Форс-мажор при заключении договора купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Форс-мажор при заключении договора купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Представим ваши интересы по доверенности в АН

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

3. Является ли эпидемия форс-мажором?

4. Как доказать форс-мажор

5. Судебная практика по признанию обстоятельств форс-мажорными

6. Что является форс-мажором

7. Договор ― не судьи приговор

8. Умер… Ключевой вопрос – когда?

9. Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости

10. Определение форс-мажорных обстоятельств в договорах на покупку жилья

Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Представим ваши интересы по доверенности в АН

Администрации, МФЦ, Росреестре, паспортном столе, нотариальной конторе, ЕРЦ, Архиве, органах опеки и попечительства, пенсионном фонде, налоговой инспекции, суде, строительной компании: Ten девелопмент, Брусника, Кортрос, Атомстройкомплекс, Астра, Эталон, ЛСР, ПИК, Практика, Синара-Девелопмент, жилищном комитете, службе заказчика, управляющей компании, ТСЖ, ЖЭКе, Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Россельхозбанке, Альфа-Банке, ДОМ.РФ, МКБ, Финансовой Корпорации Открытие, ЮниКредит, Промсвязьбанке, Росбанке, Совкомбанке, оценочной компании, страховой компании, охране объектов культурного наследия, почте, переезде. Решим вопрос с долгами у судебных приставов. Подберём ипотечный кредит по самой низкой ставке. Инвалидам скидка 15%.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
2. до момента расторжения Договора.
Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Является ли эпидемия форс-мажором?

Исходя из сказанного выше, распространение коронавируса имеет все признаки форс-мажора. Однако ошибочно считать, что сам факт эпидемии COVID-19 поможет автоматически снять ответственность за срыв контракта и избежать закрытия бизнеса. Эта мысль содержится и в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики № 1» ВС РФ от 21/04/20 г. Судьи отмечают, что констатация факта распространения коронавируса, как непреодолимой силы, не оправдывает автоматически всех должников. Это возможно лишь в контексте их бизнеса, условий работы, региона, учитывая конкретные действия властных структур по предотвращению заболевания.

Согласно ст. 401 ГК РФ доказательства отсутствия вины предоставляет сторона, нарушившая договор. Необходимо доказать:

что антивирусные меры действительно имели место;
их продолжительность;
причинно-следственную связь между обстоятельствами непреодолимой силы (антивирусными мерами) и невозможностью исполнить договор либо несоблюдением сроков по договору;
непричастность стороны к созданию форс-мажора;
что были приняты все меры для недопущения (минимизации) ущерба.

По внешнеторговым контрактам для подтверждения форс-мажора оформляют заявление в Торгово-промышленную палату (Закон РФ от 07/07/93 № 5340-I о ТПП в РФ, ст. 15 п. 3 пп. н). Предоставляют свидетельство фирмы о регистрации и постановке на налоговый учет; рассматриваемый контракт, справочную информацию о величине уже выполненных обязательств; справки властных структур о форс-мажоре, обозначенном заявителем как причина нарушения договора.

Внутрироссийские контракты (договоры), соглашения также нуждаются в подтверждении. Практически в каждом регионе введены в действие различные документы: указы, распоряжения, связанные с ограничением работы фирм в определенных сферах бизнеса. Они основаны на правительственных нормативных актах. Все эти документы могут послужить доказательством наличия форс-мажорных обстоятельств и отсутствия вины. Согласно Письму ТПП № 02в/0241 от 27/03/20 г. российские предприниматели, заключившие договоры между собой, могут тоже обращаться в этот орган с целью подтверждения форс-мажорных проблем при работе с деловыми партнерами. Обязанность подтверждать данные обстоятельства и по договорам внутри страны установлена протоколом Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики № 3 от 20/03/20 г.

Целесообразно использовать досудебные меры разрешения споров с контрагентом, например, письменно обратиться с предложением о заключении допсоглашения и переносе сроков по договору в связи с коронавирусом.

