Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Вторичка» покатилась с ценовой горки: когда лучше продавать и покупать квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Продажа наследственной квартиры
По словам экспертов, основной вопрос, который волнует наследников при продаже квартиры, — это налоги. Согласно законодательству, чтобы не платить налог с продажи квартиры (13%), нужно, чтобы с момента смерти наследодателя прошло три года (минимальный срок владения недвижимым имуществом). Именно поэтому многие наследники выжидают три года, а в это время сдают недвижимость или живут сами.
Если же наследник понимает, что ситуация на рынке достаточно позитивная, цены растут, а потребность в продаже есть, то разумно продать наследственную недвижимость сразу, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Выгода от продажи позволит относительно безболезненно скорректировать налоговые выплаты. Налоговая ставка для резидентов составляет 13% от продажи, и эту сумму фактически можно просто отыграть на фоне высокой цены», — отметила эксперт.
По ее словам, продать квартиру выгоднее, если она находится далеко от места постоянного проживания наследника, а для сдачи в аренду требует излишних затрат времени, средств и сил. «Если квартира будет балластом, лучше продавать. Но в целом нужно исходить из собственных планов на недвижимость», — отметила эксперт.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
�郋迣迡訄 郅���迮 郈�郋迡訄�� 郕赲訄��邽��
�訇��郇郋 郇訄 郈�郋迡訄迠� 郋訇�迮郕�訄 �迮�訄���� �迮, 郕郋邾� ��迠迮郅郋 郕郋郇��郋郅邽�郋赲訄�� 郕赲訄��邽�訄郇�郋赲 邽 �郋��郋�郇邽迮 迠邽郅��. �訄 邽 郈�郋��郋 郇迮 郅�訇�� 郕赲訄��邽�� �迮郅迮�郋郋訇�訄郱郇郋 竄迡迮�迠訄��罈. 衪�郋 郕訄�訄迮��� 迣郋�郋迡郋赲, 迣迡迮 ��郋邽邾郋��� 訄�迮郇迡� �郋��訄赲郅�迮� 3-4 �����邽 ��訇郅迮邿 赲 邾迮��� 郈郅�� 郕郋邾邾�郇訄郅郕訄. �訇��郇郋 �訄郕郋迮 迠邽郅�� 郈�郋迡訄迮��� 郱訄 1-1,5 邾邽郅郅邽郋郇訄 ��訇郅迮邿.
�����迮郇郇�迮 迡迮郇�迣邽 邾郋迠郇郋 郈郋郅郋迠邽�� 郈郋迡 郈�郋�迮郇�� 赲 訇訄郇郕.
苤迮邿�訄� 郇迮郈郅郋�郋迮 赲�迮邾� 迡郅� ��郋迣郋. 苤�訄赲郕邽 郈郋 郇迮郕郋�郋��邾 赲郕郅訄迡訄邾 迡郋��邽迣訄�� 20% 迣郋迡郋赲��. �迮郕郋�郋��迮 赲郕郅訄迡�赲訄�� 迡迮郇�迣邽 赲 郈郋郕�郈郕� 訄郕�邽邿 邽 郋訇郅邽迣訄�邽邿. � ��郋邾 �郅��訄迮 迡郋�郋迡 邾郋迠郇郋 郈郋郅��訄�� 赲 赲邽迡迮 �邽郕�邽�郋赲訄郇郇�� 赲�郈郅訄�, 郅邽訇郋 郱訄 ��迮� 郕�郈郅邽-郈�郋迡訄迠邽 �迮郇郇�� 訇�邾訄迣.
