Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире при долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Как перевести долю в квартире в комнату
В данной статье подробно рассказывается как перевести долю в квартире в комнату, и все что об этом надо знать. Задумываться над тем, как перевести долю в квартире в комнату люди начинают при разделе, продаже недвижимости. Решение проблемы есть.
Со времен начала передачи недвижимости гражданам России во владение на бесплатной основе, стали появляться счастливые обладатели квадратных метров. Сейчас же приобрести квартирку можно не только по результату приватизации, но и просто купив, или приняв в дар, или получив по наследству. Владеть квартирой можно единолично или совместно с кем-то еще.
ГКРФ в статье 244 определил, что если квартира принадлежит двум, трем и более гражданам то право собственности общее. Если выделить доли в совместной недвижимости, тогда владение будет долевым. Величина долей не обязательно должен быть равным. Так же законодательно не определено максимальное количество сособственников, что создает для некоторых владельцев большие и плохо решаемые проблемы. Если на злополучные квадратные метры вполне законно претендует не один десяток владельцев.
По нормам гражданского права собственник свободно владеет и распоряжается имуществом. Может в квартире жить один, либо с семьей, или сдать в аренду (ст.288 ГКРФ и ст.30 ЖКРФ). А так же имеется возможность подарить, продать и завещать квартиру.
Отзывы наших клиентов
Алёна Божукова, Москва
Я не знала, как выделить свою долю в коммунальной квартире, где живу… Кроме меня ещё 2 человека, я с ними не общаюсь, захотела комнату продать, для этого нужно её выделить. В этих вещах я вообще ничего не понимаю… Я обратилась в юридическую фирму Юрист-Эксперт24, чтобы мне помогли. Соседи согласились, не сразу, но решили не идти в суд. Теперь я могу продать комнату.
Андрей Зайцев, Балашиха
Наш брак дал трещину, и очень серьёзную. Поэтому мы с пока ещё супругой задумались о выделении доли в нашей приватизированной квартире, чтобы не было потом неприятностей разных. Очень порадовало участие в этом деле компании Юрист-Эксперт24, которая содействовала в заключении соглашения.
Владимир Уденко, Москва
Я обратился в юридическую компанию Юрист-Эксперт24 и хотел бы выразить признательность её коллективу. Вопрос касался выделения доли в квартире, потому что я живу в коммуналке, и хотелось бы платить по коммунальным квитанциям чисто за себя. Спасибо, мне помогли.
Алиса Можаева, Москва
При разводе я обратилась за разделом имущества и выделением доли в квартире в Юрист-Эксперт24 по рекомендации. Не пожалела, хотя пришлось заниматься выделением доли через суд. Но суд меня почти не коснулся, потому что всю работу взяла на себя компания. Я очень благодарна за грамотную юридическую поддержку.
Роман Щербаков, Железнодорожный
Спасибо за консультацию – мне объяснили про выделение доли в квартире. Я решил пойти к юристам с этой проблемой, потому что всем известно, что читать в интернете ничего нельзя, у всех всё по-разному написано и ничего непонятно.
Надежда Демидова, Москва
Спасибо за консультацию по выделению доли в квартире через суд. Я пришла в назначенное время. Очень порадовало, что консультация началась вовремя, ждать не пришлось.
Олег Решетняк, Долгопрудный
Обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы рассказали, как правильно составляется соглашение о выделении доли в квартире. Я даже кое-что записал. Спасибо юристам, очень грамотно всё разложили по полочкам.
Анатолий Артамонов, Химки
Хочу выразить признательность за бесплатную консультацию. Я этих вещей про то, какая бывает собственность, не знаю. Знаю только, что государственная и частная. А тут у меня по семейным обстоятельствам встал вопрос о выделении доли в квартире, поэтому пришлось обращаться за помощью к юристам.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Способы выделения доли в натуре в квартире
Разделить квартиру на доли можно как по соглашению собственников, так и в судебном порядке:
- Договорной режим – в этом случае собственники самостоятельно приходят к решению, которое устроит обе стороны. При этом вовсе не обязательно придерживаться принципа «равенства» и стремиться к тому, чтобы выделенные доли соответствовали друг другу. Достигнутая договоренность прописывается в соглашении и закрепляется нотариальной печатью. Желание участвовать в данном процессе – обязательное условие для этого вида соглашения. Если хотя бы один из собственников против проведения раздела квартиры в таком порядке, процедура проходит в судебном порядке.
