Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приостановление регистрации права собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как сказано выше, предоставить документы и соответствующие пояснения лучше в любом случае. При этом Вы должны способствовать ответам, на направленные регистрирующим органом запросы, а также письмам налоговой инспекции, где Ваша организации состоит на учете. В случаях не получения соответствующих писем-запросов, риск отказа в государственной регистрации увеличивается.
Приостановка регистрации изменения единоличного исполнительного органа (директора)
Сегодня самая обыкновенная смена директора может обернуться не приятным решением налоговой службы.
На практике приостановка государственной регистрации в данном случае осуществляется также по требованию налоговой инспекции, где организация состоит на учете. Иными словами — территориальная налоговая инспекция сомневается в подлинности смены единоличного исполнительного органа (директора).
Чтобы увеличить шанс прохождения регистрационных действий (без возможных приостановок) в виде смены директора рекомендую, помимо заявления по форме Р14001, прикладывать решение (протокол) участника (учредителя) о смене руководителя, приказ о вступлении в должность, копию паспорта директора. Решение единственного участника (учредителя) или протокола собрания участников (учредителей) об избрании нового директора, желательно так же заверять у нотариуса. Личная подача заявления новоизбранным директором в регистрирующую налоговую инспекцию значительно повысит вероятность получения положительного результата.
ИНОГДА В ОХРАННОЙ ЗОНЕ НЕЛЬЗЯ ЗАБИВАТЬ СВАИ, ДЕЛАТЬ КОЛОДЕЦ ИЛИ МЫТЬ МАШИНУ
Назовите самые частые причины приостановки, связанной с кадастровым учетом.
Л. Р.: Если отказ касается постановки на учет объектов капитального строительства, то, как правило, это отсутствие разрешения на строительство в отношении жилых домов, возведенных до 4 августа 2018 года. Либо речь идет о нарушении уведомительного порядка строительства жилых и садовых домов.
Еще одна причина — расположение объектов капитального строительства в границах охранной зоны и отсутствие согласия организации, в пользу которой установлена граница такой охранной зоны. Как правило, речь идет об охранных зонах электросетевого хозяйства, санитарно-защитных зонах и других. Есть такие охранные зоны, где вообще запрещено строить жилье.
Кроме того, причиной для приостановки кадастрового учета может быть несоответствие вида разрешенного использования земельного участка и тех объектов, которые на нем собираются строить. Например, земельный участок предоставлен под торговый объект, при этом на учет хотят поставить жилой дом. Здесь уже есть основание для приостановления кадастрового учета.
Если говорить о заявлениях на кадастровый учет земельных участков, то основной причиной приостановления является нарушение порядка согласования границ. Например, при межевании земельного участка есть определенные ситуации, когда необходимо согласование границ с правообладателями смежных участков. В этом случае составляется акт согласования границ, в котором обязательно должны быть подписи владельцев смежных участков. Их отсутствие является основанием для приостановления кадастрового учета.
Как понять, относится ли твой участок к охранной зоне?
Л. Р.: Информацию о расположении земельного участка в границах охранной зоны можно получить с помощью выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Для этого нужно подать запрос в любой офис МФЦ либо направить его в Кадастровую палату по почте. Также можно воспользоваться публичной кадастровой картой в интернете.
Охранные зоны обозначены щитами, столбами и табличками, по которым сразу можно понять, входит ли ваш земельный участок в одну из охранных зон или нет.
Г. Г.: Земельный участок может либо полностью входить в охранную зону, либо входить лишь частично. Соответственно на его часть и будет распространяться это ограничение его использования. В каких-то случаях на своем участке в охранной зоне даже нельзя копать на определенную глубину, рыть подвал, забивать сваи или делать колодец, иногда нельзя ставить машину или мыть ее.
Хочу привести конкретный пример приостановления, связанного с охранной зоной. На регистрацию были поданы документы о регистрации права собственности на дом, который был построен гражданином на своем земельном участке. Частично он входит в охранную зону электросетевого хозяйства. В этом случае юридическим и физическим лицам запрещено осуществлять строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или даже снос здания или сооружения без письменного решения о согласовании сетевой организации.
