Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
В таких домах нет услуги КР на СОИ, а данные о них вносят в ГИС ЖКХ муниципалитеты и поставщики ресурсов
Отдельно разберём три важных вопроса, которые возникают у собственников при переходе к непосредственному управлению многоквартирным домом:
- Кто выставляет счета за КР на СОИ и есть ли такая услуга в МКД?
В домах с непосредственным способом управления собственникам помещений не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.
С 1 июля 2020 года расчёт платы за все коммунальные услуги, кроме теплоснабжения, в домах без УО, ТСЖ и кооператива ведётся исходя из фактического потребления, по показаниям приборов учёта. Счета выставляет РСО за весь потреблённый объём ресурса.
- В чьи обязанности входит оформление паспорта готовности дома к зиме? Кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период?
Положительные и отрицательные стороны
Преимущества:
- Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
- Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
- Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
- Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.
Непосредственное управление МКД: пошаговая инструкция, собрание собственников, переход на самоуправление
Собственникам квартир в современных многоэтажных домах представляется уникальная возможность самостоятельно выбирать эффективную форму управления домом.
Помимо подписания договора с Управляющей компанией жильцы могут выбрать для себя и такую форму, как непосредственное управление. Но нужно учитывать, что количество домов, в которых по закону разрешена данная форма, ограничено.
Непосредственный способ управления многоквартирным домом разрешен только для тех МКД, в которых находится не более, чем 16 квартир. Данное ограничение вступило в силу в 2015 году после выхода Федерального закона № 255.
Это закон привел к некоторым изменениям в жилищном законодательстве. По нему владельцы недвижимости в многоквартирных зданиях могут выбирать для управления дома между двумя формами – Товариществом собственников жилья и Управляющей компанией, с которой обязательно подписывать договор.
ВНИМАНИЕ! Если в доме с большим количеством квартир использовалось непосредственный способ управления до 2015 года, нужно перейти на другой способ.
Нормативно-правовые акты
Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.
При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:
- Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
- Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
- Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.
Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.
Недостатки самоуправления многоквартирным домом
- При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни — исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
- Еще один существенный камень — представитель «власти» среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
- В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
- Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
- Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
- Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
- Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.
Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом
- С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
- Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
- Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
- Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.
В законодательстве РФ указываются различные варианты – каким способом могут решаться возникающие вопросы:
- Жилищный кооператив.
- Специализированная компания.
- Товарищество.
- Непосредственное управление.
Жильцам дано право выбрать вариант по собственному усмотрению.
Каждая из предложенных форм обязана обеспечивать:
- комфортное проживание;
- состояние в порядке общественного имущества жильцов;
- контроль правильного использования имущества;
- предоставление коммунальных услуг;
- обеспечение ремонтных работ при возникновении неисправностей;
- обеспечение соблюдения санитарных норм;
- соблюдение требований правил пожарной безопасности.
Общим собранием жильцов выбранный способ может быть заменен другим.
Выбор управления самостоятельно может обосновываться следующими соображениями:
- под присмотром хозяев дольше сохранятся качественные характеристики дома;
- реже будет возникать необходимость ремонта;
- эксплуатационные характеристики будут поддерживаться на требуемом уровне;
- при возникновении неисправностей сократится время их устранения;
- не придется тратить деньги на услуги сторонней организации.
Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления
Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.
Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.
Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.
Процесс перехода на данный способ управления домом занимает по времени не один день.
Сначала инициативная группа собирает единомышленников и выясняет мнение жильцов по поводу формы управления.
Нужно начать подготовку к общему собранию, выбрать дату, время и место его проведения, развесить заранее объявления о данном важном событии. В объявлении нужно указать, какие вопросы выносятся на рассмотрение. Обязательно соблюдаются все законодательные нормативы по правилам общих собраний жильцов.
Собрание по поводу выбора формы управления может быть очным и заочным, во втором случае разносятся бюллетени для голосования за тот или иной вариант. Помимо способа управления нужно еще и избрать лица, которые будут представлять интересы и полномочия жильцов, выбрать поставщиков коммунальных услуг. Решение фиксируется в протоколе.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Суть непосредственного управления МКД
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.
Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в и содержатся в заключаемых договорах.
Порядок перехода на непосредственное управление МКД
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.