Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть прибыльное агентство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Шaг 2. B чeм бyдeт фишкa?
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Расходы агентства недвижимости
Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:
-
аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;
-
расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
-
ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;
-
расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;
-
к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;
-
услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;
-
транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.
Риски ведения бизнеса
Работа риэлтерского агентства связана с многочисленными рисками. Предприниматель берет на себя серьезные обязательства, а не просто оказывает клиентам услуги. Поэтому, грамотно составленный договор сможет защитить бизнес от возможных финансовых и более серьезных потерь. Для составления типового договора стоит обратиться к профессиональному юристу. Он разработает такой формат документа, который позволит учесть все нюансы работы в сфере.
Даже если работать над договором будет профессиональный юрист, предприниматель может столкнуться с рядом следующих рисков:
- Гражданско-правовые риски. К сожалению, проверить наличие других родственников или дееспособность лица не всегда возможно. Отсюда и возникают ситуации, когда заключенная сделка оспаривается третьими лицами.
- Риски, связанные с контрагентом. Тут уже могут оказать влияние различные жизненные ситуации. Например, вторая сторона сделки расторгла договор раньше времени из-за своих непредвиденных обстоятельств.
- Риски работы служб финмониторинга. Снизить их влияние можно, для этого стоит рассматривать возможные ситуации в разрезе судебной практики.
- Риски, связанные с ФАС. Правда, тут предприниматель рискует в большинстве случаев только суммой своего вознаграждения по договору.
С чего начать бизнес открытие агентства недвижимости?
Самое главное в этом деле иметь клиентскую базу и опыт работы риэлтором. Широкий круг деловых контактов и надежная репутация – хорошо, если налажены связи с другими предпринимателями за пределами вашего города. Решите, на чем именно будете специализироваться: продажа или аренда квартир, продажа и сдача в аренду коммерческой недвижимости, купля-продажа земельных участков. Рекомендуется начать с более легкого направления: аренда жилого или коммерческого помещения. Пусть комиссии и проценты для клиентов будут низкими, но не демпенгуйте рынок АН.
Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости
Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.
Плюсы открытия агентства недвижимости:
- Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
- Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
- Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
- Отсутствие сезонности в продажах;
- Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.
Шаг 3. Выбор расположения и площади для агентства недвижимости
Для ведения бизнеса желательно выбрать офис, который будет располагаться в центральной части города или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Помимо этого, помещение может располагаться на первом этаже многоэтажного дома, имея отдельный вход с улицы. Также помещение может располагаться в большом бизнес-центре.
Офисное помещение агентства может состоять из нескольких отдельных помещений, таких как: зона ожидания, ресепшн, санузел и кабинеты, где будут располагаться непосредственно агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом, где будет располагаться юрист, который занимается оформлением документов.
Мария — владелица агентства недвижимости говорит, что лучше всего выбирать то помещение, которое располагается на первом этаже многоэтажного дома. Площадь ее офиса составляет 35 квадратных метров, а стоимость аренды составляет 48 950 рублей.
Для открытия собственного агентства недвижимости необходимо помещение площадью от 35 до 55 квадратных метров. Средняя стоимость аренды помещения варьируется от 73 000 до 100 000 рублей ежемесячно. Однако, если речь идет о крупных городах и престижных местах в центральной части города, то стоимость аренды может доходить и до 250 000 рублей.
В нашей модели мы рассмотрим вариант аренды помещения площадью 75 квадратных метров за 81 900 рублей.
Первый офис Сергея составлял 9 квадратных метров, на которых располагались 4 сотрудника. Следующий офис был уже размером в 87 квадратных метра. На данный момент, Сергей владеет офисом размером в 192 квадратных метра, стоимость аренды составляет 110 000 рублей.
Также, помимо оплаты ежемесячной аренды помещения, предприниматель должен выделить средства на осуществление ремонта в помещении. Для того, чтобы отремонтировать торговую площадь размером в 75 квадратных метров, необходима сумма в размере 150 000 рублей (сумма указана с учетом оформления фасада здания).
На ремонт помещения, площадью 192 квадратных метра, Сергей потратил 500 000 рублей.