Когда поступают такие документы, государственный регистратор приостанавливает процедуру регистрации и направляет запрос в сетевую организацию с вопросом: были ли соблюдены требования законодательства при строительстве этого дома, было ли получено соответствующее разрешение? Если да, то регистрация проводится, а если нет, то заявителю надо обратиться в сетевую организацию за получением такого решения.
Сколько всего охранных зон в Татарстане?
Л. Р.: Вообще около 90 тыс. охранных зон. Из них большинство — охранные зоны объектов электросетевого хозяйства (более 46 тыс.). На втором месте — охранные зоны трубопроводов (около 30 тыс.), на третьем — водоводы, водопроводы (более 7 тыс.). К зонам с особыми условиями использования территории относятся зоны охраны объектов культурного наследия; охранная зона линий и сооружений связи; охранная зона особо охраняемой природной территории и другие охранные зоны.
Только с начала 2019 года в реестр было внесено около 1,5 тысячи охранных зон объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии, 850 газораспределительных сетей и 80 санитарно-защитных зон.
В соответствии с общими основаниями регистрацию права могут приостановить на срок до трех месяцев – в этот период следует срочно решить вопрос с приостановкой регистрации в Росреестре . Однако важно понимать, что существуют определенные исключения, возможные в том случае, когда документы и информация, запрошенные уполномоченным органом, не поступают в срок. Ранее были предложены к изучению документы на проведение регистрации в отношении аналогичного объекта недвижимости, если на производство регистрации наложен запрет, в этом случае срок приостановки распространяется вплоть до того момента как запрет будет снят.
До полугода возможно по личному заявлению увеличить сроки разрешения вопроса для устранения причин приостановки, к сожалению имеют место быть тяжелые неисправимые приостановки которые невозможно решить и за пол-года, это нужно понимать, и лучше сразу обраться к профессиональным юристам – бывает и попросту неисправляемая причина приостановки Росреестром, что делать в этом случае – подскажут специалисты МК-Град. Получателю уведомления о том, что регистрация приостановлена по каким-либо причинам, следует сразу определится, может ли он своими силами их устранить.
Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав что делать
Статья 30. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.
2. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.
3. Поступление в орган регистрации прав заявления о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав прерывает течение соответствующего срока, установленного частью 1 статьи 16 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Указанный срок, истекший до поступления данного заявления, не засчитывается в новый срок.
4. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), либо на основании заявления нотариуса.
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Приостановление государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
6. Указанные в настоящей статье заявления представляются соответствующими лицами способами, предусмотренными частью 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
Срок приостановления регистрации
Задержка в регистрации права собственности может достигать трех месяцев. Точные сроки приостановки зависят от оснований издания решения. Вот что сказано по этому вопросу в ст. 26 Закона № 218-ФЗ:
За три месяца, пока процедура будет приостановлена, у сторон может пропасть интерес к совершению сделки. Это повлечет упущенную выгоду или прямой ущерб. Если приостановлена регистрация прав на новый объект, убытки будут заключаться в невозможности нормальной эксплуатации, продаже или сдачи недвижимости в аренду.
Комментарий специалиста. В ст. 26 Закона № 218-ФЗ регламентированы максимально допустимые сроки приостановки регистрации права собственности. Но регистратор может указать и меньший срок. Это зависит от особенностей регистрируемых прав, характера нарушений.
| № п/п | Основные понятия в сфере регистрации недвижимости и сделок | Описание |
| 1 | Государственная регистрация | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся сведения о возникновении, прекращении или перехода прав, либо об их временном обременении. |
| 2 | Кадастровый учет | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся сведения о новом объекте, либо информация об изменениях после реконструкции, перепланировки. |
| 3 | Приостановление регистрации | Временное отложение регистрационных действий по основаниям, указанным в Законе № 218-ФЗ. Оформляется в виде решения регистратора, уведомления в адрес заявителей. |
| 4 | Отказ в регистрации | Выносится, если не были устранены основания для приостановления регистрации. |
| 5 | Прекращение регистрации | Допускается по заявлению сторон или собственника, либо по инициативе Росреестра (если такое основание предусмотрено Законом № 218-ФЗ). |
Приостановка в Росреестре – какие сроки?
