Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
При любых операциях, объектом которых выступает жильё, присутствуют риски. Они возрастают, если в сделке участвуют дети. Распространённая ситуация — отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения. В таких случаях некоторые граждане начинают искать обходные пути, при этом рискуют и покупатели. Лица, намеревающиеся приобрести в собственность жильё, должны обратить внимание на такие обстоятельства:
- если ли среди собственников жилья или его долей дети, и каков их возраст;
- присутствует ли у продавца документ, удостоверяющий разрешение надзирающих органов на отчуждение имущества;
- выписка, удостоверяющая, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.
Часто незаконное приобретение жилья происходит по причине беспечности покупателя. Продавец может утверждать, что разрешения органов опеки пока нет, но скоро оно будет получено. Нельзя верить на слово таким заявлениям. Рано или поздно об ущемлении прав ребёнка узнают государственные органы, которые, естественно, не давали разрешения. Это повлечёт за собой судебные разбирательства. В результате сделка будет признана судом ничтожной или недействительной.
Особенности оформления
Фактически у сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми особенностей не так много. Главная из них — это необходимость иметь на руках разрешение, полученное в органах опеки. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно сделать следующее:
- Получить разрешение на осуществление продажи.
- Составить договор купли-продажи.
- Подписать его (обеим сторонам).
- Получить деньги наличными или на счёт в банке.
- Передать квартиру покупателю.
- Оформить в Росреестре переход права собственности.
В договоре купли-продажи должны присутствовать подписи всех лиц, у которых есть право собственности на доли в продаваемом жилом имуществе. Исключение — дети, не достигшие 14 лет, за которых расписываются опекуны или родители. В случае продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет, они расписываются сами. Чтобы получить разрешение на сделку, в орган опеки следует принести такие документы:
- Заявление с подписью обоих родителей или опекунов. Помимо просьбы о предоставлении разрешения, в документе указываются причины продажи, также в нём должно содержаться обязательство предоставить ребёнку (детям) другое жильё и выделить в нём долю (доли).
- Свидетельство о рождении (оригинал) несовершеннолетнего собственника.
- Согласие несовершеннолетнего дольщика, достигшего 14 лет.
- Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов.
- Выписка из домовой книги.
- Документ, подтверждающий законность владения продаваемым имуществом (договор дарения, купли-продажи и пр.).
- Экспликация. Бумажный кадастровый паспорт на 3 листах.
- Справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.
Сотрудники опекунского органа вправе запросить и другие документы. Причину они могут не указывать, но обычно дополнительные требования возникают в случае сомнений по поводу соблюдения интересов ребёнка.
Ребёнок не является собственником
Если несовершеннолетний не является собственником целого объекта или дольщиком, провести сделку будет проще. Разрешение на продажу не нужно, но возникают другие обстоятельства, из-за которых сделка оформление будет происходить долго. Так, прописанного несовершеннолетнего нужно выписать, иначе будет считаться, что жильё продаётся с обременением.
Выписывать нужно куда-либо, так как иное запрещено. Но если у родителей нет другого жилья, найти человека, согласного предоставить регистрацию, может не получиться. Решить проблему можно двумя способами:
- попросить кого-то из родственников, знакомых или незнакомых (за плату) зарегистрировать у себя ребёнка;
- то же самое, только регистрируется отец или мать.
Второй вариант имеет место, так как закон признаёт жильё, где зарегистрирован кто-либо из родителей, местом жительства несовершеннолетнего, возраст которого меньше 14 лет. Но это жильё не должно уступать по характеристикам отчуждаемой квартире.
Какие документы собрать
Пакет непосредственно для покупателя мало чем отличается от стандартного. Мы же сосредоточимся на том, что предоставить органам опеки, чтобы получить их согласие. Выясните заранее, где берут разрешения на продажу доли детей. Узнайте, нужно ли приходить непосредственно в учреждение или оно передало полномочия по приему бумаг МФЦ.
Стандартный перечень документов включает:
- свидетельство о рождении ребенка (если ему меньше 14 лет) или паспорт (если больше);
- паспорта обоих родителей (если семья полная);
- свидетельство о смерти одного из родителей или решение суда о признании его без вести пропавшим (если он присутствовал);
- удостоверение матери-одиночки (если в метрике отец не значится);
- нотариально заверенное согласие родителя, проживающего отдельно (при разводе);
- выписка из ЕГРН на продаваемый объект с указанием его собственников и техпаспорт;
- выписка из домовой книги;
- заявление. Наконец, в документы для продажи доли в квартире несовершеннолетнего следует приложить подтверждение того, что имущественные интересы чада соблюдены: выписку из ЕГРН на объект, где ему выделена аналогичная площадь, предварительный договор купли-продажи нового жилья с выделением части или договор открытия банковского счета с приложением выписки о хранящейся там сумме.
