Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительное выселение: Жить или не жить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Студенты из Караганды, брат и сестра Байгалиевы, рассказали свою историю покупки квартиры. После трех лет проживания у тети студентам родители наконец смогли купить двухкомнатную квартиру. До начала очередного учебного года оставалось два месяца и молодые люди спешили сделать ремонт.
Принудительное выселение арендаторов
При сдаче жилья в аренду велик риск столкнуться с мошенниками или в целом недобросовестными арендаторами. Чтобы обезопасить себя от обмана и неприятностей рекомендуется заключать договор аренды, так как этот документ регулирует права и обязанности сторон. Более подробную информацию о договоре аренды читайте в статье «Как сдать квартиру в аренду в соответствии с законодательством РК?»
Но что делать, если договор не был заключён, а квартиранты отказываются покидать жилплощадь? В этом случае категорически не рекомендуется самостоятельно врываться в указанное жилье без согласия арендаторов, так как принудительное выселение в Республике Казахстан возможно только в судебном порядке!
Для того чтобы выселить недобросовестных арендаторов с соблюдением всех законодательных норм, рекомендуется предварительно уведомить их о прекращении сотрудничества. Уведомление лучше составить в письменной форме, однако можно сообщить и устно, но в этом случае стоит все зафиксировать на видео, тем самым формируя часть доказательной базы, на случай, если дело дойдёт до суда.
Принудительное выселение арендаторов согласно законодательству Республики Казахстан возможно только спустя три месяца после того, как указанное уведомление будет направлено арендаторам.
Если квартиросъёмщики упорно не желают освобождать арендное жилье – необходимо обратиться в суд. Согласно ст. 260 Гражданского Кодекса, для этого нужно предварительно составит исковое заявление об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения и уже потом добиваться принудительного выселения арендаторов.
Что прописать в договоре купли-продажи
Существенное условие договора купли-продажи — это сроки, в которые продавец обязуется полностью освободить проданную им квартиру. Так что этот момент важно прописать, в том числе и в предварительном договоре.
Бывает, что бывший хозяин просит на время что-то оставить в квартире. Что именно и на какой срок также необходимо указать в договоре.
Квартира может быть занята физически, то есть в ней кто-то проживает, и юридически, то есть в ней кто-то прописан, может и без проживания. Поэтому в документе важно отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами.
Советы по продаже неликвидной квартиры >>>
Можно даже использовать такие формулировки.
Если в квартире никто не прописан
«В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные
«В квартире зарегистрированы (ФИО всех, данные документов, удостоверяющих личность), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».
Кого нельзя признать бывшим и выселить из квартиры?
В порядке выселения бывших родственников нельзя принудительно выселить несовершеннолетнего, т. к. их права защищаются в особом порядке. Это правило применимо к любым формам собственности жилых помещений. Выселение несовершеннолетнего может быть невозможным или очень трудным процессом, т. к. нельзя выселить ребенка «в никуда», необходимо получить согласие органов опеки.
Единственным исключением в данной ситуации может стать фиктивная прописка несовершеннолетнего в месте, где он не проживает, если это было установлено судом. Однако данные обстоятельства, как правило, суд не интересуют и доказать их нереально.
Нельзя выселить так же лицо на алиментном обеспечении – иждивенца. Выселить такое лицо можно только по прекращению алиментных обязательств перед ним.
Невозможно выселить отказавшихся от приватизации лиц, даже в случае смены собственника, т. к. они приобретают особый вид права пользования жилым помещением – пожизненное право.
Пожизненное право проживания могут приобретать родственники, указанные в завещании. С этим тоже ничего не поделать.
Нельзя выселить родственника, если жилая площадь перешла от него по договору дарения с условием о праве его пожизненного проживания.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Причины выселения прописанного человека
Поводы для выселения гражданина отличаются в зависимости от того, на каком основании он площадь занимает. Это может быть социальный наем, аренда, проживание с позволения собственника. В любом из представленных случаев гражданин вправе покинуть место жительства добровольно. Но в каждом из них будут свои практические отличия:
- Выселение из квартиры прописанного человека, если он арендует помещение, производится после или одновременно с расторжением сделки. То есть, сначала нужно изучить договор, о выселении из квартиры речь может идти только после его анализа и проверки наличия поводов. Такое лицо может быть выселено и по инициативе соседей, при систематическом нарушении прав иных жильцов.