Как правило, регистрацию приостанавливают на три месяца. За это время заявители должны устранить причину, являющуюся основанием приостановки регистрации, или сотрудники Росреестра могут с ней “разобраться” (запросить недостающую информацию в рамках межведомственного взаимодействия). Если причину приостановки не устранили, а три месяца истекли, Росреестр принимает решение об отказе в регистрации. Гос пошлина при этом не возвращается.
Если ранее в Росреестр были представлены документы на гос регистрацию другой сделки с этим же объектом, то вторую сделку приостанавливают до тех пор, пока не зарегистрирована первая (или не получен отказ). Тут действует принцип очередности, приоритетности.
Когда права на недвижимое имущество, которое вы хотите зарегистрировать, прямо сейчас оспариваются в суде, государственную регистрацию приостанавливают до тех пор, пока суд не примет решение. Зачастую вопрос растягивается на довольно большой срок из за рассмотрения вопроса в нескольких инстанциях (первая инстанция, апелляция, касация).
В случае, если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимость, регистрацию могут приостановить на месяц. Этот месяц отсчитывают с того дня, когда продавец известил о сделке остальных участников долевой собственности. Так же не более месяца действуют приостановки по случаям, указанным в пункте 9 части 1 Закона №218-ФЗ, а именно, когда заявитель не предоставил необходимые данные или документы и они не поступили регистратору из других ведомств по запросу.
В случае добровольной приостановки в заявительном порядке, срок приостановки составляет 6 месяцев и такая приостановка может быть осуществлена однократно!
Из подводных камней сегодня
В части регионов РФ введено обязательное нотариальное заверение Решения учредителя (участника), если иной способ не предусмотрен действующим Уставом Общества.
Для успеха вероятности прохождения изменения юридического адреса желательно приложить действующий договор аренды нежилого помещения, акт приема-передачи помещения.
Большинство предпринимателей получает отказы в регистрации изменений юридического адреса из-за непредоставления договора аренды или отсутствия нотариально заверенного решения.
В некоторых случаях предприниматели предоставляют фотографии вывески компании и офиса, платежки-квитанции на оплату аренды помещения по новому адресу. Данные факты могут позволить не попасть под 30-дневную приостановку внесения изменений в ЕГРЮЛ.
Приостановка регистрации изменения единоличного исполнительного органа (директора)
Сегодня самая обыкновенная смена директора может обернуться не приятным решением налоговой службы.
На практике приостановка государственной регистрации в данном случае осуществляется также по требованию налоговой инспекции, где организация состоит на учете. Иными словами — территориальная налоговая инспекция сомневается в подлинности смены единоличного исполнительного органа (директора).
Чтобы увеличить шанс прохождения регистрационных действий (без возможных приостановок) в виде смены директора рекомендую, помимо заявления по форме Р14001, прикладывать решение (протокол) участника (учредителя) о смене руководителя, приказ о вступлении в должность, копию паспорта директора. Решение единственного участника (учредителя) или протокола собрания участников (учредителей) об избрании нового директора, желательно так же заверять у нотариуса. Личная подача заявления новоизбранным директором в регистрирующую налоговую инспекцию значительно повысит вероятность получения положительного результата.
Приостановление государственной регистрации права собственности в 2020 году
Узнать, почему приостановили регистрацию права собственности, можно из уведомления Росреестра. Регистратор может указать только те основания, которые прямо указаны в ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Если будут отражены другие причины, действия специалиста Росреестра можно обжаловать. Помощь в устранении нарушений или обжалования приостановок вы можете получить в нашей компании.