Шаг 6. Подсчет общей суммы на открытие агентства недвижимости
После рассмотрения всех аспектов открытия агентства недвижимости, необходимо рассчитать примерную сумму первоначальных вложений, а также ежемесячных затрат на развитие бизнеса.
Первоначальные вложения агентства недвижимости
|
Статья затрат |
Сумма, руб. |
|
Арендная плата за 1 месяц |
81 900 руб. |
|
Ремонт помещения |
150 000 руб. |
|
Комплект оборудования |
350 000 руб. |
|
Регистрация бизнеса, получение разрешительной документации |
10 000 руб. |
|
Итог: |
591 900 руб. |
Перед открытием агентства необходимо зарегистрироваться. Для этого нужно определить правовую форму, а именно сделать выбор между юридическим или физическим лицо м или же индивидуальный предприниматель (ИП). Обычно юридическое лицо регистрируют в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО). Процесс регистрации обходится дороже, длится дольше времени и требует значительной квалификации при ведении учета.
Преимущества, которые дает регистрация индивидуальным предпринимателем:
- небольшой пакет документов для регистрации (заявление, паспорт и его копия, квитанция об уплате госпошлины);
- госпошлина значительно меньше, чем при регистрации юридического лица;
- регистрация занимает мало времени (до 7 дней);
- упрощенный учет и отчетность;
- просто распоряжаться прибылью и прекращать деятельность;
- при нарушениях меньше штрафы, чем у юридического лица.
ИП не обязан иметь печать, но нужно иметь ввиду, что к документам с печатью у клиентов больше доверия.
Регистрации ООО более весома и солидна для клиента, которого может отпугнуть легковесность индивидуального предпринимателя как гаранта в сделке.
Если бизнес будет организовываться с одним или несколькими партнерами, тогда необходимо будет регистрировать ООО как наиболее распространенную форму юридического лица.
Для ООО характерны:
- предоставление при регистрации гораздо большего пакета документов (учредительный договор, подписи, заверенные нотариально, копии паспортов всех учредителей и т.д.);
- необходимость вносить уставной капитал собственникам согласно долям, указанным в учредительном договоре;
- ведение общей формы налогообложения;
- гораздо труднее закрыть предприятие и распоряжаться прибылью;
- большие штрафы при нарушениях законодательства.
После регистрации необходимо:
- стать на учет в налоговых органах ИМНС, получить свидетельство о регистрации и о присвоении ИНН;
- зарегистрироваться во внебюджетных фондах: медицинском, пенсионном, социального страхования;
- открыть расчетный счет предприятия и изготовить печать.
Лицензирования риэлтерской деятельности в РФ нет. Российская гильдия риэлторов разработала национальные стандарты профессиональной риэлторской деятельности и зарегистрировала их в Госстандарте РФ. Для того, что бы стать полноценным членом на рынок недвижимости, агентству необходимо пройти сертификацию. Сертификация риэлтеров добровольная. Смысл сертификации – это подтверждение, что услуги, которые оказывает агентство, соответствуют национальным стандартам.
Также у предпринимателя есть возможность вступить в гильдию риэлторов или в другие профессиональные корпоративные сообщества – региональные ассоциации риэлторов. В зависимости от региона вступительные взносы могут колебаться в пределах от 50 тыс. руб. до 100 тыс. руб. Так же не менее полумиллиона рублей может пойти на страхование профессиональной ответственности. Еще одним требованием будет наличие в штате профессионального брокера, которому будет необходимо проходить переаттестацию 1 раз в три года.
Членство в таких организациях дает значительные преимущества:
- увеличивает доверие со стороны клиентов;
- увеличивает доверие других агентств при проведении совместных сделок;
- позволяет получить доступ к общей клиентской базе.
Чем больше людей узнают об агентстве – тем больше клиентов это агентство посетят. Узнать об агентстве люди могут из разных источников – кто-то поделится впечатлениями от сотрудничества с агентством с друзьями, родственниками или сослуживцами, а кто-то прочитает, услышит или увидит рекламу. Вывод простой – рекламе на всех этапах строительства бизнеса необходимо уделять постоянное и самое пристальное внимание.