�� 郕赲訄��邽�, 郕郋�郋��迮 郇訄�郋迡���� 郇訄 郋郕�訄邽郇迮 迣郋�郋迡訄 (郇訄郈�邽邾迮�, 赲 邾郋�郕郋赲�郕邽� �郋�迮郅�郇邽郕訄� 邽郅邽 赲 �迮郕�訄�郋赲郕迮) �郋迠迮 郅���迮 邽郱訇訄赲郅�����. 衪�邽 �訄邿郋郇� �邽郅�郇郋 郱訄���郋迮郇�, �郋�郋�邽� 郇訄郇邽邾訄�迮郅迮邿 �訄邾 邾迮郇��迮. ��邽 ��郋邾 郕郋郅邽�迮��赲郋 郕赲訄��邽�, 郕郋�郋��迮 �迡訄���� 赲 訄�迮郇迡�, 邾郇郋迠迮��赲郋, �訄郕 ��郋 郱訄 �郋�郋�迮迣郋 郇訄郇邽邾訄�迮郅� 郈�邽迡���� 郈郋訇郋�郋����. 虴�郋訇� �迡訄�� 郕赲訄��邽�� 郈�邽郅邽�郇郋邿 �迮邾�迮, 訄 郇迮 �郋郅郈迮 郈�邽迮郱迠邽�, 赲郅訄迡迮郅��� 赲郕郅訄迡�赲訄���� 赲 �迮邾郋郇� 邽 迡迮郅訄�� �迮郇� 郇邽迠迮. 苠訄郕郋迮 迠邽郅�� 邽邾迮迮� �邾��郅 郈�郋迡訄赲訄�� 邽 郈郋郕�郈訄�� 郕赲訄��邽�� 赲 郅邽郕赲邽迡郇郋邿 郇郋赲郋���郋邿郕迮, 郈���� 迡訄迠迮 邾迮郇��迮邿 郈郋 郈郅郋�訄迡邽. �訄�郋 ��郋邽邾郋��� 訄�迮郇迡� 郇訄赲迮�郇�郕訄 訇�迡迮� 赲��迮 郇訄 15-20%.
Продавать квартиру сейчас или подождать: мнение экспертов
На тему высказывается эксперты в области экономики, строительства, рынка недвижимости и финансов. Однако единого мнения о том, продавать квартиру или лучше подождать просто не существует. Аргументы, приводимые экспертами в рамках «за» и «против» приведены в таблице далее. Некоторые тезисы могут противоречить друг другу, потому что принадлежат разным людям и изданиям.
Продавать ли квартиру в 2022 году – что говорят специалисты
Аргументы «за»:
- Сейчас хорошее время для приобретения нового жилья в ипотеку взамен старого из-за снижения ставок.
- В перспективе цены будут снижаться, потому что после кризиса так происходит всегда.
- Сейчас реально продать квартиру во вторичке, но вскоре интерес к объектам упадет, а покупатели начнут делать выбор в пользу новостроек.
- На рынке слишком много предложений из-за того, что многие распродают свою недвижимость. Реальных сделок становится все меньше, значит, квартир будут дешеветь.
Аргументы «против»:
- Вторичка будет востребована и существенно вырастет в цене из-за сложностей в работе строительных компаний.
- Цены на все растут, что обязательно повлечет удорожание недвижимости. Лучше не продавать квартиру сейчас, а запланировать сделку на конец осени-зимы 2022 года.
- Спрос на недвижимость есть, но платежеспособность населения низкая. Лучше подождать нормализации ситуации.
- Неизвестно, как быстро получится продать квартиру. Скорее всего, процесс затянется, поэтому стоит выбрать более удачное время
B кaкoй ceзoн лyчшe пpoдaвaть квapтиpy
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Чтo пoмoжeт быcтpee пpoдaть квapтиpy
Для тoгo, чтoбы пpoцecc пpoдaжи ycкopилcя, нeoбxoдимo тщaтeльнo пoдгoтoвитьcя. Пpoдaвцy жeлaтeльнo пoдгoтoвить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты (выпиcки из EГPН, cпpaвки o зapeгиcтpиpoвaнныx лицax и пp.), a тaкжe cнять c yчeтa вcex члeнoв ceмьи. Чтoбы быcтpee нaйти пoкyпaтeля, лyчшe oбpaтитьcя в pиэлтopcкoe aгeнтcтвo c xopoшeй peпyтaциeй.
Кaкиe квapтиpы лyчшe пpoдaютcя:
- c yжe гoтoвым тexпacпopтoм БTИ;
- бeз нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк (для пpoвepки этoгo и тpeбyeтcя тexпacпopт);
- бeз oбpeмeнeний, apecтoв (пoдтвepждaeтcя выпиcкoй EГPН).