Госрегистрацию могут приостановить по решению должностного лица Росреестра. По обращению заявителей (собственника, сторон сделки) допускается только прекращение регистрационной процедуры. Это указано в ст. 31 Закона № 218-ФЗ. Если представить заявление в Росреестр о приостановлении регистрационных действий, оно останется без удовлетворения.
Порядок прекращения регистрации прав или сделки заключается в следующем:
- заявление обязаны подать все заявители (приостановка сделки в Росреестре по одностороннему заявлению продавца или покупателя не допускается);
- если документы на регистрацию подавались через нотариуса, такой же способ применяется при обращении на прекращение процедуры;
- если регистрационные действия проводятся по заявлению пристава, т.е. в рамках исполнительного производства, прекращение процедуры допускается только по судебному акту.
Прекращение влечет возврат документов. Соответственно, какие-либо сведения в ЕГРН не вносятся.
Приостановление регистрации права собственности
- при сомнении возможности регистрации прав по этим документам и в подлинности документов или достоверности указанных в них данных;
- при неполучении документов, запрашиваемых по межведомственным запросам.
В каждом случае проводится отдельная правовая экспертиза документов, и регистратор решает вопрос о возможности государственной регистрации и истребования дополнительных документов по данному делу. Обычно сомнения о наличии возможности для регистрации прав возникают:
- при неправильном написании фамилии, имени или отчества в документах;
- если площадь или адрес объекта указан неправильно;
- при недостаточности полномочий заявителя по доверенности;
- если наложен арест (запрет на регистрационные действия) приставами;
- и в иных случаях.
Важно! При подготовке документов особое внимание надо обратить на эти обстоятельства.
Приостановление регистрации прав по заявлению
Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра – см. ниже ссылку).
Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.
Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.
Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.
Срок регистрации прав, в случае ее приостановки, прерывается. И после возобновления начинает отсчитываться заново.
Приостановление регистрации прав в заявительном порядке установлено статьей 30, ФЗ-218.
Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.
Приостановить регистрацию по заявлению участника сделки (и возобновить ее после приостановки), можно на сайте Росреестра – здесь (чекбокс внизу списка).
Когда еще регистрация прав собственности может не состояться?
Когда еще регистрация прав собственности может не состояться?
Существует еще пара вариантов, когда поданные на регистрацию сделки купли-продажи квартиры документы могут не зарегистрировать. Тот же закон (ФЗ-218) называет эти случаи так:
- Возврат заявления и документов без рассмотрения (статья 25, ФЗ-218), и
- Отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав (п.15, ст.18, ФЗ-218).
В первом случае, причинами возврата документов без рассмотрения (после принятия их у заявителя) могут служить, например, такие казусы:
- несоответствие формата электронных документов, поданных на регистрацию, установленному формату (если документы подаются через сайт Росреестра);
- наличие подчисток, приписок и т.п. на бумажных документах, поданных на регистрацию (если документы подаются лично через МФЦ, например);
- если регистратор в течение 5 дней после принятия документов на регистрацию, не получил по своим внутренним каналам информацию об уплате госпошлины за регистрацию, и квитанция госпошлины тоже не была представлена заявителем (поэтому лучше ее всегда предоставлять, хотя закон позволяет заявителю этого не делать);
- если заявление на регистрацию подано доверенным лицом собственника квартиры, в то время как сам собственник запретил (через Росреестр) совершать сделки с квартирой без своего личного участия;
- если заявитель забыл подписать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (переволновался, например).
Во втором случае, причина отказа в приеме документов на государственную регистрацию прав – и вовсе смешная. Здесь предусмотрен единственный случай, когда заявитель при подаче документов на регистрацию, отказывается предъявлять свой паспорт.
Сложно предположить, что должно твориться в голове такого заявителя, тем не менее, наши законодатели мудро предусмотрели именно такой случай.
Как избежать приостановки?