Как доказать форс-мажор

В своем обзоре Верховный суд РФ привел список из четырех пунктов, по которым компании-ответчику необходимо представить доказательства в суде для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств по договору:

Факт возникновения и длительность действия форс-мажорных обстоятельств.
Причинно-следственная связь между ними и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств.
Непричастность компании к созданию обстоятельств непреодолимой силы.
Добросовестное принятие компанией разумно ожидаемых мер для предотвращения или минимизации возможных рисков и ущерба для другой стороны сделки.

Судебная практика по признанию обстоятельств форс-мажорными

На сегодняшний день судебной практики признания форс-мажора вследствие пандемии нет. Последняя пандемия была еще в Советском Союзе в 1977-78 годах и получила название «русский грипп». Поэтому будем оперировать практикой, какие обстоятельства суд признает непреодолимой силой, дающей исполнителю индульгенцию.

Такие явления природного характера как штормовая погода, паводок, аномальные атмосферные осадки могут быть признаны к форс-мажорным обстоятельствам (определения ВС РФ от 22.11.2019 г. №306-ЭС19-20941, от 01.09.2015 г. №303-ЭС15-5226, постановление АС Московского округа от 09.12.2015 г. №А41-24582/2015).

И нельзя забывать, что факт наступления обстоятельств непреодолимой силы должен быть подтвержден (например, актами органов государственной власти, пожарного надзора, метеорологической, сейсмологической службы). Так, в одном из судебных баталий должник приостановил действие договора, ссылаясь на увеличение уровня воды в реке Пур, в результате чего прекращено движение по автозимникам и на ледовых переправах, однако наступление форс-мажорных обстоятельств документально не подтвердил, следовательно, не может быть освобожден от ответственности перед кредитором за простой техники (постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.02.2020 г. №А81-11060/2018).

Что является форс-мажором

По общему правилу, контрагент несет ответственность за то, что нарушил условия сделки. Не вовремя закончил ремонт, поставил некачественный товар, не оказал услугу — плати убытки или неустойку. Но бывают случаи, когда исполнить договор невозможно по объективным причинам. Такие ситуации называют форс-мажором.

Форс-мажор (фр. force majeure — «высшая сила») — это обстоятельство непреодолимой силы, из-за которого контрагент не может исполнить обязательство по сделке (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

У обстоятельств непреодолимой силы есть два главных признака (п. 3 ст. 401 ГК РФ, п. 8 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7):

Чрезвычайность. Это значит, что происшествие исключительное и необычное для конкретных условий. Никто не может предвидеть, что в здание попадет молния, начнется пожар или между городами размоет дорогу так, что передвигаться по ней будет невозможно.
Непредотвратимость. Событие считается таким, если любая другая компания в похожей ситуации не смогла бы устранить его или наступившие последствия. Если весной река вышла из берегов и затопила полгорода, противостоять этому не получится.

По делу А04-3423/2012 суд признал форс-мажором паводок. Компания «Стройсервис» и администрация Белогорска заключили договор на строительство многоэтажного дома. Подрядчик выполнил работу в срок, а вот заказчик вовремя не заплатил.

За просрочку администрация должна была выплатить 3,8 млн рублей. В суде выяснилось, что в Белогорске полгода действовал режим чрезвычайной ситуации из-за паводка на реке Томь.

Администрация эвакуировала людей, проводила спасательные операции, восстанавливала разрушенные здания. Все это потребовало больших вложений.

Суд установил, что паводок — обстоятельство непреодолимой силы, поэтому освободил заказчика от уплаты неустойки за этот период и снизил ее на 700 тысяч рублей (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.11.2014 № Ф03-5191/2014).

В законе нет конкретного перечня форс-мажорных обстоятельств. Для внешнеторговых сделок обстоятельства непреодолимой силы перечислены в приложении к постановлению Правления торгово-промышленной палаты РФ от 23.12.2015 № 173-14. К ним относятся:

стихийные бедствия (землетрясение, наводнения, ураганы),
пожары,
массовые заболевания (эпидемии),
забастовки,
военные действия,
террористические акты, диверсии,
ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, санкции и контрсанкции.