-
Добровольный выезд возможен в любом случае. Если гражданин арендует квартиру, ему нужно расторгнуть договор. Иначе он вынужден будет и далее вносить плату. Если гражданин прописан на основании договора социального найма, то ему следует обратиться в администрацию муниципального образования и расторгнуть договор.
-
Выселение на основании судебного акта производится в принудительном порядке. Оно также возможно даже в том случае, если гражданин находится в квартире на основании договора соцнайма или договора аренды. В качестве истца вправе выступать любое заинтересованное лицо.
-
Административное выселение возможно при наличии прокурорской санкции. Оно возможно при самовольном занятии помещения или в случае признания дома аварийным.
Выселение из квартиры прописанного в добровольном порядке не требует каких-то особых действий. Ему нужно лишь обратиться в регистрационный отдел МВД по месту жительства. При выписке он вправе указать иное место проживания или не указывать его. В таком случае он будет считаться временно незарегистрированным.
Суд вынесет решение о выселении при наличии ряда причин:
- Постоянные нарушения прав соседей или членов семьи. Например, если гражданин игнорирует правила поведения, нарушает санитарные нормы. Но не любое нарушение может стать основанием для выселения. Регулярный шум — лишь повод для применения штрафных санкций. А вот порча имущества соседей может стать причиной для реального прекращения права на проживание.
-
Расторжение договора аренды. В таком случае гражданин теряет право на проживание. Договор расторгается при окончании срока его действия, а также при нарушении со стороны жильца.
-
Расторжение договора социального найма. Ситуация возможна при нарушении правил проживания и игнорировании своих обязательств.
-
Неисполнение обязанностей в рамках договора соцнайма. Например, отказ от выплаты своей доли коммунальных платежей и длительное отсутствие на территории квартиры.
-
Исключение из числа членов семьи (например, прекращение брачных отношений).
Иск подается, если гражданин имеет право проживать в квартире, но собственник желает выселить его. Судебный процесс будет проходить так, чтобы каждая сторона смогла предоставить свои объяснения и доказательства.
Обращение в суд требуется в тех случаях, когда вопрос нельзя решить иначе. Например, если рассматриваются следующие ситуации:
- Выселение несовершеннолетнего ребенка.
-
Прекращение прав лица в рамках договора социального найма.
-
Выселение члена семьи или бывшего члена семьи.
-
Расторжение договора аренды и выселение арендатора.
Суд рассматривает дела не только о фактическом выселении, но и о лишении права проживания, прекращении регистрации. Перед обращением нужно решить, что именно нужно решить в рамках судебного процесса.
Иски о прекращении регистрации необходимы, когда нужно исключить соответствующую запись из базы МВД. Такое требование может быть сопряжено с одновременным выселением или рассматриваться отдельно. Лишение права проживать на территории квартиры часто связано с прекращением иных отношений — договорных или семейных.
Обращению в суд предшествует подготовительная работа. Речь не только о сборе доказательств и направлении претезии. Стоит попытаться решить вопрос мирно. Закон не обязывает стороны делать это, но в ряде случаев это позволяет избежать лишних издержек.
Обращение в суд возможно посредством одного из следующих способов:
- На бумажном носителе, через канцелярию суда. Это можно сделать лично или через представителя по доверенности.
-
По почте. Рекомендуется отправлять документы заказным письмом с описью вложения.
-
В электронном виде, через портал Росправосудие. Потребуется электронная подпись или подтвержденная страница на Госуслугах.
Статья 103. Расторжение договора найма (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, по требованию наймодателя и выселение нанимателя (поднанимателя) из жилища
1. Договор найма (поднайма) жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным настоящим Законом.
2. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда и жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, допускается в случаях расторжения договора найма (поднайма), а также по другим основаниям, предусмотренным настоящим Законом.
3. Выселение без предоставления другого пригодного жилища из государственного жилищного фонда и жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, не допускается.
