Изменение вида разрешенного использования участка: Можно ли?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования участка: Можно ли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

• жилая зона,
• деловая зона,
• промышленная зона,
• сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.

Правила зонирования территории

В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:

• можно объединять земли с одним типом;

• новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;

• соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;

• границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.

Какие есть ВРИ в России

Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:

• 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
• 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
• 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
• 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
• 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
• 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
• 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
• 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
• 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
• 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
• 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
• 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
• 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство

Условия для изменения ВРИ

Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:

• Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
• Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
• Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
• Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Порядок изменения ВРИ в Москве и Подмосковье

Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужного вида использования в ПЗЗ конкретного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все проще. Тогда мы выберем нужный ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.

Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.

Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе по изменению ПЗЗ.

Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.

Изменение вида разрешенного использования земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.

Но здесь же таится и риск. После пересмотра ВРИ кадастровая стоимость может увеличиться, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же изменения можно оспорить, в том числе в судебном порядке.

1. Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
2. Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
3. Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
4. После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.

Если отказали в смене ВРИ

В случае получения отказа в предоставлении государственной или муниципальной услуги по изменению вида разрешенного использования земельного участка можно действовать следующими способами:

• Устранить недостатки, которые послужили основанием для отказа в предоставлении услуги, и обратиться за ее получением повторно.
• Написать жалобу в прокуратуру по месту расположения органа власти, действия которого обжалуются.
• Пожаловаться на качество предоставления услуги на Портале государственных и муниципальных услуг в электронном виде. Данный сервис сейчас предлагается сайтом в разделе «Порядок обжалования» дополнительной информации об услуге соответствующего муниципального или государственного органа.
• Прибегнуть к процедуре досудебного (или внесудебного) обжалования действий сотрудника (конкретного должностного лица), принимавшего документы или непосредственно оказывающего услугу.
• Обратиться с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Способы изменения ВРИ

Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.

Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах перевода земли в другую категорию.

Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:

• N172-ФЗ (03.12.2004 г.) — о переводе в другую категорию.
• N191-ФЗ (29.12.2004 г.) — о введении в действие ГрК РФ.

Какой пакет документов надо изучить, прежде чем менять ВРИ

Перед изменением вида разрешенного использования земельного участка изучите градостроительный регламент и правила землепользования и застройки муниципального образования. Дело в том, что в рамках населенного пункта определены территориальные зоны. Каждый участок, соответственно, имеет подходящие для него ВРИ (п. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Их делят:

• на основные, то есть максимально подходящие для данного участка с учетом особенностей застройки;
• вспомогательные, которые не имеют самостоятельного значения, а используются только совместно с основными;
• условно разрешенные, которые допустимы (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Обратите внимание! Изменение ВРИ возможно только в тех пределах, которые установлены правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Чтобы иметь полную информацию об установленных для вашего участка видах разрешенного использования, полезно будет получить сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Сведения содержат полную информацию о развитии территорий, об их застройке, земельных участках, объектах капитального строительства, в том числе видах разрешенного использования.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, расскажем далее.

Процедура изменения ВРИ

Этап 1. Сбор документов

Для того чтобы изменение ВРИ земельного участка состоялось, необходимо заранее как следует к этому подготовиться, собрав все необходимые документы. Первым делом нужно нанести визит в местную администрацию, где навести справки относительно возможности перевода имеющегося участка в другую категорию для реализации намеченных строительных или реконструкционных планов.

Наряду с этим, нужно иметь при себе:

1. Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Данная бумага заполняется рукой собственника и подается в местную администрацию на имя ее руководителя.
2. Паспорт или другой удостоверяющий личность документ.
3. Если землевладелец – юридическое лицо, то потребуется выписка из ЕГРЮЛ.
4. В случае если от имени заявителя выступает его представитель (адвокат), то прилагаются копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, которая перечисляет полномочия, переданные доверителем адвокату. Изменение вида разрешенного использования земли – очень кропотливая и ответственная процедура, на успешное завершение которой не следует полагаться без вмешательства опытного юриста.
5. Выписка из ЕГРП, доказывающая наличие зарегистрированного права собственности на участок и содержащая основные сведения о нем, записи об ограничениях и обременениях на него. Также, чтобы претендовать на изменение ВРИ, необходимо предъявить документ, послуживший основанием для официальной регистрации права собственности заявителя: купчую, завещание, дарственную и т.п.
6. Ситуационный либо адресный план надела, показывающий месторасположение объекта недвижимости относительно смежных с ним территорий и построек.
7. Обсуждение и согласование с арендодателем результатов, к которым приведет изменение ВРИ земельного участка, если он находится в длительной аренде, и арендатор собственной персоной и от своего именно подает заявление.
8. Если на наделе размещены какие-нибудь объекты капстроительства, то к заявлению прикладываются документы о регистрации права собственности на них.
9. Проект планировки территории, где находится участок, для которого нужно заказать изменение ВРИ.

Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка

Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.

Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.

В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.

Подготовительные действия

Чтобы поменять разрешенное использование земельного участка, сначала уточняется действующий градостроительный регламент на территории. Для этого можно запросить:

• выписку из правил землепользования и застройки;
• градостроительный план;
• справку о зонировании территориальной единицы в пределах нахождения надела.

Документы можно запросить в Росреестре или МФЦ путем личного обращения. Доступно онлайн заявление на сайте регистрационной службы. За готовым результатом нужно явиться лично или запросить ответ по электронной почте. Также возможно отправление по почте России, если заявление подано с применением электронной цифровой подписи.

Уточняется разрешенное использование по конкретному участку. Оно делится на 3 основные группы:

• основная;
• условно разрешенная (определяется по факту публичных слушаний);
• вспомогательная (назначается дополнительно к предыдущим).

Далее подбирается вид пользования, который максимально отвечает целям территории. К каждой категории относится несколько возможных разрешенных видов использования. При достаточной аргументации можно успешно изменить один на другой.

Похожие записи:

• Добровольный отказ от алиментов на ребенка последствия для отца
• Какое количество жильцов можно прописать на одной жилплощади
• Ветеран Труда Федеральный Льготы В Пензе