На практике суды следуют схожему принципу. Обстоятельствами непреодолимой силы они признают природные катаклизмы, неблагоприятные метеоусловия, штормовые предупреждения, схождение снежных лавин, масштабные забастовки.

Обстоятельства, которые не являются чрезвычайными и непредотвратимыми, форс-мажором не считаются. Нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы и события, зависящие от воли или действий контрагента. Вот случаи, которые суд точно не признает форс-мажором:

На рынке нет товаров, которые нужны для исполнения сделки.
У должника нет денег.
Контрагент должника нарушил обязательство, из-за чего он сам теперь не может выполнить условия договора. Например, «Ромашка» обязалась починить крышу для компании «Василек». Но подрядчик не закончил ремонт в срок. «Ромашка» винит во всем недобросовестного поставщика металлочерепицы. Если бы поставили материал без опозданий, крыша была бы готова вовремя. Подрядчик настаивает, что из-за форс-мажора отвечать за просрочку не будет. Но здесь нет обстоятельств, которые нельзя предотвратить. Это обычные предпринимательские риски. «Ромашка» зря рассчитывает уйти от ответственности, «Василек» имеет право расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.
Представитель организации поступил неправомерно. Допустим, человек с доверенностью заключил от имени компании невыгодный для нее договор. Фирма такого поручения давала, сделку совершать не планировала. Компании придется исполнить договор или нести ответственность перед контрагентом.

Для внешнеторговых сделок ТПП добавляет следующие случаи:

финансово-экономический кризис,
изменение валютного курса,
девальвация национальной валюты,
преступные действия третьих лиц.

Вот некоторые обстоятельства, которые суды не признавали форс-мажорными:

Если ситуация не соответствует двум признакам, указанным в законе, суд не признает ее форс-мажором. Даже если стороны прописали ее в договоре.

ООО «УСТРА» заключило договор долевого строительства с гражданами и юрлицами. Дольщики оплатили работу вовремя, а застройщик не закончил ее в срок. Один из дольщиков, ООО «Справедливость», подал на нарушителя в суд. Застройщик оправдывался тем, что муниципальный орган выдал разрешение на строительство с задержкой.

Причина — недостатки в градостроительном плане на землю. «УСТРА» ссылалась на то, что в договоре среди форс-мажорных обстоятельств прописаны действия и бездействие органов. Значит, суд должен освободить застройщика от ответственности за нарушение договора.

Но суд указал, что стороны не могут назвать форс-мажором любые ситуации на свое усмотрение. В этом случае действия муниципального органа нельзя считать чрезвычайными и непредотвратимыми. Договором это положение изменить нельзя.

Поэтому суд взыскал неустойку с застройщика в пользу «Справедливости» (постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу №А79-9288/2016 от 14.04.2017).

Если контрагент нарушил условия договора, ему придется нести ответственность: выплачивать кредитору убытки, неустойку или проценты. Но в случае форс-мажора все иначе.

Если партнер не исполнил обязательство или сорвал сроки из-за обстоятельств непреодолимой силы, он освобождается от ответственности. Это значит, что контрагент не будет выплачивать кредитору убытки.

Другие санкции тоже не будут применяться. Хотя при обычных обстоятельствах это бы произошло.

Если у контрагента случился форс-мажор, он должен сообщить об этом партнеру и сделать все, чтобы минимизировать ущерб. Для суда важно, принимал ли должник необходимые меры для исполнения договора. Контрагент не сможет рассчитывать на освобождение от ответственности из-за форс-мажора, если он изначально выполнял обязанности недобросовестно.

По делу № 33-15830/2016 Ирина Иванова подала в суд на районную администрацию. Ответчик был собственником здания, с крыши которого ветер снес лист шифера. Он повредил припаркованные рядом машины. Администрация просила суд освободить ее ответственности. Доказывала, что сильные порывы ветра — обстоятельство непреодолимой силы.