Для рекламирования агентства необходимо использовать все доступные рекламные носители: равно как печатные издания, внешнюю рекламу, так радио и телевидение. Но во всем необходимо знать меру, и если вы позиционируете агентство как сервис, работающий с близлежащими спальными районами города, а рекламу даете на федеральном канале – это уже излишество. Правда, очень быстро эти излишества пресечет экономическая прагматика и такая простая вещь, как несоразмерные убытки.
Практичная и эффективная реклама агентства:
- печатная реклама (визитки, буклеты, листовки, реклама в популярных газетах с бесплатными объявлениями);
- внешняя реклама (стенды, выносные штандарты, растяжки, вывеска);
- реклама на региональных интернет-сайтах о недвижимости (в городе, области или республике);
- фирменный сайт (информация об агентстве, контактная информация, база предложений из базы агентства, описания объектов с фотографиями).
Как организовать работу в агентстве недвижимости?
После проведения регистрации, выбора офиса и ведения рекламной кампании (все три этапа доступны параллельно при наличии достаточного количества финансов), важным моментом является правильная работа с клиентами, ведь как организовать работу в агентстве недвижимости, это не менее важный вопрос, чем начать вести подобный бизнес.
В первую очередь, каждый, кто обратился, должен почувствовать, что риэлтор обращает внимание на все, что он говорит, а именно: проблемы, требования, возможности, эмоции и т.п. В целом общение на каждом этапе это тонкая психологическая работа. Еще один важный момент — это получение доверия. Для получения полноценного портрета человека и возможности подобрать вариант, подходящий конкретному клиенту, необходимо собрать следующую информацию:
- Покупка осуществляется в кредит или за наличный расчет;
- Какие требования к ремонту, этажу, привязке к определенному социальному объекту, будь то школа, детский сад, или например, к работе.
Все сотрудники должны понимать, что не следует давить на клиента, используя обороты, в которых упор делается на «высокую квалификацию сотрудников», «место в рейтинге конкурентов» и т.п. Лучше отдавать предпочтение в пользу акцента на индивидуальный подход с учетом всего, что указано заказчиком.
Перечень необходимых документов
Как зарегистрировать агентство недвижимости? Для организации любого бизнеса необходимо получить разрешение для ведения деятельности. Какие нужны документы для открытия агентства недвижимости с нуля? Вам необходимо зарегистрировать фирму как ИП или ООО. Затем нужно открыть расчетный счет и изготовить печать. Как оформить ИП для агентства недвижимости? Понадобятся:
- Заявление.
- Уплата госпошлины.
- Паспорт.
Если учредителей несколько, то вам нужно зарегистрировать ООО. Нужны:
- Протокол заседания учредителей.
- Устав ООО.
- Паспорта учредителей и директора.
В налоговой вам нужно выбрать ОКВЭД для агентства недвижимости «Риэлторские услуги». Если у вас нет достаточных финансовых средств, то вы можете обратиться в банк для получения кредита. Вам нужно будет предоставить:
- бизнес-план;
- подтверждение доходов;
- имущество в залог.
Но учитывайте, что банки неохотно занимаются предоставлением кредита для открытия агентства недвижимости. Этот бизнес довольно нестабилен, и нельзя точно определить перспективы и рентабельность такого предприятия.
Также ваши сотрудники должны пройти специальную аттестацию — брокеров и агентов. Это необязательно, но повысит престиж вашей организации. Ведь это показатель профессионализма ваших сотрудников, что особенно важно для только начинающего работать агентства. Так вы сможете увеличить количество ваших клиентов, и ваша компания станет популярной.
Маркетинговая кампания
Что нужно для открытия агентства недвижимости? Необходимо включить пункт о рекламе своих услуг. Это особенно важно для новой малоизвестной организации, которая еще не заработала имидж. Поэтому для работы нужно позвать маркетологов и специалистов по рекламе, которые помогут в продвижении вашей компании.