Статья 107. Основания выселения без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде
Выселение нанимателя (поднанимателя), членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц без предоставления другого жилища допускается в случаях, если:
1) они систематически разрушают или портят жилище;
2) они используют жилище с нарушением требований статьи 4 настоящего Закона;
3) они систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или в одном жилом доме;
4) они без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев подряд от внесения платы за пользование жилищем;
5) лица лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;
6) лицо самоуправно заняло жилище;
7) договор найма (поднайма) жилища был признан недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 108 настоящего Закона;
8) они приобрели иное жилище на праве собственности, независимо от его места нахождения;
8-1) они приобрели в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме, расположенном в том же населенном пункте, путем участия в жилищно-строительном кооперативе;
9) возникли основания, предусмотренные статьями 111 (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 101, пунктом 2 статьи 109) и 114 настоящего Закона.
Почему закон противоречит Конституции
В своём представлении в Конституционный совет Алатауский районный суд перечислил нормы, которым противоречит жилищное законодательство:
- статья 21, пункт 1, Конституции: «Каждому, кто законно находится на территории Республики Казахстан, принадлежит право свободного передвижения по её территории и свободного выбора места жительства»;
- статья 25, пункт 2, Конституции: «В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильём. Указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами»;
- статья 26, пункт 1, Конституции: «Граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретённое имущество»;
- статья 26, пункт 2, Конституции: «Собственность, в том числе право наследования, гарантируется законом».
Также суд указал, что жилищная норма противоречит статье 11, пункт 1, Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах: участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни.
Что даст решение Конституционного совета
По данным Верховного суда РК, за последние три года 18 семей в Казахстане выселили из арендного жилья по иску акиматов. Но закон обратной силы не имеет, поэтому никто обратно вселять этих граждан не будет. Но появилась надежда отстоять арендное жильё у тех, на кого акиматы подали в суд о выселении, если кто-то из членов семьи обзавёлся квадратными метрами.
«29 января этого года мы отозвали иски в связи с решением Конституционного совета», – сообщил юрист управления жилищной политики Алматы Ардак Андосов.
Семья Исламовых ждёт внесения поправок в закон, после чего планирует подать иск о предоставлении права выкупа этой арендной квартиры.
«Сейчас семья живёт в квартире, которая сдаётся им в аренду без права выкупа. Это ещё одно упущение со стороны государства. Как можно предоставлять многодетной семье жильё без права выкупа? Семье при предоставлении жилья сказали, что это их жильё: мол, платите и выкупайте. Поэтому на сегодняшний день переплата составляет около 900 000 тенге», – сказал брат покойной Патигуль Адилжан Исламов.
Ожидается, что уже в этом году Правительство упразднит все нестыковки в законе. Пока не будут приняты поправки в закон, акиматы не смогут подавать новые иски.
Процесс выселения приставами по этапам
По процедуре положено, чтобы с приставами при принудительном выселении жильцов из квартиры по решению суда присутствовали участковый и два понятых. Иногда для проведения процедуры выселения требуется привлечение специалистов МЧС, когда доступ в квартиру невозможен из-за закрытых замков.
Человек, которого выселяют, может даже не присутствовать дома. Это не помешает освободить помещение от его вещей.
Выселение начинается после решения суда по процедуре, регламентированной законодательством. Исполнительный лист отправляют в ближайший территориальный отдел ССП (службы судебных приставов) к месту проживания ответчика.
Далее приставы подробно изучают полученное решение и начинают подготовку к принудительному выселению. Начинается исполнительное производство.
Обе стороны (ответчик и заявитель) получают уведомление о старте исполнительного производства. Ответчику предлагают добровольно покинуть территорию жилплощади в течение 5 дней с момента получения уведомления, а истцу разъясняют порядок обращения в ССП в случае, если ответчик не захочет покидать квартиру.
Если ответчик не собирается освобождать жилплощадь по истечению пяти дней, происходит выезд судебных приставов с участковым и двумя понятыми по адресу.
На месте заполняется акт о выселении ответчика за подписью свидетелей.
Далее происходит опись находящегося в доме имущества и отправка личных вещей ответчика на временное хранение, если он не может их вывезти сам. Вещи хранятся у судебных приставов два месяца. Если хозяин не заберет за это время свое имущество, приставы вправе реализовать его в соответствии со статьей 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
После завершения принудительного выселения собственника из квартиры по решению суда двери опечатываются. Если был выселен квартиросъемщик или прописанный человек, ключи передаются собственнику жилья. Уже после всех процедур приставы издают постановления о завершении исполнительного производства и передают его для ознакомления в суд.