Однако суд установил, что еще до неблагоприятных погодных условий ответчик не следил за состоянием крыши. Если бы администрация содержала ее в исправном состоянии, ветер бы не снес фанеру, а машины Ивановой были целы.

Суд вынес решение в пользу истца и обязал администрацию оплатить ущерб (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 29.08.2016 по делу № 33-15830/2016).

Сам по себе факт возникновения обстоятельств непреодолимой силы не ведет к прекращению договора. Стороны могут прописать, что обязательства автоматически перестают действовать с наступлением форс-мажора или через определенное время после этого (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 11.06.2020 № 6).

Но по общему правилу, если должник может исполнить сделку, несмотря на форс-мажор, он должен сделать это сразу или после того, как обстоятельства непреодолимой силы прекратились. Например, поставщик не смог доставить груз в срок из-за размытой дороги. Через неделю проезд высох.

Поставщик обязан привести товар покупателю, пусть и с опозданием.

Может случиться, что из-за просрочки кредитор больше не заинтересован в исполнении договора. Если машина должна была привезти торты и шары к городскому празднику, спустя неделю это уже не нужно. Кредитор может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но взыскать убытки с должника все равно не получится (п. 9 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Проверьте вашего контрагента на благонадежность

Попробовать бесплатно

В суде нужно доказать, что обстоятельство действительно было чрезвычайным и непредотвратимым и что договор пришлось нарушить именно из-за него. Доказательства форс-мажора для суда зависят от обстоятельства непреодолимой силы и конкретной ситуации. Это могут быть:

письмо МЧС,
справка метеостанции,
справка о пожаре,
переписка сторон, из которой видно, что должник предупреждает кредитора о форс-мажоре,
указ президента о введении военного положения в РФ или субъекте РФ,
акт органа местного самоуправления о введении режима ЧС,
размещение на сайте МЧС сообщения о штормовом предупреждении,
размещение предупреждения водителям на сайте ГИБДД о неблагоприятных погодных условиях,
материалы СМИ, видео, фотографии,
заключение региональной ТПП об обстоятельствах непреодолимой силы. ТПП субъектов РФ вправе выдавать заключения о форс-мажоре по внутрироссийским контрактам. В документе указывают само обстоятельство непреодолимой силы, его характер как чрезвычайного и непредотвратимого, длительность, документальное подтверждение другими органами, причинно-следственную связь между форс-мажором и неисполнением договора (постановление Торгово-промышленной палаты РФ от 24.06.2021 № 7-2). Срок выдачи заключения — 10 рабочих дней. Стоимость — 13 500 рублей. С 10 марта по 30 апреля 2022 года заключения выдают бесплатно (Приказ Торгово-промышленной палаты РФ от 09.03.2022 № 24).

Часто договоры заключаются между юрлицами из разных стран, а товары по ним перевозят через границу в другое государство. Это внешнеторговые сделки.

Если из-за обстоятельства непреодолимой силы на территории России сторона не может исполнить обязательство, она имеет право обратиться в ТПП. Она выдаст сертификат о форс-мажоре (приложение к постановлению Правления Торгово-промышленной палаты РФ от 23.

12.2015 № 173-14). Стоимость и сроки изготовления те же. Подробная информация есть на сайте ТПП России.

Договор ― не судьи приговор

При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.

Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:

“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 1

“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.

ГК РФ, статья 450, пункт 2

Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.

Причины расторжения договора:

Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.

Наиболее частая причина срывов – банальное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе». Опытные риелторы могут рассказать немало историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре. И даже после – в этом случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но мы все-таки о другом. О ситуациях (пусть и значительно более редких), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высокий штиль – вмешиваются высшие силы. Тут нам на ум приходят две причины. Первая – кто-то из участников сделки умер. Вторая – тяжело заболел. Причем не простудой с температурой 37 (тут, знаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.

Опрошенные эксперты наши предположения подтвердили – и дополнили собственными наблюдениями. «Пока человек жив, с ним может произойти все, что угодно, — философски замечает Роман Строков, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве. – В нашей практике были случаи, когда за те несколько дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда продавец (не гражданин РФ) уезжал домой, а потом не смог вернуться – с документами на въезд в Россию возникали проблемы».

А Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск», приводит пример, когда продавца квартиры сразу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.

Умер… Ключевой вопрос – когда?

Теперь займемся разбором разных вариантов ситуаций. Первая – участник сделки умер. Если это произошло до подачи документов на регистрацию или прямо в Росреестре (и такое возможно) – тут вопросов нет, сделку не зарегистрируют. А если после? Скажем, сдали 10 августа, где-то в районе 15 числа должна произойти регистрация, 20-го нужно приходить за готовыми бумагами – и где-то в интервале между 10-м и 20-м продавец покидает этот мир?

«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, — говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».

По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания. «Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, — отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС. Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».

Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы. Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?

Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, — считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».

Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, — напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».

«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, — соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».

Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, — говорит Роман Строков. — Доверенность же, выданная продавцом прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».

Ну, а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога – в суд.

Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости

Законодательство дает возможность гражданину в случае форс мажора найти оптимальный путь решения своей проблемы. Договор купли-продажи, где форс мажор прописан наиболее тщательно и детально, позволяет человеку получить чувство надёжности и гарантию правильного выхода из негативно складывающейся ситуации. При возникновении таких обстоятельств, их не считают исключительными, так как ни одна сторона договора не может предотвратить их наступление. Одна из сторон, при наличии форс мажора, в соответствии с законодательством, должна уведомить другую о невозможности выполнить условия договора в течение 10 дней после наступления обстоятельств. На урегулирование ситуации обоим участникам сделки дается срок – 3 месяца, по прошествии которых, последствия должны быть устранены.

Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи. Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.

Многие граждане не имеют возможности получить или усвоить юридические знания для правильного оформления договора купли-продажи. Им может понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, имеющего опыт в оформлении документов для сделок с имуществом. Выбор консультанта по юридическим вопросам может занять какое-то количество времени и затраты сил на поиск, но к этому вопросу следует подходить осознанно, ведь правильно оформленный договор купли-продажи – залог успешной сделки!

Чрезвычайные происшествия, обстоятельства неотвратимого характера, непреодолимые в определенных условиях, ГК РФ (ст. 401) называет непреодолимой силой. При заключении договоров обычно применяется другой термин, которого нет в законодательстве РФ, – «форс-мажор». В переводе с английского выражение и означает «непреодолимую силу».

Оба термина обозначают одно событие:

непредсказуемое, непреодолимое, происходящее помимо воли сторон договора;
ведущее к невозможности исполнить договор.

В деловой практике их тоже принято уравнивать по смыслу, исключая случаи, когда договором прописаны изменения понятия форс-мажора.

Форс-мажорные обстоятельства формально от ответственности по договору освобождают. Примеры таких обстоятельств: эпидемия, природная катастрофа, диверсия. Примеры, не относящиеся к ним: изменение цен, упущенная выгода. Такие факторы относят к коммерческому риску.

Определение форс-мажорных обстоятельств в договорах на покупку жилья

Форс-мажорные обстоятельства – это непредвиденные природные, социальные, экономические или политические события, которые по своей природе и силе являются непреодолимыми или чрезвычайными. Они могут прямо или косвенно повлиять на выполнение обязательств по договору, включая покупку жилья.

Примерами форс-мажорных обстоятельств могут быть наводнения, землетрясения, террористические акты, военные действия, политические кризисы, экономические кризисы и эпидемии.

Важно отметить, что форс-мажорные обстоятельства должны быть непреодолимыми и невозможными для предотвращения. Если же стороны могли бы избежать или уменьшить последствия таких обстоятельств, они не могут ссылаться на них в качестве оговорки.

При определении форс-мажорных обстоятельств в договоре на покупку жилья, важно уточнить, какие риски относятся к форс-мажорным обстоятельствам, а какие нет. Также следует регулировать порядок информирования сторон друг о друге о наступлении форс-мажорных обстоятельств и последствиях для выполнения обязательств.