для остальных наследников, кроме нерезидентов;
- 18% уплачивает наследник, не являющийся резидентом.
Кроме налога на оформление наследства в Украине придется заплатить за оценку имущества, если таковая необходима. Кроме того, некоторые услуги нотариуса, подготовка некоторых документов и другие действия, совершенные в пользу наследника, могут предполагать осуществление платежей.
Таким образом, в 2017 году в Украине вступил в законную силу новый проект, который немного упрощает процедуру вступления в наследство. Однако большая часть изменений коснется сельского населения. Жители таких населенных пунктов смогут оформить наследственные права «на местах». Кроме того, в некоторых случаях отменяется обязательность проведения оценки имущества. В остальном, принятие наследства в Украине в 2017 году осуществляется по общему сценарию с подготовкой всех необходимых документов.
Продажа с выделением участка
Порядок действий
- Нужно подать объявление о просьбе выделения пая в районную газету;
- Собрать всех дольщиков – не ранее чем через месяц;
- Провести межевание участка, чтобы наделить частью участка каждого из пайщиков;
- Нанести границы участка, это займет от 1 – 6 месяцев;
- Получить кадастровый номер и план земельного участка;
- Подать заявление в регистрационную палату;
Примечание! Самым долгим и дорогостоящим этапом является межевание. Он занимает от 6 месяцев и может продолжаться до 2 лет.
Необходимые документы
- Документ, удостоверяющий личность;
- Справка, подтверждающая право собственности;
- Если собственник участка один, то требуется только согласие члена семьи (супруга или супруги), а если собственников много, то согласие каждого из них;
- Справка, которая подтвердит своевременную уплату налога и отсутствия долга;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Акт оценки участка экспертом.
- Справка, которая подтвердит отсутствие долгов и ареста на землю.
От чего зависит цена земельного пая?
Цена любого земельного пая, относящегося к землям сельхозназначения, зависит от его состояния. То есть от состава, качества почвы, растительного покрова. Также цена любого земельного пая зависит:
- От места расположения — схожий по характеристикам объект, расположенный возле крупного населенного пункта, стоит существенно дороже, чем аналогичная недвижимость, находящаяся далеко от него;
- Транспортной доступности — удобный подъезд всегда делает участок более привлекательным;
- Наличие коммуникаций — находящиеся на участке или рядом с ним линии электропередачи, гидромелиоративные системы, прочее являются существенными плюсами, поэтому делают надел более дорогим;
- От размера.
В разы может поднять стоимость, такой собственности как участок — коммерческая привлекательность. То есть, если на земельном пае можно с выгодой разместить СТО, заправку, магазин, то владелец имеет полное право просить гораздо больше денег. При этом гражданин, продающий надел должен учитывать возможно ли сделать изменение целевого назначения участка, чтобы у покупателя было право возводить здания, сооружения. А еще лучше поменять назначение самому — затраченные деньги и время окупятся сполна, так как цена на собственность существенно увеличится.
Перед продажей такой собственности, стоит убедиться, что выполнена процедура межевания и участок поставлен на кадастровый учет. В противном случае продажа практически нереальна.
Приватизацией земель, выделенных колхозникам и другим жителям сел, занимались внутрихозяйственные комиссии при реорганизуемых колхозах (п. 3 Постановления Правительства № 86). В период с 1991 по 1998 год в преобразовании собственности участвовало 11,8 млн человек. Приватизация осуществлялась бесплатно, участники оплачивали лишь кадастровые работы и другие расходы.
Те, кто не воспользовались своим правом, не вошли в число пайщиков. Они не получили землю, поэтому не могут ее приватизировать.
Не стоит путать приватизацию с переоформлением земли. Существует множество вариантов сделок, по которым можно стать собственниками надела. Ниже речь пойдет о том, сколько стоит переоформить земельный пай по договору купли-продажи и как это сделать.
Никаких премудростей. Обычные сделки в простой письменной форме. Договор купли-продажи подается на регистрацию перехода права собственности через любое МФЦ в Росреестр.
Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права других пайщиков на приобретение земельной доли.
Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:
- сам договор купли-продажи;
- документы, подтверждающие использование покупателем земельного участка (договоры аренды и т. п.), если покупатель фермер или сельскохозяйственная организация.
Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:
- сам договор;
- документы, подтверждающие соблюдение права субъекта РФ на преимущественный выкуп земельного участка.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:
- для не выделенного пая 100 рублей;
- для выделенного земельного участка 350 рублей.
Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.
Если до заключения сделки, продающая сторона свое право собственности на земельный пай в ЕГРН не зарегистрировала, то в Росреестр обязательно нужно представить подлинники правоустанавливающих документов на земельную долю.
Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.