Для того, чтобы избежать волокиты с документами и неоднократного хождения в органы власти, изначально следует выбрать организацию в штате которой работают опытные и аттестованные кадастровые инженеры. Опыт накапливается с годами, и те нюансы, которые не смог предусмотреть один, предусмотрит другой. Законом установлено столько запретов и ограничений, в отношении земель, столько обязательных требований, что требуется не только знание теории, но и понимание практических действий. Опытные кадастровые инженеры подскажут, какие документы необходимы, и помогут избежать приостановки. Однако, зачастую инженеры оказываются бессильными и от их действий ничего не зависит. Так, в периоды «наплыва» посетителей в органах Росреестра все чаще и чаще случаются отказы, например из-за того, что диск не читается. Случается, что после приостановки кадастровый инженер переделал то, что указано, а регистратор нашел новые причины – и в результате, снова приостановка. Поэтому абсолютно гарантировать, что приостановки не будет можно только в одном случае – если вообще не подавать заявления на регистрацию.
Уведомление о вынесенном решении по приостановке
Если госрегистратор по тем или иным причинам принял решение о приостановке регистрации права собственности, в тот же день он должен составить письменное уведомление. В этом документе подробно описываются причины приостановки и рекомендации заявителю по их устранению. Уведомление о приостановке в отношении земельного участка в отдельных случаях сопровождается советом по устранению недочетов и кадастровой выпиской.
Составленное регистратором уведомление о приостановлении госрегистрации направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем вынесения решения. Способами вручения могут быть (п.п. 258 – 277 Регламента):
- выдача заявителю лично;
- отправка по адресу, указанному заявителем (приставами-исполнителями в случае представления ими соответствующего требования);
- в форме электронного документа (при этом он должен быть заверен усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, а днем направления считается день отправки уведомления по электронной почте или ссылки на этот документ);
- размещение на официальном сайте Росреестра (при этом просмотр и скачивание не должны вызывать трудностей).
Отказ в госрегистрации квартиры
Отказать в правовой регистрации объектов недвижимости учреждения Росреестра вправе исключительно после предварительной приостановки регистрации и исключительно из-за не устраненных (неустранимых) причин, изложенных в статье 26 (закон за №218-ФЗ, ст.27). Причем устранив многие «отказные» причины, что обычно решается предоставлением регистратору запрашиваемых от заявителя данных, вполне можно избежать отказа по госрегистрации сделки.
Немедленный отказ (т.е. без рассмотрения документов) последует при условии не подтверждения личности заявителя (отказа демонстрации удостоверяющих личность документов) (закон за №218-ФЗ, ст.18, п.15) и при очевидном несоответствии пакета документов стандартам обращения за регистраций прав – неверный электронный формат, подчистки, приписки и исправления в тексте, не подтверждение факта выплаты госпошлины, наличии запрета регистрационных действий для конкретного (заявляемого) объекта недвижимости и при отсутствии подписи заявителя (закон за №218-ФЗ, ст.25).
Приостановление регистрации права собственности
По действующему законодательству предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на комнаты, квартиры, жилые дома, земельные участки, нежилые здания и помещения, гаражи и т.д.
В настоящее время указанную регистрацию осуществляет Росреестр, а прием документов на государственную регистрацию осуществляется так же через Многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
В некоторых случаях государственная регистрация права собственности может быть приостановлена. Как быть, если приостановили регистрацию, чтоб исправить это и добиться государственной регистрации права?
Для выяснения причин нужно выяснить, по каким основаниям может быть приостановление, кем и на какие сроки оно осуществляется, какие действия совершаются Росреестром и самим заявителем для устранения причин, послуживших основанием для приостановления. Также полезно знать некоторые типичные ошибки при регистрации прав на различные виды недвижимости, которые приводят к приостановлению государственной регистрации права собственности.
В законодательстве и юридической литературе рассматриваются только приостановление государственной регистрации на все виды прав. Поэтому в данной статье тоже освещаются вопросы приостановления государственной регистрации прав в обобщенном виде, исходя из того, что все эти вопросы относятся и приостановлению государственной регистрации права собственности в полном объеме.
|
Ниже рассмотрим случаи, когда может быть произведено приостановление госрегистрации.