- Через суд – в этом случае по требованию владельца долей или при совместном обращении в суд. За основу деления берется простое правило, если собственников двое, то имущество делится пополам, если четверо, то каждый получит по четвертой части квартиры.
Выдел доли в коммунальной квартире
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
- Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
- Заказать технический план на образование комнаты.
- Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
- технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
- госпошлина в размере 2000 рублей.
- Получить результат – выписку из ЕГРН.
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество
Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.
Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.
В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.
Выделение доли для ребенка по материнскому капиталу
Программа материнского капитала позволяет сделать первый взнос для ипотеки. Благодаря этому семьи с двумя и более детьми могут обзавестись собственными квадратными метрами. Однако поскольку средства маткапитала выдаются для улучшения жизни именно семей с детьми, для его получателей предусмотрены некоторые требования.
Так, родители обязаны выделить долю в квартире детям при ипотеке в Сбербанке, взятой на средства маткапитала. Это обязательство дается в письменном виде и удостоверяется нотариально. В нем собственник жилья обязуется в будущем оформить помещение в общую долевую собственность всех членов семьи. Так несовершеннолетнему в ипотечной квартире выделяется доля.
Обязательство нужно предоставить в органы Пенсионного фонда при подаче заявления на распоряжение материнским капиталом.
Те, кто берет материнский капитал именно для таких целей, на эти моменты должны обращать особое внимание, иначе можно столкнуться с негативными последствиями.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Подготовка к переводу доли в комнату
Перевод доли в квартире в отдельное помещение — это серьезный вопрос, решение которого должно соответствовать законодательству. Для того, чтобы перевести долю в комнату, необходимо выполнить определенный порядок действий.
Во-первых, необходимо получить консультацию специалиста. Заявитель должен знать, какие документы необходимо собрать, какую документацию предоставить и какие пошлины могут возникнуть.
Для выделения отдельного помещения из общей квартиры необходимо подтверждающую долевую документацию. То есть, каждая комната должна иметь свою долю в жилплощади, которая подтверждается соответствующим документом. Данная доля определяется в момент купли-продажи соответствующей недвижимости в нотариальной форме.
Заявитель должен представить доказательство права собственности на имущество в натуре и выписку из ЕГРП, подтверждающую права на жилую площадь. Также необходимо предоставить документ, в котором указано, что остальные владельцы подтверждают желание и возможность проведения такого перевода.
Для того, чтобы выделить комнату в отдельное помещение, необходимо предоставить также документ, подтверждающий, что данная комната имеет отдельный вход, отдельное санузел, кухню или кухонный уголок.
Если вы решили провести перевод добровольно, то в этом случае вам могут предложить компенсацию. Заявитель может предложить соответствующую сумму, которая будет учтена при выделении отдельного помещения. Если вы переводите долю в комнату по решению суда, то общим истцом может стать кто-то другой.
Важно знать, что выделение отдельного помещения возможно только в случае положительного решения государственной комиссии. Перед подачей заявления обязательно нужно проконсультироваться со специалистами и подготовить все необходимые документы.
Физические изменения при переводе доли в комнату
Перевод доли в квартире в отдельную комнату может вызвать ряд физических изменений в жилом помещении. Вопрос выделения комнаты из общей жилплощади регулируется законодательством и требует определенных действий и документов.
Для начала необходимо составить письменное заявление на выделение комнаты из общей квартиры. Истец должен предоставить весь комплекс документов по недвижимости, включая паспорт квартиры, выписку из государственной реестровой книги и документы, подтверждающие долевую собственность на квартиру.
Далее, должен быть произведен кадастровый учет жилого помещения и получена выписка о характеристиках помещения. Также необходимо определить размер выделяемой комнаты и ее местонахождение. Заявитель может обратиться за консультацией к специалистам в области недвижимости.
Для предъявления к суду по иску на выделение комнаты из общей квартиры необходимо сформировать доказательства, подтверждающие право заявителя на имущество. Натуре исковые требования зачастую связаны с компенсацией заливов, взломов, краж и других нарушений прав на имущество.
В процессе ведения иска на выделение комнаты из общей квартиры необходимо учитывать, что остальные владельцы квартиры могут протестовать против данного решения. В таком случае иск может быть перенесен на добровольном основании.
При успешном выделении комнаты имеет место физическое изменение жилого помещения и, соответственно, увеличение жилплощади. Владелец комнаты обретает право самостоятельно владеть и пользоваться выделенным помещением.