Упор лучше всего делать на рекламу, которая может охватить большую аудиторию. Это баннеры, размещенные на улицах с большим пешеходным трафиком, неподалеку от торговых и бизнес-центров, новостроек. Кроме того, изготовьте красочные буклеты с необходимой информацией — их можно оставлять в почтовых ящиках, раздавать листовки.
Создайте сайт компании со всей необходимой информацией, сделайте группу в социальных сетях, общайтесь на тематических форумах. Прекрасный маркетинговый ход — написать статью на каком-нибудь крупном городском портале, это поможет показать людям, что вы — серьезная организация.
Кроме того, вам необходимо придумать подходящее название. Конечно, вы можете использовать иностранные слова — так вы привлечете более платежеспособных клиентов, но оно должно быть не слишком сложным. Лучше всего, если оно будет на тему недвижимости. Изготовьте вывеску, которая будет сделана в соответствии с общей концепцией вашего агентства. Она не только должна быть оригинальной и яркой, но и смотреться эстетично.
Нужно использовать все инструменты маркетинга, чтобы привлечь как можно большее количество клиентов. Если вы только начали работать, то можете бесплатно консультировать клиентов. Так вы покажете потенциальным клиентам профессионализм сотрудников и сможете заинтересовать их. Поэтому маркетинг — обязательный пункт бизнес-плана.
- Желательно обустроить в офисе специальную зону для переговоров с клиентами. Это поможет сосредоточиться клиенту и будет легче его убедить, к тому же такой способ защитит конфиденциальные данные от утечки.
- Можно набирать будущих сотрудников среди клиентов. Те из них, кто успел пройти через процесс продажи или обмена жилья, гораздо быстрее вникают в работу.
- Обзаводиться собственным сайтом и электронным адресом вовсе необязательно, 90 % информации находится без участия Интернета. Выйти в сеть можно уже после раскрутки агентства.
- Не стоит тратить деньги на небольшие рекламные модули в газетах, они чаще всего никем не замечаются. Либо большой модуль, либо никакой.
- Не экономьте на повышении квалификации сотрудников.
- Постоянно отслеживайте деятельность конкурентов и анализируйте рынок недвижимости.
- Необходимо интересоваться всеми сделками, происходящими в вашем районе.
Продвижение и реклама
Пошаговая инструкция как открыть агентство недвижимости предполагает, что должна быть проведена мощная рекламная компания. Правильно проведенный маркетинг является ключом к созданию основной клиентской базы, а также постоянному ее пополнению. Здесь важно помнить, что реклама недвижимости требует определенного набора знаний и умений, так как потребуется не просто рассказать о том, что объект имеется в наличии, но суметь раскрыть все его достоинства.
Если работа сосредоточена на аренде, то агенты должны обладать определенным навыком продаж, красноречием, чтобы подробно рассказать о преимуществах выбранного объекта. Другие виды рекламного продвижения, которые должны быть учтены будущем предпринимателем:
- Создание сайта с подробным описанием предоставляемых услуг;
- Баннеры в социальных сетях и на сайтах со схожей тематикой;
- Реклама в газетах, а в дальнейшем и на радио/ТВ;
- Раздача листовок;
- Изготовление баннеров и вывесок.
Эффективным видом рекламной компании является раздача буклетов.
Когда возникает вопрос, как открыть свое агентство недвижимости, нельзя упускать момент с подбором персонала. Здесь важно помнить, что профильное образование в выбранной сфере станет плюсом для имиджа компании. Формируя коллектив, следует исходить из того, что он должен состоять из опытных или перспективных людей. Штат фирмы должен включать в себя:
- риэлторов (3- 5 человек с последующим увеличением);
- офис-менеджера (консультанта) для приема поступающих заявок и их оформления в текущие задачи;
- менеджера по персоналу (не сразу);
- бухгалтера;
- системного администратора (для решения проблем с компьютерами и программами);
- уборщицу.
Также не следует забывать и про охрану. Рекомендуется заключить договор с профессиональным охранным агентством. Для экономии средств на первом этапе после открытия предприниматель может взять часть обязанностей на себя, тем самым минимизировав штат, освободив часть денежных средств, которые могут быть перенаправлены на развитие или совершенствование оказываемых услуг.