В течение какого срока можно выселить по решению суда
Когда суд принимает решение о выселении гражданина, это не значит, что он лишится жилья в тот же день. У жильца остается в запасе некоторое время для добровольного освобождения жилплощади.
| Срок | Причина |
|---|---|
| 30 дней | Ожидание вступления в силу решения суда. |
| 5 дней | С момента начала исполнительного производства. |
| 5-7 дней (определяется индивидуально) | Отсрочка, предоставляемая приставом дополнительно, если есть веские причины продлить период проживания в квартире. |
| На неопределенный срок | При физической невозможности отселения жильца из-за отсутствия альтернативного места проживания. Пристав ходатайствует в суде об отсрочке или изменении порядка выселения. |
Если с отселением на другое место возникли сложности, суд обязывает истца выплатить компенсацию вместо предоставления пригодного для жизни жилья.
Кого нельзя выселить через суд?
Наиболее трудным представляется процесс выдворения собственника помещения и несовершеннолетних (особенно если они имеют проблемы со здоровьем). Процент положительных судебных решений по данному вопросу ничтожно мал.
Наиболее распространенным считается вариант, когда владелец (частное лицо или муниципалитет) подыскивает бывшим арендаторам или сожителям новое место жительства. Реализовать это можно в форме приобретения жилплощади, оплаты долгосрочной аренды или заключения другого договора соцнайма.
В случае с муниципалитетом, предоставляющим помещения социально незащищенным категориям, предоставить им новую площадь потребуется, если это происходит в связи:
- с необходимостью сноса строения;
- с переводом квадратных метров в нежилой фонд;
- с признанием помещения аварийным;
- с возникновением обязательств по передаче здания религиозной организации;
- с непредвиденными результатами капремонта и реконструкции (из-за чего полезная площадь строения уменьшилась).
Основания для выселения из квартиры
Перед тем как прибегать к принудительному выселению из жилого помещения, нужно установить причину такого действия. Договор социального найма не расторгается по щелчку пальцев. Особенно, если квартиранты соблюдают правила проживания и не имеют долгов перед ЖКХ и арендодателем. Нужны веские причины и их последствия.
Основание для выселения из жилья по решению суда – систематическое и злостное нарушение правил проживания либо утрата права пользования жилым помещением. Примером может служить развод супругов или лишение родительских прав.
Другой пример, выселение алкоголиков за явное неуважение к соседям — о том, как это происходит и сколько длится, читайте в нашей статье.
Вынесем на обзор причины, за которые может последовать процесс выселения без предоставления иного жилья (ст. 91 ЖК РФ):
- развод супругов и выселение из квартиры одного из них;
- отца или мать лишили родительских прав в судебном порядке;
- задолженность перед ЖХК перевалила за 6 месяцев;
- нарушение конструкции жилого помещения, бесхозяйственное отношение к чужой собственности;
- систематические нарушения интересов соседей (алкоголизм, дебоши, ссоры, курение, наркомания, шумные вечеринки);
- эксплуатация жилья в качестве торговой точки, мастерской, гаража, склада, хозблока.
…а также основания, когда другое жилье будет предоставлено (ст. 85 ЖК РФ):
- отселение из жилого помещения в связи с отчуждением земельного участка под домом;
- здание сносится как аварийное (см. «Снос приватизированного жилья«);
- перевод жилплощади в статус нежилой.
Принудительное выселение из квартиры чаще всего наступает в отношение причин из первого списка, т.е. на основании ст. 91 ЖК РФ.
Правда, помощь приставов может понадобиться и в случае выселения с предоставлением иного жилья. Например, если люди не захотят покидать аварийное жилье, несмотря на расселение их властями в новом благоустроенном жилом помещении близлежащего района.
Под термином «принудительное выселение» понимают выдворение из квартиры жильцов, их вещей, домашних животных, мебели и техники. Отселение в принудительном порядке осуществляется специальными людьми – судебными приставами.
Причина выселения – исполнительный лист + изданное постановление старшего пристава о возбуждении исполнительного производства. Следовательно, приставы не имеют права выселять людей без соответствующих документов. Даже если квартирант нарушает общественный порядок, его не смогут выселить до вынесения судебного решения.