Выделение доли детям при разводе родителей
По действующим нормам семейного законодательства все имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.Это не относится к средствам маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.
Признание сделки недействительной через несколько лет
Даже по пришествие достаточного времени после заключения сделки покупатели не застрахованы от получения иска от родителей или законных представителей ребенка-продавца о признании сделки недействительной. Основанием для иска может стать как раз возраст ребенка и не возможность самостоятельно принимать решения. В таком случае подписанный договор может быть признан недействительным. Поэтому важно при заключении договора иметь письменное нотариальное согласие родителей на сделку.
В свою очередь продавец так же имеет право подать иск о признании сделки недействительной, например, в ситуации, если он был введен в заблуждение относительно дееспособности продавца. Примером такой ситуации может быть покупка квартиры у несовершеннолетнего ребенка и его родителей, которые были лишены родительских прав.
Факт лишения был скрыт от покупателя. Такая сделка, заключенная обманным путем, на основании 179 статьи ГК РФ может быть признана недействительной. Еще одним часто встречающимся примером может быть ситуация, когда ребенка прописывают временно у других родственников на момент приватизации, таким образом, он лишается прав собственности на жилье, что будет успешно оспорено в суде органами опеки и попечительства.
ВАЖНО срок исковой давности по подобным делам составляет до трех лет (статья 196 ГК РФ), но за истцом остается право восстановления пропущенного срока, если ему удастся доказать наличие уважительных причин, по которым он не уложился в отведенное время.
В случае признания сделки недействительно покупатель может подать встречный иск на продавца с требованием вернуть сумму денег за покупку квартиры.
Как защититься от возможных рисков?
Уберечь себя от неприятных последствий сделки с несовершеннолетним можно одним или сразу несколькими из ниже перечисленных способов:
- Убедиться в возможности продавца обеспечить выполнения условий разрешения органов опеки, изучить предварительный договор на новую квартиру для ребенка, а так же документы на нее, получить консультации юристов по этому поводу.
- Внимательно проверяйте документы на квартиру: договоры-основания возникновения прав собственности, наличие разрешения органов ООиП, документы по альтернативной сделке,
- Использовать ячейку в банке для передачи денег, это позволит сохранить деньги и максимально быстро их вернуть, если сделка по каким-либо причинам отмениться. Дополнительно подстраховаться возможно указанием условий получения денег в договоре не только переход прав собственности, но и покупку нового жилья для ребенка, его выписку и проданной недвижимости.
- Избежать покупок квартир, которые были унаследованы ребенком не более 6 месяцев назад, а так же квартир, приобретенных с привлечением маткапитала.
- Использовать титульное страхование. Это позволит вернуть деньги за квартиру, если сделка будет отменена не по вине покупателя, кроме того страховая компания при заключении договора титульного страхования проведет дополнительную проверку объекта недвижимости.
Получение разрешения при наличии альтернативного жилья
В этом случает родителям или законным представителям необходимо показать органам опеки альтернативное жилье для подтверждения условий для комфортной жизни.
Если в продаваемой квартире доля ребенка составляет небольшую часть и суммы для приобретения нового жилья не хватает, а альтернативного — нет, может быть рассмотрен вопрос о сохранении денег на специальном счете. Воспользоваться им ребенок сможет, достигнув совершеннолетнего возраста.
Для покупателя недвижимости такой вариант наиболее безопасный, поскольку можно не переживать, будет ли куплено жилье для ребенка продавцами-родителями или законными представителями.
Проверка квартиры и продавца на предмет получения маткапитала
Зачастую в правоустанавливающих документах нет ребенка в числе собственников. Если квартира приобреталась на материнский капитал, родители обязаны были выделить ему долю. Это одно из ключевых требований государственной поддержки. Однако выполняется оно не всегда, особенно если жилье покупали по ипотеке. Дело в том, что банки часто отказывают в предоставлении кредита, если речь идет о несовершеннолетних собственниках. Они предоставляют кредитные средства при условии, что родители обязуются оформить долю ребенка после закрытия ипотеки. Выполнение данного обязательства никак не контролируется, поэтому кто-то забывает выполнить это условие, другие игнорируют его намеренно.
Покупка квартиры, которая приобреталась с использованием материнского капитала и без долевого участия в ней ребенка, относится к рискованным сделкам. Даже если получится обойти органы опеки и провести сделку, ребенок, права которого были нарушены, имеет права признать её недействительной.
Проверить покупалась ли недвижимость за счет материнского капитала можно попросив у продавца договор купли-продажи. Этот пункт указывается всегда в обязательном порядке, без него использование маткапитала будет невозможным. Если договор не содержит этой информации, но есть сомнения у покупателя, можно попросить у продавца справку с Пенсионного фонда, где будет прописана оставшаяся сумма материнского капитала.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.
Похожие записи: