Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разделить квартиру на две квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Как разделить квартиру на 2 квартиры
Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Когда легче всего разделить квартиру?
Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:
- Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
- Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
- Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Виды перепланировок и их согласование
Все виды перепланировок можно разделить на несколько категорий. Отличаться они будут степенью сложности и количеством необходимых согласующих документов. Таких видов три:
-
Перепланировка без предварительного согласования. Документы (план квартиры «до» и после» и заполненное заявление на перепланировку) подаются в МФЦ (многофункциональный центр) в ознакомительном порядке после окончания работ. К таким работам относятся работы, не затрагивающие несущие стены:
- перестановка сантехники в ванной и туалете (без изменения границ), замена на аналогичные;
- установка кондиционера без штробления несущих стен (установка спутниковой антенны согласования требует);
- демонтаж встроенных шкафов, кладовок;
- перенос мойки и электроплиты на кухне.
-
Перепланировка по проекту. В БТИ заказывается план квартиры. С ним идут в проектную организацию с допуском к СРО, заказывают проект перепланировки. Полученный проект и заявление о перепланировке подаются в МФЦ, котоыре дальше из передают в Жилищную инспекцию на согласование. После получения разрешения работы ведутся строго по проекту, по их окончании приглашается представитель Жилищной Инспекции, он проверяет не были ли затронуты несущие стены и общедомовые системы, выдает Акт приемки перепланировки. С этим Актом и проектом, снова идете в БТИ, получаете новый техпаспорт. К этому виду работ относится демонтаж, устройство проемов в ненесущих стенах, установка новых перегородок, не создающих нагрузку на конструкцию, а конкретно:
- объединение санузла (снос перегородки);
- расширение санузла на площадь, ранее занимаемую коридором или кладовкой (на жилую площадь разрешение никто не выдаст);
- разделение одной комнаты на две;
- объединение двух комнат (снос ненесущей стены);
- изменение конструкции полов (укладка теплого пола в том числе).
-
Перепланировка по проекту с согласованием с автором проекта дома. В эту категорию попадают все вмешательства в конструкцию несущих стен. При таком варианте перепланировки имеет смысл заказать проект сразу в организации, разрабатывавшей серийный проект дома, так как все равно потребуется их согласование. Далее процедура оформления аналогична: с документами в МФЦ, после ремонта с Актом от ЖилИнспекции в БТИ за новым техпаспортом. Наиболее распространенные виды перепланировок этого типа:
- проемы в несущих стенах или перекрытиях (перенос или устройство новых);
- перенос кухни и ванной;
- устройство проема в межквартирных перегородках — несущих или нет — неважно (при объединении квартир).
По последнему виду перепланировок потребуется ведение документации: Журнала производства работ, составление Актов скрытых работ. Также работы производят под контролем организации, составившей проект. По окончании работ процедура такая же — получение Акта и внесение изменений в БТИ.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
- развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
- раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
- выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
- желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.
Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
- Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
- Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
- Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
- Оспорить его в суде, если получен отказ.
- Сделать раздел по проекту.
- Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
- Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.
Отвечает юрисконсульт Жанна Александрова:
Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:
- заказать технический паспорт в БТИ;
- заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
- заказать техническое заключение;
- согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
- согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
- подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
- получить распоряжение и сделать ремонт;
- вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
- вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
- поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.
Можно ли разделить квартиру на две отдельных
Итак, у вас имеется большая квартира, но вы хотите разделить ее на две отдельных. Причины могут быть разными:
- супруги разводятся и хотят разделить одну квартиру на две, чтобы каждому из них досталось по отдельному жилому помещению;
- родственники унаследовали жилье, но продавать с целью раздела вырученных средств не хотят, совместно владеть квартирой тоже не хотят;
- ребенок вырос, вступил в брак, требуется отдельная жилая площадь, которую хотят выделить из большой семейной квартиры;
- жилье купили с предпринимательской целью, так как два отдельных жилых помещения стоят намного дороже, чем одно такой же площадью.
Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон. В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.
Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.
Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.
Как разделить совместное жилье при разводе: способы
Как разделить квартиру при разводе? Действующим российским законодательством предусмотрено несколько способов деления недвижимости.
- Деление на доли. В таком случае муж и жена становятся собственниками определенной части жилья. Как правило, имущество делят пополам.
- Перепланировка. Поделив жилплощадь на доли, необходимо предоставить каждому из супругов его собственность. Один из вариант – выделение доли в натуре. То есть, жилье делится на 2 части и оборудуется собственным входом, санузлом.
- Выплата компенсации. Зачастую правильно перепланировать объект, чтобы получилось два полноценных объекта недвижимости довольно трудно. Именно поэтому вместо выделения доли в натуре, второму супругу предоставляют компенсацию стоимости его части, а квартиру записывают на одного человека.
- Обмен. Доля недвижимости может быть заменена иным равноценным имуществом, например автомобилем, дачей и т.д.
Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):
Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет). В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С. И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?
Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б. Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).
Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново. Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.