Учтитe, чтo мнoгиe пoкyпaтeли бepyт ипoтeчныe кpeдиты, и им пoнaдoбятcя кoпии c дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть для пoлyчeния coглacия бaнкa нa кpeдитoвaниe cдeлки.
Жeлaтeльнo cдeлaть тaкжe xoтя бы минимaльный peмoнт и нaвecти в квapтиpe пopядoк. Уcкopит пpoдaжy и пpaвильнoe пoзициoниpoвaниe oбъeктa. Ecли пpoдaeтcя жильe экoнoм-клacca, лyчшe paзмeщaть oбъявлeниe нa caйтax, гдe пpeдcтaвлeны в ocнoвнoм бюджeтныe пpeдлoжeния. Пpи пpoдaжe квapтиp oт 15 млн. pyблeй, кoтopыe oбычнo пpoдaютcя нe cтoль oxoтнo, лyчшe зaключaть дoгoвop c aгeнтcтвoм, кoтopoe paбoтaeт пpeимyщecтвeннo c VIP-клиeнтaми.
Ecли в квapтиpe пpoвeдeнa пepeплaниpoвкa
Инoгдa нeдвижимocть пpoдaeтcя пocлe тoгo, кaк ee влaдeлeц пpoизвeл тaм peмoнт. Пpи cнoce нecyщиx кoнcтpyкций, нaпpимep, cтeны, или пpи измeнeнии pacпoлoжeния caнyзлa бyдeт тpeбoвaтьcя paзpeшeниe нa пpoвeдeниe пepeплaниpoвки. Ecли eгo нeт, тo пpи пpoдaжe квapтиpы мoгyт вoзникнyть пpoблeмы. Пoкyпaтeли либo бyдyт тpeбoвaть cнижeния цeны, либo быcтpoгo пoлyчeния дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx зaкoннocть пepeплaниpoвки.
Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдъявить:
- paзpeшeниe и пpoeкт нa пepeплaниpoвкy;
- нoвый тexпacпopт БTИ, в кoтopoм oтpaжeны вce измeнeния.
Бoльшинcтвo бaнкoв нe выдaeт ипoтeчныe кpeдиты нa квapтиpы c нeyзaкoнeннoй пepeплaниpoвкoй, пoэтoмy кpyг пoкyпaтeлeй бyдeт изнaчaльнo мeньшe.
Лyчшe вce жe зaнятьcя этим вoпpocoм и пoлyчить paзpeшeниe, a зaтeм внecти измeнeния в тexпacпopт. Нeкoтopыe бaнки мoгyт взять c зaeмщикa зaвepeннoe y нoтapиyca oбязaтeльcтвo вce этo cдeлaть пocлe выдaчи кpeдитa и пoкyпки квapтиpы.
Могут ли квартиры подешеветь?
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что обрушение цен на жилье едва ли произойдет, но определенная корректировка стоимости квадратного метра вполне возможна. По прогнозам Анатолия Рябинина, в течение ближайших месяцев ценник может упасть в пределах 10–15%. Схожей позиции придерживается и Сергей Филатов, заявивший, что стоимость квартир неминуемо будет стагнировать, а затем снижаться. По его предположениям, в течение ближайших двух лет она может уйти вниз примерно на 15%. Однако однозначно предсказать, каких значений достигнут цены, на данный момент невозможно.
Не бывает ни бесконечного роста, ни спада — всегда есть цикличность. Например, в США с окончания Второй мировой войны было уже порядка 18 макроэкономических циклов. У нас с вероятностью 90% произойдет макроэкономический спад. Причем чем больше подъем, тем больше спад.
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
Количество предложений на рынке недвижимости в Москве выросло в сентябре на 23%, сообщает «Парламентская газета» со ссылкой на данные Российской гильдии риелторов (РГР):
Резкий рост количества новых предложений, общая экономическая и социальная нервозность, вызванная объявлением частичной мобилизации, привели к срыву большого количества сделок
В итоге образовался перекос. С одной стороны, часть покупателей, особенно ипотечных, отложили покупку недвижимости или вообще решили отказаться от сделки. С другой — на рынке возникли срочные предложения о продаже, в том числе тех, кто решил срочно покинуть Россию.
Согласно данным информационно-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», цены на недвижимость в Москве, достигнув своего пика весной, продолжают снижаться.
И, наконец, про депозиты
Последняя категория граждан, на приход которых надеются продавцы – это те, кто покупке недвижимости в марте предпочёл депозиты по 20% годовых.
Смотрите, во-первых, часть этих людей, действительно, не успела купить квартиры по старым ипотечным ставкам и ушла в депозит. Теоретически, они могут возобновить решение о покупке.
С одной стороны ипотечные ставки повыше, чем были у них в марте. С другой стороны, они заработали на депозите, да и цены на вторичке упали. Так что у них «то на то» и получится, особенно, с учетом того, что в будущем высокую ставку по ипотеке можно уменьшить путём рефинансирования.
Тут согласен – это прям целевая аудитория покупателей. Но кто сказал, что они все захотят именно вторичку? Сейчас в первичке образовался такой привлекательный перекос по ипотечным ставкам, особенно, с учётом субсидирования застройщиков, что боюсь, многие, кто изначально думал о вторичке, сильно задумаются о новостройках.
Понятно, что новостроек подходящих может и не быть. И жизненные обстоятельства могут оказаться такими, что нужна вторичка и только она. Но часть спроса со вторички на первичку перетянется.
Так же понятно, что кто-то решит повременить, подождать ещё, вдруг цены сильнее упадут. Депозиты такие прекрасные, как в марте, сейчас уже недоступны, но по 9-10% годовых есть. Да и валюта очень привлекательна для покупки. Все же говорят, что обязательно будет расти.
Т.е. как и в случае с акциями – эта часть граждан действительно может создать спрос.
Скидки на квартиры в преддверии Нового года
В эти дни вторичный рынок предлагает недвижимость по заманчивым дисконтам. Примерно 80% продавцов сейчас готовы делать хорошие скидки. К примеру, 5-10% — на жилье экономичного класса. Самая большая скидка составляет 15% и вряд ли она будет еще больше перед Новым годом.
Первичный рынок также радует покупателей. Около 90% застройщиков предлагают новогодние бонусы. Средняя скидка равна 15%.
— Традиционно на рынке новостроек проводятся новогодние акции и бонусы, этот год не станет исключением. У покупателей есть возможность подобрать интересные и выгодные варианты, — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость».
Механизм образования цен на рынке недвижимости в декабре 2022 года изменится. Преддверие новогодних праздников – время заметного роста продаж, завершения квартирных вопросов, поэтому продавцы, пользуясь шансом, могут повысить цены. Но в этом году вряд ли так будет.
— В этом году крайне маловероятно, что ситуация будет обстоять именно так. Во-первых, спрос год от года снизился более чем на 20%. Это говорит о неготовности покупателей тратить те же деньги за квартиру, что год назад. Во-вторых, примерно на 30% выросло предложение, что делает конкуренцию за каждого покупателя ещё сильнее и заставляет продавцов активнее играть с ценой. Кроме этого, с сентября примерно вдвое выросли срочные продажи, — рассказал эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Вероятнее всего, продавцы установят скидки на квартиры в новостройках и на вторичном рынке. Не исключено, что они увеличатся до 30% от начальной цены.
— Большинство застройщиков уже дают серьёзные скидки этой осенью, которые достигают 30%. В большинстве случаев это связано с тем, что они хотят наполнить деньгами свои эскроу-счета. Возможно, застройщики действительно успеют набрать необходимое количество средств до Нового года, тогда никаких распродаж в январе мы не увидим. Кроме того, негативные отзывы председателя Центрального банка Эльвиры Набиуллиной о субсидированной ипотеке говорят о том, что этот продукт может в скором времени закрыться. Это дополнительно подталкивает застройщиков к распродаже «здесь и сейчас». Стоит помнить, что застройщики также уже использовали ноябрьскую «чёрную пятницу» для дополнительных скидок. Большинство акций застройщиков действуют до конца ноября. Будет ли продление? Не факт, — считает коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД» Наталия Нестерова.