Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома: действующие нормативы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Что такое гарантийные обязательства застройщика?
Под гарантийными обязательствами следует понимать обязанность застройщика исправить дефекты, которые выявлены собственником после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительные недостатки не видны в процессе строительства, могут проявляться при эксплуатации по независящим от собственника факторам (например, протечки, пробой электрического тока, мостики холода в панельных швах). Гарантия распространяется на несущие конструкции, инженерные коммуникации и установленное технологическое оборудование.
К конструктивным элементам, на которые распространяется гарантия, относят несущие стены, фундамент, межкомнатные перегородки, крыши и перекрытия, окна и двери, лестницы и проемы. К инженерным коммуникациям принадлежат электросети, система отопления, канализация, водопровод, газопровод, слаботочные сети, вентиляция и кондиционирование. Под технологическим оборудованием следует понимать все виды приборов, обслуживающих действующие инженерные коммуникации. Гарантия распространяется также на общее имущество, которое находится в долевой собственности. К данной категории принадлежат подъезды, места общего пользования и помещения за пределами квартир, например, чердаки и подвалы.
Сроки гарантийных обязательств
В среднем срок гарантийных обязательств составляет 5 лет с момента подписания акта передачи. Он распространяется на конструктивные элементы здания. В договоре долевого участия может быть указан минимальный срок, который составляет 3 года. Он касается установленного технологического оборудования и используемых материалов. Закон ФЗ № 214 запрещает снимать ответственность с застройщика при передаче недвижимости владельцу.
Согласно статье 724 ГК РФ сроки гарантийного исправления недостатков и обнаружения дефектов строго разграничены. Заявить о недостатке можно только в течение 5 лет с момента передачи квартиры. Гарантия на жилье может быть увеличена застройщиком на более длительный период. Сроки фиксируются в договоре долевого участия. Обычно они не превышают 10 лет. В документе может быть предусмотрено положение, согласно которому при выполнении гарантийного ремонта срок ответственности за выполненные работы может быть пропорционально продлен.
Гарантийный срок на помещения и оборудование
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
В каких случаях отказ застройщика от гарантийного ремонта правомерен?
Однако далеко не каждый недочет или поломка в квартире, обнаруженные в гарантийный срок, должны быть устранены застройщиком бесплатно – существует ряд исключений, в которых отказ от проведения гарантийного ремонта будет полностью правомерен. Какие же это случаи?
1 Несоблюдение жильцами правил эксплуатации недвижимости
При передаче квартиры дольщикам вместе с ключами строительная компания передает правила пользования жильем, которые включают ряд обязательств и предписаний. Если будет выявлено, что жильцы игнорировали данные правила, и эти обстоятельства привели к необходимости проведения ремонта. В нем может быть отказано.
2 Неправильная установка или использование бытовых приборов
Различная техника для дома – как ее монтаж, так и эксплуатация – может стать причиной различных повреждений квартиры. Естественно. Если работы проводились по инициативе жильца, неквалифицированным персоналом, без участия застройщика, или функционирование техники привело к нарушению состояния недвижимости, такой ущерб не будет компенсирован.
3 Если повреждения возникли по причинам, независящим от застройщика
стихийные бедствия, аварийные ситуации (причина которых – не в проблемных коммуникациях), пожары, затопления, скачки напряжения и т.д.
4 В случаях, когда жильцы самовольно внесли изменения в конфигурацию недвижимости без необходимого согласования
Речь может идти о переносе, сносе и возведении стен, переносе санузла, расширении комнат и т.д. – словом, о любых работах, которые считаются капитальным ремонтом.
5 Естественный износ материалов и конструкций
наиболее «размытая» характеристика, тем не менее, она достаточно часто встречается в качестве мотива для отказа. Если расчетный срок эксплуатации материала или конструкции меньше, чем общий гарантийный срок квартиры, строительная компания может отказаться выполнять работы по гарантии, сославшись на естественные причины выхода из строя такого элемента.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?
Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.
Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).
Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.
Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.
Бесплатная юридическая консультация:
В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.
Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.
Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства — если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.
Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.
В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ — до пяти лет.
Бесплатная юридическая консультация:
Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Как оценить долю в квартире для продажи?
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Продажа доли в квартире другому собственнику
Бесплатная юридическая консультация:
Нужно ли согласие жены на продажу квартиры?
Можно ли продать невыделенную долю в квартире?
Как заставить строителей устранить недостатки?
Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.
Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.
Бесплатная юридическая консультация:
В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.
В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Сроки исполнения гарантийных обязательств
Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.
Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.
Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.
Как заставить строителей устранить недостатки?
Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.
Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.
В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.
В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Несомненно, приобрести первичное жильё удачное событие, при этом важно знать, что существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. А это означает, что, имея информацию об этих гарантиях, покупатель может избежать в дальнейшем проблем с вдруг возникшими неполадками.
Большой рынок продажи новостроек, работающий на протяжении десятилетия, уже создал судебные прецеденты для тяжб с недобросовестными строительными фирмами. Поэтому клиентам нужно понимать, что, зная свои права и гарантийные обязательства при строительстве объектов, избежать проблемы можно.
Изучение нормативных документов поможет совершить качественную покупку и свести к минимуму споры о неправомерных действиях продавца.
Срок гарантийных обязательств
Минимальный срок гарантии от застройщика на конструктив составляет 5 лет. На оборудование и сети — 3 года. Так написано в законе. Однако строительная компания, стремясь привлечь большее количество покупателей, может продлить срок. Тогда соответствующая запись вносится в ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи).
Началом гарантийного периода считается день подписания акта передачи объекта жилой недвижимости покупателю — документ является приложением к договору. Вы можете ещё какое-то время не жить в квартире, но гарантийный срок всё равно будет идти.
Если по договору квартира передавалась с отделкой, то на отделочные работы тоже распространяется гарантия. Все доделки и ремонт выполняются бесплатно для нового владельца.
Куда обращаться с претензией к застройщику
Если обнаруженные после сдачи дефекты находятся в границах квартиры, то обращаться нужно непосредственно к строительной компании — той, с которой был заключен договор. Если в местах общего пользования, то в управляющую компанию: сотрудник УК составит заявку на ремонт и направит её застройщику.
Важно помнить, что при наличии действующего застройщика управляющая компания не несёт ответственности за его недоработки. И в случае с гарантийным ремонтом находится на стороне жильцов.
Для самостоятельного обращения по гарантии придётся составить досудебную претензию. Документ заполняется в произвольной форме на листе А4. В нём нужно указать:
- Паспортные данные владельца квартиры, точный адрес жилья.
- Суть претензии — подробное описание обнаруженного дефекта.
- Паспортные данные свидетелей. Достаточно пригласить соседа, сотрудника УК или члена правления ТСЖ. Каждый из них должен поставить подпись на документе.
- Заключение эксперта, если пришлось проводить экспертизу, и чек — если виновным окажется застройщик, он возместит эти расходы.
Бумагу стоит дополнить фото- и видеосвидетельствами. Видео больше подходит для фиксации протечек или факта продувания окон: например, можно заснять, как из трубы отопления бежит струйка воды или как шевелится шторка при закрытом окне.
С претензии нужно снять копию и вместе с подготовленным комплектом отнести в офис строительной компании. Там ответственный сотрудник должен зарегистрировать претензию, поставить на копии подпись и дату регистрации.
В законе не прописаны сроки, в течение которых строительная компания должна устранить недоработки. Поэтому в претензии нужно указать их самостоятельно — юристы рекомендуют выбирать из диапазона 30–45 дней.
Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив
Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.
В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.
Права дольщика защищены следующими документами:
- ФЗ №214.
- ГК РФ (статьи с 469 по 478).
- Закон о защите прав потребителей.