Важно отметить, что ни прокурор, ни правоохранительные органы, ни участковый не обладают полномочиями по выселению граждан без судебного решения.
Действия сотрудников ССП регламентируются ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве», где дается подробный порядок действий в отношение жилищных споров. Нарушение регламента может быть обжаловано потерпевшей стороной в установленный законом срок.
Особенности принудительного выселения из квартиры, дома:
- Если жильцы выселяются по независимым от них причинам – власти обязаны предоставить им новое равнозначное жилье (ст. 85-89 ЖК РФ).
- Новое жилье должно соответствовать жилищным нормам:
Например, в Санкт-Петербурге и области в 2020 году: одиноким людям – 33 кв. метра; семьям в составе 2-х и более человек – 18 кв. метров на человека, а для общежития – не менее 9 кв. метров на жильца).
- Выселение за долги из муниципальной квартиры обязывает предоставить жилье меньшей площади. Текущая задолженность сохраняется. Читайте, за что и в каких случаях могут выселить из единственного жилья?
- Если выселяют собственника, квартира продается на аукционе: часть средств пойдет на погашение долгов + исполнительный сбор; другая часть – собственнику на поиск и заселение в новое жилье.
- Вместе с приставами обязаны присутствовать участковый, собственник и два свидетеля (не заинтересованных), а в некоторых случаях работники МЧС (чтобы вскрыть замок и впустить приставов в квартиру).
- Если должника или членов его семьи нет дома – это не препятствие для принудительного выселения по решению суда.
Возникает вопрос, как происходит непосредственное выселение? Рассмотрим процедуру с позиции должностного лица в форме.
Порядок выселения из квартиры по решению суда
В зависимости от причины выселение из жилья может осуществляться в различном порядке. По общему правилу, если жилец допускает какие-либо нарушения, то выселять его приходится принудительно через суд. Для этого случая установлен особый порядок выселения, т. е. лишения граждан прав на проживание. Сделать это в произвольном порядке нельзя. Для начала следует направить такому лицу (лицам) предложение добровольно освободить занимаемое ими помещение. Если никакого ответа не последовало или получен отрицательный ответ, то можно переходить к судебным процедурам.
Первоначально нужно подготовить иск о выселении и доказательства, обосновывающие наличие оснований для этого. Документы должны быть составлены и поданы в соответствии с требованиями процессуального кодекса. От того, насколько оно будет грамотным и обоснованным во многом зависит успех всего дела.
К таким делам следует подходить очень серьезно, ведь речь идет о лишении конституционного права человека на жилье. В некоторых случаях может потребоваться привлечение к участию в процессе специальных органов и третьих лиц. К примеру, об интересах несовершеннолетних призваны заботиться органы опеки.
Процедура выселения через суд может занимать достаточно много времени. Для начала необходимо дождаться вынесения решения судом и вступления его в силу.
При отсутствии жалоб и препятствий с другой стороны это может произойти быстро. В противном случае получить исполнительный документ для исполнения решения сразу не удастся. После его получения можно отправляться к судебным приставам для приведения его в исполнение.
Выселение из муниципального жилья
В большинстве случаев выселение касается именно муниципального жилья. При этом выселять могут как с предоставлением другого жилья (благоустроенного или нет) или без предоставления. Граждане могут рассчитывать на получение иного благоустроенного помещения в случаях, установленных ст. 85 ЖК РФ. В их числе признание помещений непригодными для жизни в них или их снос, перевод в нежилые. По сути это относится к случаям, когда сами жильцы не допускали никаких нарушений, а выселение происходит по независящим от них обстоятельствам.
Другое дело, если основанием выступает длительная (более полугода) неоплата жилищно-коммунальных услуг. В такой ситуации замена жилья будет также предоставлена, но уже по нормам, применяемым в общежитиях.
Если же жильцы допускают серьезные нарушения правил использования своей квартиры, то ни на какую замену они рассчитывать уже не могут.
К таким нарушениям относятся:
- плохое обращение с жильем, влекущее его разрушение;
- использование его не по назначению;
- ущемление (игнорирование) прав и интересов соседей.
Кроме того, не будет предоставлена иная квартира и тем родителям, которые были лишены своих прав в отношении детей. При этом суд может установить, что их совместная жизнь с этими детьми признана недопустимой.